2014无锡新版物业收费管理办法

　　保安都六七十岁了，还能追小偷防强盗？不少业主长期拖欠物业费；业主大会都没有，不知道物业费花到哪里了……近年来，有关业主和物业之间的矛盾时不时见诸报端，很多小区业主群里会热议物业费交了没见效果。5月1日，新版《无锡市物业服务收费管理实施办法》实施，物业收费、停车费、房屋装修都发生了变化，有望化解矛盾、促进新建小区和谐。昨天，记者采访市物价局相关人士，比较新旧版办法的不同，深度解读新办法细则。

　　【物业费变化】

　　1、档次差距拉大，级差从2角升至3角

　　新版《办法》实施前，原普通住宅前期物业公共服务收费标准由基准价加浮动幅度构成，分为七级物业服务标准，其收费标准由每月每平方米0.10元至1.30元，级差为0.20元，上浮幅度为50%。

　　新版《办法》仍分为七级物业标准，但从0.50元起步，为2.50元，级差为0.30元，但取消了上浮幅度。

　　2、未入住业主可免2年物业费

　　新版《办法》实施前，一般未入住业主物业费打七折，但这笔费用接下来每年都要交。

　　新版《办法》明确，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住（或未使用），业主应事先书面告知物业服务企业，经确认后先按七折交纳物业费，接下来可以减免24个月的物业费。

　　3、业主大会可决定公共服务费标准

　　新版《办法》明确，除了普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价外，在业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会决定。非普通住宅则实行市场调节价。

　　[解读]

　　这次《无锡市物业服务收费管理实施办法》是在1月1日起实施的《江苏省物业服务收费管理实施办法》基础上，针对本市情况所做的落地。物业费标准的提高，与物业成本的上升相适应，享受的服务质量越高，交纳的物业费就更多。

　　还有一些规定需要向市民解释清楚，比如，物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。电梯运行维护费、公共能耗费、科技系统运行维护费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，未约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。另一方面，要求物业服务企业实行明码标价，加强价格自律，不按规定公示有关信息的，价格部门将予以行政处罚。

　　【停车费变化】

　　[现实问题]

　　家住广瑞路上一小区的周小姐说：“整个小区的保安就两三个人，而且都六七十岁了，哪还能抓小偷？跑也跑不动吧？”她曾在小区丢过电瓶车，保安都没有发现，摄像头也没拍到，“好像任何人都可以进小区，保安也不会问。去向物业公司反映，物业公司说‘一个月工资1000元出头，没人愿意来，只能招些老年人看看门’。”

　　1、免费期延至2个小时，电动车充电可收费

　　一是明确了住宅区汽车停放形式和相应的汽车停放费和租金收费标准，增设了住宅区室内机械式停车收费标准。二是调整了物业管理区域临时停放的汽车收费标准。

　　新版《办法》实施前是按每小时1元收取，排名前列个小时免费，现调整为2小时内免收，超过2小时的，超过部分按每小时2元收取（不足1小时按1小时计费），不超过20元。

　　新版《办法》还提高了住宅区集中看管的非机动车停放收费标准。原来自行车4元/每辆每月，摩托车、电动车及其他类型的非机动车8元每辆每月，现分别调整为5元、12元。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电费用由物业服务企业向使用人按实分摊、约定收取。

　　2、停车费七成要划入物业专项维修资金

　　新《实施办法》明确，业主大会成立前，业主共有场地车辆停放收费所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员与物业合同约定使用。

　　新《实施办法》还明确，住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡。车辆停放实行门禁卡管理的，物业服务企业应免费配置每车一张的门禁卡。门禁卡保质期为3年。因丢失、损坏等另有需求申请办理的，可适当收取工本费。

　　【房屋装修收费变化】

　　现实问题

　　“交了物业费也没有看到实效，小区里没有成立业主大会。许多事情没人做就拖在那。”市民程女士家车位旁边正好设了一个建筑垃圾堆放点，小区里只要一有人装修、改建，堆放点就堆满了建筑垃圾，有些人还直接将家中的玻璃扔在那，物业也长期不处理，一放就是小半年。“停车难停，一不留神，车子就划一道，小孩走来走去也得小心，玻璃碴、砖块、瓦片容易划伤人。”时间久了，这个垃圾堆放点就成了程女士的心病，她几次找物业处理，但是物业方面总是说没有钱。

　　1、装修垃圾清运费改以面积计收

　　新《办法》实施前，住宅装修建筑垃圾清运费计费收费标准为：90平方米以下收200元，90-130平方米收250元，130平方米以上收300元。

　　新《办法》将收费标准修改为：普通住宅的装修垃圾清运处置费可根据实际装饰装修面积按3元/平方米的标准收取。对业主或使用人依法变动房屋结构所产生的建筑垃圾，物业服务企业或专业清运单位可按实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收取标准由双方约定。

　　2、装修时电梯使用费也改以面积计收

　　新《办法》实施前，住宅装修电梯使用费计费标准为：90平方米以下收200元，90-130平方米收250元，130平方米以上收300元。

　　新《办法》修改为物业服务企业可根据实际装饰装修面积向业主一次性收取3元/平方米的电梯装饰装修使用费，装载层住户免收。（晚报记者沐同）