转型已成为房企"新时尚" 能否挨过这个冬天

房企转型 能否挨过这个冬天

“930” 新政以来，除了成交量明显下滑以外，更让开发商头疼的是主管部门的约谈。约谈内容主要是对以往要求的规范行为进行进一步强调，对一直以来开发商惯用的虚假 夸大宣传、散布涨价信息、通过排号向买房人收取定金、捂盘惜售等行为都将进行规范和惩罚。这一切都让楼市率先感受到了凛冬将至的寒冷。

在 中国楼市的历史中，每次调控寒冬的到来，都会有房企被淘汰掉。现在的恒大、雅居乐、佳兆业等巨无霸房企也都曾遭遇过资金链断裂、险些破产的困难时刻。前车 之鉴加上多年来屡经调控的经验，使得开发商们在调控新政面前显得早有准备，此时更是各显神通，纷纷开始向新的风口布局，通过改名、引入新的合作伙伴等方式 谋求转型。

转型已成为房企“新时尚”

10 月以来，楼市逐渐降温直接导致记者的朋友圈也降温不少。业内人士们不再发各自楼盘的广告，也很难再看见售楼处人山人海的九宫格照片，取而代之的是晒新茶具 和旅行的照片。然而，这样的小清新仅仅持续了不到一个月，地产朋友圈的主题就变成了各式各样的发布会、更名会、论坛，只有一个共同主题：转型！

11月1日，“北京华美乔戈里实业发展有限公司”（K2地产）正式更名为“石榴置业集团股份有限公司”（简称“石榴集团”）。如果你没有听说过华美乔戈里，那么它另一个名字你一定听过，K2地产；如果连K2地产都没有听过，那么你一定接到过他们的街边小广告。

作 为一家民营房企，石榴集团(原K2地产)2015年销售额突破了150亿元人民币，总资产达到了400亿元。在众多中小房企中，也算是佼佼者了。但最近一 年多以来，石榴集团在土地市场却屡屡受挫，先是在郑州成功拍地后，因违规被判退出；而后在南京缴纳了数十亿元的保证金，参与了10块土地的拍卖，结果全未 中标，拿地难、地价高成了当前众多中小房企的一致难题。于是公开更名为石榴集团的同时，也向外界表示不再仅仅是地产公司，而是融合了“科技+金融+地产” 的商业模式。

对此，石榴集团总裁桑春华认为， 地产等重资产遭遇冷空气的同时，国家将科技创新摆在了经济发展的核心位置，石榴集团借机将业务拓展至“科技+金融+地产”三足并举，除了传统地产业务外， 其他两块也已有序展开。他举例表示，除了传统的地产业务布局，石榴集团已经打造了自身旗下的竹海科技作为创新、创业服务公司；在金融板块，石榴集团旗下的 沃克邦基金，则专注于高科技领域快速成长企业的投资及投资管理服务。

今年以来，一线城市房价呈过快上涨态势，楼面价也普遍上涨，摊薄了企业利润，传统的开发模式难以为继。新一轮调控下，房企盈利空间再度受阻，转型成为了大部分房企的选择。

除了石榴集团以外，新华联也正式更名为“新华联文化旅游发展股份有限公司”，全面展开对文化旅游版图的布局，“文旅+金融+地产”的战略定位逐渐清晰。据了解，新华联已经花大力气拿下了韩国济州岛博彩业牌照，并在济州岛投资项目。

环京区域“大地主”荣盛发展也在上周宣布转型，确立了大地产、大健康、大金融＋X（互联网等新兴产业战略）为代表的3＋X战略，公司形态也将从单纯的房地产开发商转变为更为多元化的运营商。

纵 观上市房企，A股136家房企中，目前已有15家房企停牌筹划重大事项，部分房企公布的重大事项预案显示，多数均为转型事宜。此外，除了中小房企以外，不 少大型房企也在探索转型。万科正在启动物业管理的新模式，探索商业地产、养老地产、物流地产等细分专业化领域；恒大集团则转型进军金融、互联网、文化、健 康等多个领域；保利开始做文化地产项目，投资管理影院、演出与剧院、艺术品等；世茂房地产加强了对投资性物业的运营管理，还涉足教育领域；葛洲坝地产则发 布“5G科技”，向节能减排、绿色地产靠近……

