楼市真的降温了吗？ 此次“横盘期”会比较长

炎热的夏天已经到来，而大家期盼的楼市降温却未见迅速。尽管此前有报道称，调控严厉之下楼市降温、二手房开始出现下降趋势，但事实上，除了几个一线城市处于横盘之外，大多数二线城市依旧火热，部分三线城市则进入地王频出的阶段。

横盘又称盘整，是股市中的一个名词，也可指称楼市——指股价或房价在一段时间内波动幅度小，价格呈牛皮整理，方向不易把握，是投资者最迷惑的时候。此时，投资者不应参与操作，应注意观察。

与前几次周期不同，这次楼市周期会突破三年的限制，当然具体到今年，会延长盘整期。

简单回忆一下十年来楼市周期调整：2007年调控后，年底开始楼市调整，第二年市场受挫明显；2011年1月，限购政策出台，夏秋之际就迎来整体调整；2014年，杭州房价首降，随后蔓延大江南北。

然而，这次的楼市调整却和前三次不同，几个重要因素导致尽管调控声音很大，但对于大多数城市，却未到伤筋动骨的程度。细分析下来，主要有这几个原因。

首先，市场本身周期延长，本轮地产热潮是在实体经济不振、外汇管制严重的多重局面之下，资金充盈却无处可去，这并非短时间内能遏制，需要时间和空间，比如延伸到三四线城市，才能消化吸收。

其次，本次调控是因城施策，并非一刀切，这样虽然有利于根据实际情况做决策，但也使地方政府在调控上有相当大的主动权，可以层层加码并出现调控反复。比如，杭州加码七次，显然有投鼠忌器之嫌。而南京、济南等地放开高学历人员之限制，也是放开口子。因此，除一线城市严厉之外，很多二线城市看似调控风雷滚滚，实际上风雨不大。这无论对于开发商还是炒房者压力都不是那么大。

再次，从成本来看，基于前期产生的大量地王的强力成本支撑，让地产企业很难出现降价。毕竟企业需要赚钱，既然很多地方政府限价，只能通过捆绑车位和装修来解决签约问题。出让土地多的城市必然地王多，比如南京、合肥、郑州，还得高价卖房。出让土地少的城市，楼盘稀缺，更得捂着卖。

至于资金面，无论去年还是今年，大多房企的销售都有了巨大增长，大量资金依然涌入地产行业，因此，地产企业资金基本不是问题，更加没有调整的压力。即便有个别项目不行，大不了高价买身，拿不到地的企业有得是，不愁下家。看看今年有多少烂尾多年的楼盘，依然能成功卖得好价钱，就知道目前还是钱不缺地缺的大局面。

总体来看，正如黄奇帆同志在复旦演讲所说，楼市调控真要起作用，确实到了需要建立长效机制的时候，需要从多角度下手，提供整体解决方案。但这又哪是一朝一夕之功？尽管很多人不看好今年下半年的楼市，但笔者以为，今年楼市的横盘期恐还将延续。变局总会到来，但未必会那么快，楼市的调控和长效机制的建立，才是真正任重道远。