杭州一拍地二手房主就调价 一个月单价涨5000元

自3月24日杭州发布土地出让新规，溢价达到50%必须现房销售，溢价70%价格封顶竞自持，杭州市区出让的每宗涉宅地块均进入现房销售，且宅地还有部分自持，最夸张的是6月9日大江主一宗涉宅用地，被开发商以100%自持比例拿下。

那些二手房房主们，区域内一有地块出让，进入现房销售甚至自持，便蹭蹭蹭地上调二手房挂牌价。

然而土地市场的火爆，是否真的促进二手房价上涨？买家是否只能乖乖接受卖家的跳涨？
地块出让前屏牢不卖，高价地一出就上调挂牌价

许久不曾有宅地出让的临平，6月16日即将出让临平新城西区一宗宅地，楼面起拍价9800元/m2。这个信息一释放，板块内二手房房主们便蠢蠢欲动了。

“近一周我们回访房主，发现这一带的二手房不但挂牌价上调了，而且房主们的普遍心态是屏牢不卖，等着地拍出后再说。”豪世华邦临平区域总监周斌告诉记者，房主大多认为这块地会拍出高价。

这一现象不仅发生在临平，萧山南部卧城、主城区的下沙、三墩同样有类似现象。

记者以购房者身份实地走访萧山南部卧城板块的中介门店发现，板块内二手房挂牌价格已超过新房，四季华庭二手房挂牌价在22000元/m2，开元广场已经飙到25000/m2，名门世家的价格更高。“南部卧城这一带的挂牌价今年有两次跳涨，排名前列次是市北地块楼面价破3万元的时候，涨了一波；5月底南部卧城蜀山街道地块拍出高价后，又迅速上涨了一轮。”链家地产开元广场店一位经纪人说，今年初这一带二手房成交价还只有18000~19000元/m2。

在下沙，上个月刚传出下沙大学城北宅地将于6月5日出让的消息，5月下旬，很多大学城北的房主一下子都不急着卖房了。该宗宅地最终以9643元/m2的楼面价出让，房主们便在原挂牌价的基础上又纷纷上调了价格。“目前大学城北一带90m2左右的户型，房主挂牌价普遍在20000元/m2。”豪世华邦海天城店店长吕其煌告诉记者。

吕其煌说，下沙沿江一带的二手房这段时间挂牌价也水涨船高。“海天城一套110m2的房子，原来房主挂牌价是220万元，后来听到下沙推地的消息后，挂牌价立马涨了10万元。地块一拍完，挂牌价直接涨到了250万元。有文海实验小学学区的保利·江语海，小户型挂牌价甚至已经到了24000~25000元/m2。

三墩一带，4月地块没有出让前，房主调整价格的还不多，5月地一拍，不但挂牌价涨了，诚心卖房的房主也少了。

土地拍卖对周边房价有影响，有二手房成交单价涨了5000元

高价地的拍出，房主们挂牌价的上调，在卖方市场下，确实在一定程度上影响了周边二手房的实际成交价格。

钱报记者挑选了近几个月热门地块周边的二手房，发现五月份二手房成交均价普遍要高于三四月份。

根据杭州我爱我家数据显示，三墩板块的二手房，次新小区4月份成交均价还只有23000~28000元/m2左右，但地块拍出后，5月份成交均价明显上涨，少一点的像中海紫藤苑，每平方米单价涨了2000元左右；多一点的像协安紫郡，4月份成交均价还只有23597元/m2，但5月份成交均价涨到了28390元/m2，每平方米单价涨了近5000元。金地自在城5月份成交均价已突破30000元/m2。“房价上涨有部分原因是跟拆迁有关，房子拆掉了总得买套房子住住。”房多多杭州分公司交易中心负责人刘星告诉记者，但现在的价格不少业内人士都觉得偏高了。

下沙大学城北一带的宋都主郡国际、保利城市果岭、碧桂园等次新小区，4月二手房签约均价在14000~15000元/m2，5月份则到了16000~17000元/m2。目前透明售房网挂牌的房源中，普遍的房源挂牌价接近20000元/m2，且是毛坯出售。

房主涨得太凶买家不买账，二手房成交周期明显变长

业内人士认为，新政后土拍的影响，不仅仅是体现在价格上，而是根据现房销售的要求，短期内无法形成有效供应，这让供需关系紧张的预期更甚。房主对未来预期看好，不少二手房挂牌价甚至有点博傻的味道。

“万家星城有套88m2的房子，房主雷打不动一定要挂355万元，这么一折算单价到了40000元/m2，房主还想着后期要继续调价。”豪世华邦三塘店店长鲁亚君告诉记者，“万家星城现在挂在我们家诚心卖的也就二三十套房子。区域内的中粮方圆府，住宅挂牌量10套都不到，万和玺园要出售的二手房就更少了。6月5日中冶拿下的那宗商住地，楼面价29809元/m2。周边一些不着急卖的房主就故意挂很高的价格，万一碰到有买家因为房源少、一着急就真买了呢？这些房主，有种博傻的心态。”

不过，对于有些房主涨价太凶，完全超出合理预期的房源和板块，买家并不照单全收，他们不愿意自己被当成傻子。

记者了解到，不少区域房源成交周期在拉长，3月份平均每套房子成交周期在1个月左右，但现在没有两三个月谈不下来。房主挂牌的价格，是对后市看好的价格，却透支了未来房价的涨幅。

吕其煌告诉记者，有的房主狮子大开口，下沙沿江的二手房挂牌价直追金沙湖板块，这让很多客户不得不放弃，宁愿加点钱直接买金沙湖板块的房子，或者降低标准外溢到外围一些的板块。

吕其煌说，光他们门店，因为房主涨价太凶导致的客户流失大概占比20%~30%左右。

“这些流失的客户大多是买小套房源的刚需购房者，总的成本就控制在那里，超出支付能力就不得不放弃。相对来说，大套房源的价格涨得没那么快，又有九堡一带的拆迁户外溢过来买房，目前成交还比较稳定。”

临平也是如此。“很多购房者原来对临平的预期总价在100万元以内，现在房主涨价，价格都到了140~150万元左右，不少人要么放弃，要么就选涨幅比较小的老破小。”周斌说。

鲁亚君也说，万家星城的一些房主不急着卖，故意挂高价，刚需也不愿意接手，只能选区域内小面积的老旧二手房，有点实力的就去看远洋上塘宸章这类的新盘，“万家星城单价挂40000元，上塘宸章这样的新盘单价却只要30000元。”

高位接盘？购房者并不傻

土地市场火热更像是区域内二手房房主的狂欢，这意味着手中握有的房产在无形间升值了，于是上调挂牌价成为常事。但就目前的行情而言，高价挂牌更像是房主个人的独角戏。
去年，杭州二手房市场时常能听到房主临时坐地起价的案例，但毕竟那时市场环境不同，优质房源多、投资客涌入，多个人抢着要买同一套房时，按商业规则，自然是价高者得。

但今时不同往日，由于限购政策趋严、房贷利率上调，当下买卖双方博弈明显。要知道，现在买二手房有55%的人首付款在6成以上，这可不是一笔小数目。

买家们并不傻，心中都设定好总价这条硬杠杆才会去区域里挑二手房。即便土地市场火爆，房主趁机上调挂牌价，但一旦总房款超出预期，买家宁可退而求其次，买到远郊或者其他的老小区。

卖家若过分上调挂牌价，高出市场价很多，甚至远远高出新房价格，只能是有价无市。