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中国跨境地产投资显著放缓 迄今规模同比缩近20倍

2017/03/15 07:41 来源: 21世纪经济报道 评论
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据汤森路透向21世纪经济报道提供的数据显示,去年四季度以来,无论是同比还是环比,中资跨国房地产投资的规模显著放缓。去年一季度,中国的跨国房地产投资为6宗,总价值超73亿美元,而今年迄今为止的交易宗数也是6宗,但总价值不到4亿美元。

据汤森路透向21世纪经济报道提供的数据显示,去年四季度以来,无论是同比还是环比,中资跨国房地产投资的规模显著放缓。去年一季度,中国的跨国房地产投资为6宗,总价值超73亿美元,而今年迄今为止的交易宗数也是6宗,但总价值不到4亿美元。

据世邦魏理仕近期发布的报告显示,2016年中国的跨国房地产投资显现强劲增长势头,投资总额增长超56%,从2015年的181亿美元上升至282亿美元,超过新加坡成为亚洲跨国房地产投资的最大资本来源国。

去年12月初,发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门连续发布通告称,监管层密切关注在房地产、酒店等领域出现的一些非理性对外投资倾向。

“近期,我们持续看到中资变得更加谨慎,决策期变长了。不过,需求仍然存在,中资对于多元化资产配置的需求、对冲汇率、对于增值回报的需求都非常强。我们 预计未来一年中资发起的几十亿美元的房地产交易会减少,但其他较小规模的交易不会减少。以美国为例,过去,加拿大一直是美国在房地产最大的外来投资者,而 中资在近期取代加拿大成了美国在房地产最大的外来投资者,不过基于上述情况,预计加拿大会重返第一位。”世邦魏理仕资本市场部全球总裁 Christopher R. Ludeman(下称陆德曼)3月14日在接受21世纪经济报道记者专访时表示。

中资变得更加谨慎

《21世纪》:对于此前中国的跨境房地产投资热潮你怎么看?财务投资还是战略投资为主?

陆德曼:可以说两种兼具吧,具体取决于投资物业的类型,投资的战略意图,以及标的所在地和投资目的。打个比方,有一些中国投资者会做出战略性投资来分散全 球范围内的货币汇率风险,也有一些会通过持有大型优质资产在全球市场中扮演重要的角色,并参与到资产运营当中。还有非常老练的一些投资者,他们在全球范围 内控制风险,调整资本回报预期;作为具备全球化视野的资产配置者,他们通过一些可控政治或者财务风险,达到预期的资本回报预期,从而完成其商业投资目的。

《21世纪》:去年12月初,发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门连续发布通告称,监管层已密切关注到在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资倾向。对于房地产领域内非理性对外投资倾向,你怎么看?

陆德曼:当新的投资者进入一个对他来说新的市场,他们有时不得不做出高溢价的收购举措,因为他们交割的确定性通常会遭到业主方的怀疑。不仅是中国资本,其 他国家的资本也是如此,都是熟能生巧。过去几个季度以来,我们持续看到中国加强监管对于海外房地产投资的影响,中资变得更加的谨慎,需要更长的决策期,不 过,需求仍然存在,中资对于多元化资产配置的需求、对冲汇率、对于增值回报的需求都非常强。从海外市场看来,我们认为这种情况将是暂时的,并不是一种结构 性的变化。据我们观察,中国投资者和其他国家的资本不同之处是,他们更多是长期投资者,而非短期交易者,相对较有耐心。

《21世纪》:据英国金融时报,有参与过中资跨境交易的人士表示,欧洲和美国的资产卖方越来越担心与中国买家进行大型交易。房地产领域是否如此?

