观点意见：房地产投资增速下行是大概率事件

　　2014年11月单月全国商品房销售面积和销售额创2014年各月新高，但由于2013年11月基数较高，同比增速没有明显改善。由于2013年全年13亿平方米的销售面积已经到了极限，未来销量很难再突破这个水平。从比较长远的角度考虑，现在的市场状况并不算差，销量仅次于2013年同期，仍处于顶峰水平。但11月末全国商品房待售面积接近6亿平方米，创历史新高。未来去库存压力仍大，投资增速将继续下行。

　　在2012年的6月和7月，央行曾两次降息，五年以上贷款基准利率两次共计下降了50个基点，此后楼市的火爆持续了近一年时间。而央行此次降息，五年以上贷款基准利率一次性下降了40个基点。此后楼市走势可以参考2012年的走势。商品房月销售保持较快增速大约可以维持三个季度。楼市的时间段将出现在2015年第二季度，月销售同比增速有望达到10%+。预计2015年全年全国商品房销售面积同比增速为5%。

　　根据观察，商品房销售金额一般于房地产开发资金来源3-5个月。而房地产开发资金来源一般又会房地产开发投资3个月左右。2014年1-11月份，商品房销售额累计同比下降7.8%。预计2015年上半年销售增速将有明显提高，在销售开始回暖的6-8个月后房地产开发投资增速才会有所起色。

　　但考虑到2014年11月末全国商品房待售面积接近6亿平方米，创历史新高。未来去库存压力仍然较大。2015年全年房地产开发投资完成额增速继续下行是大概率事件，预计2015年全年房地产开发投资增速将降至个位数，6%左右。

　　另外，各城市楼市走势继续分化。一线城市需求旺盛，常住人口数量大幅高出户籍人口，人口呈现大幅净流入态势，二三线城市的特点则是常住人口数量小幅高于户籍人口，基本持平或是常住人口低于户籍人口，人口没有大幅净流入。一线城市土地供应相对稀缺，二三线城市土地供应量较大。因此在一线城市拥有较多土地储备的房企未来业绩的确定性较强。

　　我们选取了30个城市作为样本，其中包括了四个一线城市和部分二、三线城市，将30个城市按常住人口与户籍人口的百分比分为三类：150%以上、100%-150%之间和100%以下。比值在150%以上说明当地潜在住房需求旺盛;100%-150%之间说明当地潜在住房需求适中。100%以下说明当地潜在住房需求萎缩。我们可以看到比值在150%以上的城市包括全部四个一线城市以及厦门和苏州，这几个城市的潜在住房需求比较旺盛。