不争地王 中国金茂重点布局开发型物业

近日，中国金茂控股集团有限公司公布2016年业绩报告。数据显示，2016年销售业绩实现较大突破，全年签约额约人民币485.16亿元，同比2015年的301亿大幅上涨61%。

期内，金茂实现营业收入人民币273.04亿元，同比增长54%；毛利102.04亿元，同比增长49%。实现税前利润人民币82.91亿元，同比增长29%；公司所有者应占溢利为人民币25.36亿元，同比下降17%，若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为人民币20.69亿元，同比下降10%；公司资产总额1669.04亿元，同比增长25%。

具体从收入部分来看，2016年金茂旗下城市及物业开发销售收入约为人民币235.93亿元，占收入总额86%，较上年增长64%；商务租赁及零售商业运营收入占收入总额5%，较上年增长6%；酒店经营收入占收入总额7%，较上年增长4%；其他收入主要包括物业管理、楼宇装修等地产相关业务的收入，占收入总额的2%。

在业绩发布会上，中国金茂控股集团有限公司首席执行官李从瑞表示，金茂一直坚决反对拿地王。“去年进入的七个城市当中，没有拿一块地王。”在他看来，即使按照市场的正常走势来看，这些项目未来入市售价也比较乐观，金茂提前预判到了市场的走向。

李从瑞还表示，今年整体土地市场会保持平稳，不会出现去年那样的大幅度增长。数据显示， 2016年中国金茂累计获取16个项目，并首次进入天津、深圳、合肥、郑州、武汉、无锡等城市。

李从瑞透露，目前金茂80%的投入是面向开发型物业，20%面向持有型物业，预计2019年持有物业收入将达到50亿。关于商业板块的发展，李从瑞说，最终确实希望走资本市场的道路，但目前没有时间表，因为金茂商业起步比较晚。

中金公司分析员张宇近日发布的研报指出，中国金茂2016年全年派息每股0.09港元，对应股息收益率 3.5%。该行维持“推荐”评级，上调目标价21%至3.14港元。

该报告强调，2016年收入同比增长54%。其中，上海国际航运服务中心收入贡献约为42%。但由于公司对该项目持股比例仅为50%，分派给少数股东的利润显著拖累了公司核心净利润。另外，虽然公司新增土地储备285万平方米（2015年新增182万平方米），公司净资产负债率下降12个百分点至56.8%。

2017年中国金茂销售目标580亿元，同比增长20%。可售资源约为850亿元，其中新项目约占84%，2016年的新增土储大多将于2017年开盘。

中金公司方面认为，2017年核心净利润有望反转。具体而言，金茂未结算的预售额目前约为541亿元（2016年初约为284亿元），其中380亿元可于2017年结算。2017年竣工面积预计将达到350万平方米（2016年结算面积约100万平方米），其中180万平方米属于土地一级开发，将有力支撑公司毛利润率。