2016年乌鲁木齐楼市：上涨、调控、不确定

2016年的楼市带着些戏剧化，沉浮在楼市中的市民亲历了内地楼市的“日光盘”和地王盛况后，又在去库存下引爆房价之“热”，骤然滑落到严酷的调控市场之“冷”，其中还穿插的局部调控失效和不断加码。乌鲁木齐楼市虽没经历盛况，但也在以去库存为终标下，显现上涨、调控和不确定。

上涨

这里的上涨不是指房价，而是乌鲁木齐2016年的成交量。据安居365数据统计，2016年乌鲁木齐楼市新建商品住宅51227套，成交面积557.83万平方米，成交金额341.31亿。与2015年56361套的住宅成交相比，2016年住宅成交同比下降9.1%。

从图中可以看出，2016年楼市成交较低点在2月，原因有二，一是假期，每年的春节开发商都以蓄客为主，第二2月天数少于自然月，所以成交量低在情理之中。随后楼市金三银四不负众望，一路攀升，4月更是达到上半年住宅成交量较高，赶超金九银十。

另外，2016年乌鲁木齐楼市较往年有一个明显的不同，以往年底楼市都回归平稳，成交量或持平或下跌，但2016年11月成交量已经超过前十月，12月更是达到全年成交量较高。主要为三重利好刺激购房者出手，一重截止12月31号之前购房契税补贴政策依然实行；二重全民购房季活动的推动；三重年底开发商资金回笼，加大推盘力度，促使潜在置业者积极出手，赶在多种利好条件下购房，这也是年底新建商品住宅成交上涨的原因。

2016年乌鲁木齐二手住宅成交也在上涨中画上圆满的句号，全年成交48366套，同比上涨33.5%，成交金额222.31亿元，同比上涨40.7%。二手住宅较部分新房有一定的优势，比如配套设施成熟、学区完善，这也成为许多购房者选择的原因。2017年乌鲁木齐二手房网签系统将上线，届时对二手住宅市场将有积极影响。

调控

2015年12月27日，全国人大常委会表决通过了人口与计划生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式实施。二孩政策正式实施后，不少家庭对改善型住房的需求更为强烈。2016年乌鲁木齐新建商品住宅成交中，90-120㎡占比较大为44%，其次为120-144㎡为25%，90㎡以下占比18%。

2016年乌鲁木齐住宅面积段成交情况

去库存一直是全国楼市的主要任务。2月，营业税、契税利率双双下调，以此刺激市场，降低开发商和购房者的成本，促进房地产销售。

随后，为应对楼市去库存压力，新疆出台政策，2016年3月1日-12月31日期间购买新建商品住房和二手住房的消费者，有各地财政全额补贴交易契税。

乌鲁木齐对补贴对象进一步细分。非住宅房产，2016年3月1日至9月30日期间，购买二手房和新建商品房，超过契税税率1%部分由财政资金补贴。

住宅房产，2016年3月1日至12月31日期间，购买乌鲁木齐市二手住房和新建商品住房，契税全额由财政资金补贴。

据安居365统计，3-12月，乌鲁木齐新建商品住宅48239套。

不确定

中央经济工作会议上明确的2017年楼市发展方向，首提“抑制房地产泡沫”“回归住房的居住属性”，表明热点城市房价快速上涨已触及“政策红线”，但在当下的中国，房价已然不只是一道非黑即白的选择题。

它不仅一定程度负载着GDP保增长的任务，也事关各地政府的“钱袋子”。考虑到2010年楼市调控只让房价短暂回调的前车之鉴，“宏观之手”影响购房心理的边际效应也在递减之中。

当然，现在学术界和市场普遍预期，本轮调控将会持续一到两年，楼市中长期坚持“低空运行”的逻辑，开发商和房东的心理价位预计会出现回调。只是，随着对政策耐受性的提高，究竟调控的辔头能不能真正勒住房价这匹野马，还是充满了未知之数。

不过2017年乌鲁木齐楼市调控定调将延续“稳”字当头，通过分类调控，保持平稳健康发展。