贷款首付比例提高 导致房屋买卖合同无法继续履行

今年“十一”长假前后，全国楼市迎来一轮调控大潮。一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。退单、违约……楼市的另一种“疯狂”开始出现。

购房合同签了，但贷款首付比例提高了，无法足额贷款，导致房屋买卖合同继续履行出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除房屋买卖合同呢？

我们先来看看某市政府出台的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》。意见指出，居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的较低首付款比例保持20%不变；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，较低首付款比例由不低于30%调整为40%。首次公积金贷款，首付比例仍按不低于20%执行；第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。

根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

从以上政府的政策和较高法院的规定中，不难解读出以下两个关键内容：

1、对已拥有1套住房的某市居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，以及第二次公积金贷款，均以提高首付比例进行了“限贷”。

2、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款。因一方原因不能订立贷款合同，对方可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于双方的原因不能订立贷款合同，双方均可以请求解除合同。

鉴于上述解读，笔者认为，买家要求解除房屋买卖合同必须具备两个条件：

1、商品房买卖合同中必须明确约定买家以担保贷款方式付款。

2、因不可归责于双方的原因不能订立贷款合同。

然而真正的关键问题出现了：政府的提高首付比例的限贷政策，是否属于不能订立贷款合同的不可归责于双方的原因？

为了回答这个问题，笔者进一步检索了较高法院、各地高院，特别是江苏高院的相应司法解释、规定和判例，发现除了上海高院不认同外，各地高院基本认同可以“以不可归责于双方的原因解除合同”，特别是江苏高院发布的“2011年度十大民生案例”以判例的形式“认为调控政策应当认定为系基于不可归责于当事人的原因，对买方诉请解除合同的应依法予以支持。

至此，笔者对于本文中的“购房合同签了，但贷款首付比例提高了，无法足额贷款，导致房屋买卖合同继续履行出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除房屋买卖合同？”这一热点问题可以给出如下明确答案了：

只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的，买家（买受人）主张因政府调控措施中的限贷政策，导致无履约能力，要求以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除房屋买卖合同，并要求卖家（开发商）返还收受的购房款或者定金的，法院可以支持。

对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的，买家（买受人）以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买家（买受人）举证证明订立合同时出卖人（开发商）明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

不过，笔者在这里还是要告诉各位买家：解除合同的诉请可获支持不假，但诉讼实践中处理起来可不易：

1、对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的，买房人要承担一定的举证责任。

根据较高法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第19条的规定，合同中有按揭贷款付款约定的，买受人要能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，请求解除合同才可以得到支持；无按揭贷款付款约定的，买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

2、对于买受人购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理。

根据较高人民法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第21条的规定，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

对此，江苏高院也认为，国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的不理智行为，政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况；若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行，买方要求卖方退还已收房款，符合情理，应予支持；若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由双方分担损失。