陆德曼:我确实注意到了这种情况。一般来说,卖方最在意的是价格、交易条件以及交割的确定性。所以即便出价很高,若仍具有极高的不确定性,那么价格对于卖 方也没那么重要了。鉴于目前中国国内对于海外投资加强了监管,那么能否准时交割是令人怀疑的。目前在面对中资时,海外卖方确实变得更加谨慎,会问许多严苛 的问题。中国投资者现在所处的环境确实有点困难。对于中资海外房地产投资,2017年应该会比2016年困难许多,以美国为例,过去,加拿大一直是美国在 房地产最大的外来投资者,不过,中资在近期取代了加拿大成了美国在房地产领域最大的外来投资者。但基于上述情况,预计加拿大会重返外来投资者的第一位。我 们预计未来一年中,中资发起的几十亿美元的房地产收购会减少,但预计其他较小规模的交易并不会减少。

《21世纪》:近日,安邦保险集团宣布将全面翻修纽约华尔道夫酒店,需两至三年。安邦在2014年斥资19.5亿美元收购该酒店。据《华尔街日报》此前报 道,安邦保险集团计划将华尔道夫酒店四分之三的客房改造为公寓。报道称,在华尔道夫重新开张时,这家酒店将有300—500间升级至豪华标准的客房,其余 房间将作为公寓出售。而这一笔改造费用预计将超过10亿美元。这么大规模的改造在业内常见吗?

陆德曼:纽约华尔道夫酒店是极具标志性的资产,是纽约的一大地标。而安邦对其的收购以及后续的改造计划是极为重大的。就我的从业经验来看,在纽约或者说美 国,这么大规模的改造还是少见的。纽约华尔道夫酒店是非常特殊的资产,其坐拥了寸土寸金的曼哈顿岛的一整个街区,对市场影响很大。对这样的资产的大规模改 造结果会如何?那就只能等待了。对于这样的大交易,总有一些人会问是不是买贵了。可以确定的是纽约市仍将是世界商业中心,无论是旅游业还是金融业。另外一 点就是纽约的市场,长久以来土地是稀缺资源,尤其是曼哈顿岛,而华尔道夫酒店位于该岛中心位置。我们认为安邦的投资是对长期做出的承诺,这应该将带来不错 的回报。

英国楼市已企稳

《21世纪》:美国连续第二年位列亚洲投资者最受青睐的投资目的地榜首,在2016年吸引了43%的亚洲资本。对此你怎么看?

陆德曼:美国的房地产所提供的、经风险调整后的资本回报仍然是全球范围内极具吸引力的,我想这与美国稳健的经济水平、法制体系、就业增长息息相关,另外就 房地产市场的基本面而言,目前供给的扩张相对而言是受到良好规范的,并不存在供大于求的现象。基于上述因素,美国房地产市场仍然将被全球投资者视为是安 全、稳定、经济增长良好的投资目的地之一。当美国大选结束后,美国商界形成了一种共识,即新政府将非常重视商业,同时,将加大对经济增长的刺激,这又将吸 引更多资本流入。特朗普上任还不到60天,总统在竞选时做出了要改善美国贸易平衡的承诺,美国商界认为这并不会引起贸易战,而会为美国与其他贸易伙伴之间 带来更多的互动,和更为深入的讨论、谈判。而贸易战对于各方来说,都不是最好的结果。我认为特朗普竞选时的那些最极端的辞令并不会成为现实,但一些主题会 对本届政府的政策导向产生影响,无论是地缘政治还是经济方面。

《21世纪》:在英国公投脱欧结果出来后,流入伦敦房地产市场的中资大增,对此你怎么看?

陆德曼:伦敦就像纽约,长久以来一直不断吸引各国资本流入。我们一直以来都会观察美国资金的投资意向。比如说伦敦,在脱欧公投前,我们估计当时正在留意伦 敦房地产的美国资金有320亿美元,不过,我们预计目前有380亿美元左右,可以说有新资金认为伦敦房地产的价值比公投前更高了。我们仍然不清楚英国脱欧 的后果是怎样的,但很明显的是,在去年6月份投票后,伦敦房地产的价值迅速下跌了5%,现在是公投9个月之后了,基本已恢复了当时的跌幅。不仅仅是中国投 资者,德国、中东、韩国、北欧、加拿大和美国这些国家地区的投资者也相当活跃。目前的交易比公投前活跃了不少,虽仍不及历史上的顶峰期,不过已经企稳了。

我们也曾担心英国脱欧公投会影响欧洲大陆的房地产市场,不过,目前仍未观察到上述情况发生的迹象。就未来预期而言,鉴于好几个国家将举行大选,这将引发欧洲大陆市场的不确定性,投资者将密切关注,尤其是那些较为保守的资本。

责任编辑:张军军  JN374
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