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50城土地均价创新高 土拍市场有望逐渐回归理性

2017-05-26 08:40:13 来源: 搜狐焦点网

(原标题:土拍市场 有望逐渐回归理性)

当前土地市场溢价率明显下降,成交规模也有所下滑。但值得注意的是,重点关注的50城土地成交价格环比、同比均有所上涨。业内人士表示,近期部分城市明确加大并已在落实供地目标。在土地端加大供应的背景下,土拍市场有望逐渐回归理性。

50城土地均价创新高

“4 月份,50个城市土地成交均价为6450元/平方米,环比增长28%,同比增长54%。观察历史数据,当前地价创下了2010年以来的较高水平。”易 居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期部分房企有较为强烈的补库存需求,此类房企纷纷进入热点三四线城市,导致部分住宅用地出现了溢价率超过200% 的现象,拿地态势推高了所在城市的地价。

分城 市看,广发证券研究报告指出,2017年以来一线供地节奏明显加快,且推动成交同比显著增长。同时,受成交结构性影响,住宅成交的占比提升,出让金和楼面 价较去年同期均大幅增长。二线城市受政策调控影响,宅地市场逐步趋于理性,溢价率回落至50%以内。三线城市整体依旧偏弱,但成交端复苏带动部分三线城市 宅地市场升温。

从全国100个大中城市住宅类 用地供应土地规划建筑面积来看,东海证券分析师刘振东表示,4月为2489.96万平方米,环比下降0.22%,同比下降0.32%;住宅类用地成交规划 建筑面积2510.17万平方米,环比上涨0.24%,同比上升0.05%;住宅类用地成交土地楼面均价环比上升0.05%,成交总价环比上升 0.30%。

实际上,住建部和国土部日前已要 求各地根据去化及库存情况调整土地供应规模,并出台中长期土地供给规划指导地方土地供给。国泰君安分析师侯丽科表示,从数据上看,一线城市四月土地供应持 续增加,合计供应土地62宗,规划建面合计613万平米,且土地成交溢价率从三月的44.05%下降到25.80%。叠加开发商补库存的需求,今年土地供 给的逐渐增加将对2017年开发投资起支撑作用。

二季度降温料更明显

“土 地市场的热度如何,关键还是要看企业的预期变化。”研究中心研究员马千里表示,在需求侧调控多次加码之后,目前市场矛盾的主要方面,已转变成与“限价”相 伴的供应意愿下降。不过,在央行“缩表”、地方“限售”、调控常态化以及企业的现金流压力之下,已经有越来越多的中小企业选择“松口”放开供应,而近期部 分地方城市明确加大供地目标。因此,在判断企业预期更趋向于理性的前提下,二季度土地市场的“降温”或许会更明确。

侯 丽科表示,上海规土局日前重新启动3月份叫停的“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”等3宗 地块出让,并将出让方式调整为招标挂牌复合式,缩小竞拍房企范围,严防土地溢价率过高扰动市场情绪。与此同时,在土地端加大供应的背景下,土拍市场逐渐回 归理性。

严跃进表示,值得注意的是,从城市结 构来看,部分三线城市的土地交易规模相对较大、溢价率也明显超过50%。从这个角度看,后续对于热点三线城市的地价泡沫问题也需积极进行关注。从后续市场 趋势看,预计未来供地节奏会加快,房企拿地的机会将增加。从土地政策和供应结构上看,包括近期芜湖明确在新出让土地中安排装配式建筑试点项目建设、苏州首 次供应自持型商品住宅用地等,都是后续房企值得重点关注的内容。

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