一线城市高端物业投资报告(12月)

　　2014年11月CPI下探至近五年来新低，PPI连续33个月下跌，国内经济增长仍处于疲弱状态，未来通缩压力也进一步加大。尽管近期稳增长力度增强，但产能收缩、房地产下行和私营部门投资下降的合力大于基建投资的上升，出于通缩和风险防范的考虑，货币有宽松空间，在央行降息之后，后续的降息、降准可能随之而来。由于即将到来的传统春节因素影响，未来CPI还有下行压力。在经济增长过度依赖地产以及工业品供给长期产能过剩未被出清之前，PPI将长期保持负增长。

　　全国楼市开发继续回落

　　据凤凰房产和中国房地产报联合编撰的《一线城市高端物业投资报告》显示，“9·30”新政后，信贷政策在房地产业所发挥的积极作用继续彰显，11月央行降息更是给予市场强有力的利好信号，房地产供需两端和资本市场均将受益。同时，地方政府加快公积金及普通住宅标准调整，支持居民合理自住需求，减轻购房负担。在多重利好之下，年末房地产市场或将企稳回升。同时，由于宏观经济环境影响，货币政策存在进一步调整的可能。

　　11月份，全国商品房成交面积环比出现较大幅度上涨。其中，住宅成交11407万平方米，商业办公成交1336万平方米，同比下降0.1%，环比增长26.5%。在成交价格方面，商品房成交均价6123元/平方米，同比上涨4.6%，环比下跌2.8%。其中住宅成交均价5818元/平方米，同比上涨6.2%，环比下跌1.3%；商业办公成交均价9289元/平方米，同比、环比分别下跌6.2%和7.7%。

　　在新增待售方面，新增面积进一步增加，住宅新增明显。1~11月全国商品房待售面积59795万平方米。其中，住宅新增待售1046万平方米，相比去年增加12.1%，环比大幅增长71.5%；办公及营业用房新增289万平方米，同比下降18.8%。

　　全国11月房地产开发景气指数为94.3，比上月回落0.46点。11月全国商品房市场以价换量明显，在成交价格均出现不同程度下降的基础上，成交量实现较大幅度的回涨。

　　高端物业暖冬开启

　　在一线城市高端物业方面，《一线城市高端物业投资报告》显示，在“9·30”新政的持续发酵以及时隔两年半降息的利好因素下，11月份一线城市高端市场延续着10月份暖意融融的成交态势，住宅与商用物业市场双双走高。

　　同时在房企冲击年度销售任务的业绩压力下，开发商出货意愿强烈，并在年尾纷纷放出促销“大招”，降价走量已成为一部分开发商的，因此无论是市场供应还是成交，在2014年末均迎来“暖冬”。

　　分别来看四个一线城市，北京高端住宅市场在楼市整体成交走高的带动下继续增长，成交套数虽然环比下降8.9%，但同比上升27.9%。上海高端住宅市场热度延续，几次重大救市政策均意在遏制房地产下滑的趋势，且已初见成效。11月，上海楼市成交行情延续“银十”趋势，成交面积突破百万平方米，而高端市场也趁势高歌猛进。新政对于成交的影响仍会继续，加之年底开发商为冲击业绩，积极推盘跑量，上海楼市的热度或将延续到年底，年末上海楼市或将成为今年的成交旺季。

　　广州方面，由于11月开发商冲年度业绩，优惠促销的直接反应，广州高端住宅市场成交持续了10月份的火爆局面，整体上涨。其中，写字楼和商铺成交面积环比大涨70%；11月份深圳高端市场再度升温，其中高端公寓成交环比大幅上涨220.4%，创近一年内第二高值。别墅市场方面，因前期入市项目进入集中备案，进而拉高成交量大涨177.8%。

