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李一戈:有关房地产长效机制框架的建议

2017/04/14 10:20 来源: 21世纪经济报道 评论
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去年9月底至今年春节这一阶段的调控,效果不明显,所以才有全国两会结束后的调控加码。目前来看,实施认房认贷、限购限售调控措施后的城市,成交大幅回落,房价上涨趋缓。新房售价被干预,二手房议价空间加大。这是短期效果。

4月12日,成都楼市调控加码,在限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。记不清这是第几个城市实行限售的规定了。

个人认为,至少应该在全国16个热点城市,统一认房认贷、限购限售的政策。尤其是限售的政策,没有实行的应尽快实行。

去年9月底至今年春节这一阶段的调控,效果不明显,所以才有全国两会结束后的调控加码。目前来看,实施认房认贷、限购限售调控措施后的城市,成交大幅回落,房价上涨趋缓。新房售价被干预,二手房议价空间加大。这是短期效果。

调控政策对市场的影响,有一定滞后性,但也会出现边际效应递减。而加入限售的元素,可以将调控正效应拉长。新房限售期锁定为3年,加上办理房产证需要一年左右时间,就有大约4年的时间,新房只能买入不能卖出。

这就是楼市调控的另一个意义,以时间换空间。也就是,房地产调控政策给市场带来的这段稳定时期,为决策层进一步深化房地产制度改革提供了时间。什么样的改革?当然是建立房地产的基础性制度和长效机制。

从根本上说,房价是一种预期,房地产长效机制有助于稳定房价预期。前两天谈起这个话题,有朋友就刺激我说:房地产长效机制是啥样儿,你倒是给说说看?我也不知道它长啥样。但关于房地产长效机制的框架,我倒是有些建议呈上。

第一,尽快出台《住房保障条例》。五年立法规划没有看到住房保障法的影子,不过,住房基本保障条例前几年即有报道说已形成草案。就是保障公民的基本居住权,购买首套房利率和首付成数所享受的优惠,不应受房地产市场波动的影响。

与此相关,研究建立住房储蓄银行的可能。可修改住房公积金条例,在各地归集的住房公积金余额基础上,与国家开发银行部分职能合并,筹建住房储蓄银行。该银行基本职能就是为居民基本住房提供金融支持。

第二,尽快形成住房租赁法草案。居住权的实现,可以是购买属于自己的住房,也可以是租赁住房。要保障租赁双方的合法权益,目前主要是承租人(租房者)的权益。主要是住房租赁的赋权问题,给予承租人平等教育权是其中的焦点。

利用集体建设用地和闲置厂房建设长租公寓。选择大城市交通比较方便尤其是靠近轨道交通的地方进行试点。集体建设用地性质不变,拆迁量小,建设速度快,可以很快形成住房租赁的市场供应,对稳定房价可起到明显成效。村民也能从租金收益获得稳定的分红。

第三,开放面向个人投资者的房地产投资信托基金(REITs)和商业抵押贷款证券(CMBS)。一方面,热点城市普遍实行限购限售政策,个人购房投资被阻截,大批资金需求迫切需要找到释放渠道,而REITs和CMBS无疑是库容量庞大的资金池。

另一方面,REITs和CMBS尤其是CMBS,可以盘活数万亿规模的商业地产存量。热点城市均有数量不菲的优质商业地产,应尽快试点推开。国外早已有成熟的案例。不宜夸大REITs和CMBS的风险。只要是优质资产,风险就是可控的。

第四,尽快拿出房地产税法草案。不动产统一登记、征信联网、民政信息联网,已经不存在任何技术问题,部门沟壑毫无意义。李克强总理表态70年住房产权到期后自动续期无任何前置条件并将修法后,房地产税的法理基础已扫除了最后的障碍。

房地产税的主要作用,首先是,优化税制结构,为地方财政提供稳定收入;然后是,促进社会公平,调节收入差距;最后才是,稳定房地产市场。房地产税立法,拥有雄厚房屋资产的利益群体必然极力阻挠,因此需要有坚强的魄力。

与基本住房权一致,房地产税有相当的免除、抵扣额。例如首套免征,或人均额定面积免征。并可考虑以教育费用抵扣房地产税。

如果觉得激进,可以选择两三个省份进行试点。但必须是真正意义上的房地产税,而不是上海重庆那样的房产税。

还要研究征收遗产税。先公布时间表,主要是向公众传达预期。

第五,试行个人所得税综合征收制度。转让个人住房所得净收益,适用个人所得税应纳税额累进税率。但个人住房贷款利息、装修支出等,可予以抵扣减征。

个人售房所得收益实际上全归个人所有,是推动住房投资投机的主要动力之一,这种在全球经济体罕见的奇迹应尽快予以终结。

以上只是我个人的建议。建立房地产长效机制的时间窗口,没有你想象的那么从容。如果不趁着未来房地产市场基本稳定的一段时期,毫无拖延地拿出这套框架来,当调控政策的边际效应耗尽,楼市的压力及其破坏力就更加难以遏制。诚不可诿也。

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