降温到降价 一线城市房价离真降还有多远

“收紧、降温、企稳……”成为2016年下半年以来调控主旋律下的楼市关键词。高价地戛然而止，国内多数二线城市从连续数月上涨局面转入退烧行情，以北京为首的一线城市则涨幅连降，慢慢进入“需求抑制、成交下滑”的市场惯性。近日国家统计局公布70个大中城市1月份房价指数，从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。然而，从市场降温到房价下降还有一个漫长的传递过程，在连续4个月涨幅回落之下，一线城市房价何时才会松动成为社会关注的焦点。

大数据与现实的落差

从国家统计局公布的1月70个大中城市住宅销售价格统计数据来看，在环比方面1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平；二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。 在同比方面，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落，本月比上月回落2.6个百分点。

大数据传递出明显的“降温”氛围，然而，大多数购房者并没有感受到房价真正变得“接地气”。

一位有置业计划已久的张先生，对于去年出台的调控政策一直期望颇多，一再推迟购房计划，就为等房价“降下来”。春节后，张先生看上了北京西五环某项目，“区位和环境都挺满意的，然而还是对价格有所犹豫”，他告诉记者，“就多观望了一段时间，这个项目已经从最开始的5.3万元/平方米，上涨到了6.2万元/ 平方米。”

为何买房人的市场感受与宏观大数据有落差，“降温”并未完全传递至老百姓的直观感知中？

业内人士认为，无论调控政策或是货币政策，传导到现实楼市，通过成交量或房价反映出来，都会有滞后性。尤其北京楼市的范围广、区域多，个别热点区域的项目涨价也不稀奇。

二手房或首先松动

多次调控下的市场规律显示：楼市降温的最直接变化就是交易量的下滑，进而再二度传导至房价的变化上。

业内观察认为，一般而言，连续超过3个月市场成交量下滑，很有可能在房价上表现出“降”的趋势。“价格下跌的逻辑是清晰的，主要是成交量不高，所以这个时候往往‘量缩价跌’，对于此类市场来说，实际上是很自然的供求关系的导向和结果。”业内人士向记者表示。

具体到北京市场，与新房房价的滞后反应有所不同，二手房“下降”趋势更为明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年1月，北京全市二手住宅网签12860套，环比下降28.9%，同比减少47.1%，交易量自2016年9月以来已连续四个月下滑。

同时，2月前两日为春节假期，无成交，2月6日网签开始恢复正常，但首周网签量都不超过800套，接下来一周网签量又下降到最多600余套。“综合来看，受楼市调控政策收紧，尤其是信贷收紧等因素影响，春节后北京二手住宅市场延续了节前的低迷态势，交易量持续回落，整体热度不高。”上述研究院分析人士表示。

二手房的数据与记者的门店走访结果形成呼应，多家中介门店的经纪人坦言，节后二手房价格并未快速“补涨”，长假的淡季模式似乎有所延长，目前二手房的议价空间有所松动。

同样在上海，根据中原地产的统计，今年1月，上海二手房成交量跌破1万套，只有9401套，这是五年以来的月度较低值。已经达到了成交量影响房价的临界点。而在深圳已有投资者开始降价出售房源。

深圳是风向标

国家统计局发布的2017年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来，市场变化明显，房价持续趋稳回落。其中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，但涨幅已连续4个月回落。

而作为去年中国楼市风向标的深圳，尽管房价已经出现了“止涨下探”的势头，不过房价依然处于高位。

根据发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》显示，排行前三位的城市分别为深圳、上海和北京。三个城市的去年新房成交均价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳价格远超过了上海和北京。

今年1月，万科和深圳地铁合作的万科臻湾汇取得预售证，批售总套数217套。其中一套备案价格达到25万元/平方米的商业用房引起了市场的广泛关注，其他房源的价格均已超过了10万元/平方米。但在购房者观望情绪浓重的情况下，成交情况也并未出现火爆，甚至是有些冷清，开盘当日的去化率仅为18.5%，解筹率为53.3%。同样位于深圳罗湖区文锦路太子道项目，此前对外透露的价格将在13万元/ 平方米左右，而最后的入市价格仅为8万元/ 平方米，周边的中海天钻的价格已经达到了10万元/平方米。

“近年来深圳市场已经成为了全国楼市的风向标，去年的一轮上涨就是从深圳开始影响至全国，而去年底的调控也是从深圳开始，因此今年楼市的走势，深圳是一个重要的参考依据。”业内人士表示。

同时严跃进还认为，未来可能下跌的城市有两类：排名前列类是类似武汉、郑州、合肥等城市，过去上涨太快，稍微回调是很正常的。第二类是类似锦州、丹东等城市，原因是需求明显不足。