同时，华业、金茂、京投等品牌房企都不约而同步入转型行列，开启多元化发展道路，为企业业绩增长提供新方向。

高价地项目做加法 引入合作方

除了战略上做加法，向科技、互联网、金融等方面转型外，在一些高价地块上，开发商也频频尝试做加法，引入更多合作伙伴，分担风险，共同开发。

上 周末，上海新江湾城项目正式以“上海院子”为名向公众公布，并邀请了章子怡、孙红雷来助阵。有趣的是，这块地曾是当时的上海地王，由信达地产出资 72.99亿元，击败了泰禾等十余家房企后购得。但一年后，信达却引入了泰禾，并由泰禾将该地块打造为院子系产品。从彼时的竞争者到合作者，泰禾和信达达 成联姻仅仅用了两个月的时间。

不仅如此，目前除了合肥和上海顾村地王，其余5宗地块信达地产也全部引入了合作方进行操盘，其合作伙伴包括金茂、泰禾、滨江、融创等。

楼市降温，土地降温，随之而来的问题是，高价地如何消化。转让股权、合作开发、分散风险，就成为大多数“地王”的选择。

10月18日，绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产，建发股权占比30%，绿城则负责项目操盘、管控。

10月28日，融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司，就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。

11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科于10月31日就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。

这样的“做加法”似乎还只是开始，数据显示，前期全国200多宗“地王”中，目前已有超过30%出现或者在酝酿股权调整。

转型并非坦途 不少房企曾因“涉矿”亏损

虽然开发商们在调控后的排名前列时间就开启了转型的尝试，无论是集团战略的加法还是具体到地王项目的加法，都是为了分担风险，寻找新的盈利风口。然而，往往事与愿违，历史上不乏房企匆匆转型失败的案例。

2010年楼市遭遇“史上最严调控”，当时不少房企都将当时蓬勃发展的矿业作为房企转型的利润增长点。那段时间，房企收购矿业公司的公告被频频发出。包括天业股份、华业地产(华业东方玫瑰)、中弘股份等涉矿的上市房企，也成为资本市场的追捧对象，涨幅远超矿业股。

兰德咨询的统计曾显示，较高峰时，全国有41家房企涉足矿业投资，其中上市公司26家，包括华业地产、中弘股份、万方发展、新湖中宝、莱茵置业、上海建工等。这些房企大多是2010-2012年转型进入矿业，而投资的主要方向则为煤炭、有色金属和新能源。

“以 北京为代表的一线城市，土地价格越来越高，而中小房企资金量有限，无法在产品研发、融资能力上与大型品牌房企竞争。特别是近几年北京的土地市场，几乎难再 见到中小型的开发企业。而不拿地则意味着将被行业淘汰。于是，趁着手头还有资金，前几年一些中小房企开始琢磨转型，就如同现在房企都在转型做金融、做互联 网一样，那时都是争着转型做矿业。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

但 最终，随着矿业的衰落，很多房企的转型尝试都以失败告终，运气好的没有盈利，差一点的甚至亏损连连。以上市公司中润资源为例，它原叫中润地产，在2011 年改名中润资源“脱房”入矿，显示中润地产转型矿业的决心。然而，转型之路并不平坦。2014年公司业绩亏损就达到2亿元左右，同比由盈转亏。

转型需谨慎 跨行更需谨慎

不难看出，转型之路并非看上去那么美，尤其是在行业低迷期转型更需谨慎。

中 国房地产分析师严跃进表示，很多房企转型失败，说明转型是有风险的。在转型不成功的情况下，也容易把企业经营拖入死胡同。“毕竟从投资的角度看，资金运用 也是有一个机会成本的。”严跃进认为，上市房企转型路径一般有三种。排名前列是高回报项目，比如白酒、矿业等行业；第二是转型低成本项目，比如搭建互联网+的 理财平台；第三是积极做城市运营等准地产业务，相对降低转型的成本。

北 青报记者统计今年以来中小房企转型案例发现，当前房企的转型大多数都以坚持地产为主业，向与地产息息相关的产业转型，比如像金融产品转型。众所周知，房地 产作为资金密集型产业，与金融密切相关。即便是像科技企业转型，也多以孵化器、产业地产为主。很少有房企主动剥离地产业务，完全转型的。这也说明房企虽然 尝试转型科技、体育、互联网、医疗、养老等，但依旧看好地产的前景。

业内人士同时也提醒，新一轮房地产调控下，房企盈利难度进一步提升，转型已是大势所趋。但转型需要慎重，转型顺利将推动业绩指标改善，反之也可能成为累赘。