　　北京

　　别墅：开发商集中出货，降价求量拼业绩。

　　成交163套，成交均价30866元/平方米，成交金额15.13亿元。从成交特征上看，主要成交区域为顺义区、房山区、大兴区以及昌平区。从成交面积看，中高端别墅产品依然占据市场主导，300平方米~500平方米的产品占据市场成交主体，达到40%，200平方米~500平方米产品占市场成交超过七成。新增预售项目共有3个，供应728套，预售面积15.7万平方米。

　　高端公寓：成交量和新增供应同比大增。

　　除别墅以外市场报价5万元/平方米以上的高端住宅共成交328套，成交面积5.03万平方米。成交特征方面，海淀区为主要成交区域，成交208套，占比64%。从成交面积特征看，100平方米以下的产品占市场份额保持，成交156套，占比47%。新增预售供应693套，供应面积11.73万平方米。

　　商用物业：新增预售环比大增863.8%写字楼成交面积13.2万平方米，成交均价16672元/平方米。商铺成交面积7.7万平方米，成交均价28015元/平方米。新增预售供应4520套，环比大增863.8%，面积26.8万平方米，环比大幅增长93.6%。

　　上海

　　别墅：成交面积延续高位。

　　成交550套，成交均价30281元/平方米，成交面积达11.57万平方米，成交主要集中在远郊的经济型别墅，成交均价在3万元/平方米以下的项目约占九成。成交特征方面，松江、宝山、奉贤为成交大区。成交面积方面，150平方米~250平方米面积段的别墅为成交主力，占市场份额一半。新增供应1112套，供应量为20.4万平方米。

　　高档公寓：成交量继续走高，徐汇浦东占半壁江山。

　　成交469套，成交面积8.83万平方米。成交特征方面，浦东、徐汇两区垄断全市近五成。在成交面积方面，150平方米~200平方米的公寓户型占比达37%。11月，上海高端公寓有2个新盘加推，新增供应180套，供应面积3.5万平方米。

　　商用物业：市场供求失衡。

　　11月份写字楼市场再度走低，显下跌之势。成交面积14.4万平方米，成交均价21729元/平方米，环比跌幅达11.2%。新增供应继续维持高位，供应面积达30万平方米，供求差距进一步扩大。商铺成交15.9万平方米，成交均价18898元/平方米，环比下滑17.5%，接近今年低谷，“以价换量”开始显现。

　　广州

　　别墅：供应下降近七成。

　　成交161套，成交均价15172元/平方米。受项目推新进度的影响，别墅的供应为46614平方米，环比下降68.3%。别墅成交进一步增长，价格基本保持稳定。

　　高端公寓：量升价跌，供应量增加。

　　11月高端公寓成交312套，成交均价为34309元/平方米。新推181415平方米，供应量上涨。

　　商用物业：供应井喷。

　　写字楼：成交暴涨七成价格微涨。成交13.4万平方米，成交均价为20976元/平方米，新增供应套数112套，供应面积为26650平方米。商铺方面，成交5.05万平方米，成交均价29769元/平方米。新增供应量143710平方米，出现连续两周商业物业供应井喷的现象。

　　深圳

　　别墅：前期入市项目拉高成交量大涨。

　　11月别墅无新增供应，亦无新项目推出，但10月获得批售项目进入集中备案，拉高全市成交量增长177.8%，为75套，共计1.52万平方米；均价同样受到该项目影响，结构性回涨26%，为58667元/平方米。

　　高端公寓：年底冲刺量创年内第二峰值共成交467套，共计8.81万平方米，环比大幅上涨220.4%，创近一年内第二高值。在价格上，由于相对低价的高端公寓成交占比上升，高端公寓均价结构性下调8%，为51112元/平方米。

　　商用物业：成交量均大幅飙升，创下年内新高。

　　写字楼共成交748套，约7.45万平方米，成交均价为36210元/平方米，环比下降8%，同比上涨10%。

　　商铺成交量相比上月大幅增长。共成交300套约12973平方米，成交套数创年内新高，但小面积商业较多，所以成交面仍低于7月的年内高点。