700亿港元恒大分拆地产业务明年4月回A

许家印要把恒大地产在2017年4月28日完成重组上市。

11月7日，澎湃新闻从获得的一份路演文件中了解到，中国恒大集团拟通过内部重组将体系内房地产业务整合进入恒大地产，并以此为主体引进战略投资者，未来通过借壳深深房（000029.SZ）登陆A股资本市场。

回归A股后，恒大地产估值达2298亿

文件内容显示，截至6月30日，恒大地产总资产为9268亿元，总负债8655亿元，资产负债率为82%。从2013年至2015年，恒大地产的资产负债率从71%上升至78%。

对于资产负债率上升的原因，恒大地产解释称，因为恒大地产近年来土地储备及在建面积增加，其通过债务融资支付的土地款及工程款相应增加，导致资产负债率上升。

许家印  视觉中国 图

本次恒大地产通过引入战略投资者募集资金300亿元后，恒大地产的资产负债率将进一步下降至70%。未来恒大地产成功上市后，恒大地产将进一步通过股权融资的方式降低资产负债率。
根据世邦魏理仕的评估，恒大地产土地储备于2016年6月30日的评估值为5242亿元，土地储备原值为2516亿元，土地增值额为2726亿元，按扣除50%土地增值税和25%企业所得税后增加的净资产计算，2016年6月末的资产负债率将下降至73%。

如果恒大地产顺利回归A股，其估值将达到2298亿元。在A股同类公司中，仅次于万科A（000002.SZ）的2637.55亿元。而截至11月7日收盘，中国恒大（03333.HK）股价为5.2港元/股，涨幅1.36%，在港股的估值仅为711亿港元（约621亿元人民币）。

恒大地产是中国恒大集团旗下从事房地产业务的经营主体。也就是说，如果恒大地产回归A股后，其估值是恒大集团整体的3.7倍。

值得一提的是，恒大地产给出2016年全年合约销售额的数字为4000亿，恒大地产称，这将位列行业排名前列。在今年的前9个月，恒大地产的合约销售额为2687亿元。

若未能上市成功，恒大将给予所持股权比例一半的股权赔偿

此次中国恒大并非将所有资产都装入A股的壳公司。

文件内容显示，中国恒大拟将天基控股、恒善集团，通过境外BVI持有的部分房地产项目公司、恒大地产于境内持有的房地产开发业务，以及恒大淘宝足球俱乐部装入A股壳公司的上市资产。

香港上市公司内保留的业务包括安基BVI、恒大健康（00708.HK）和恒腾网络（00136.HK）。其中，安基BVI通过广州超丰和广州凯隆两层的设计，持有恒大集团的全部股权。
而恒大集团旗下的文化业务、金融业务、互联网业务，以及以海花岛和启东海上威尼斯为代表的旅游文化开发业务，都仍将留在港股平台。此外，嘉凯城52.78%的股权也将保留在港股。

此次，恒大地产将引入300亿元的投资，领投方为中信银行。其中，恒大地产将持股86.84%，其他战略投资者投资250亿元，持股10.97%。目前给出的每股认购价格为9.99元/股，投资期限为3+1+1年（3年锁定期，1年解禁退出期）。

如果恒大地产能够实现业绩承诺，按净利润888亿的60%进行分红，投资者在2017年至2019年可分得3.19亿元、4.05亿元、4.43亿元，合计11.367亿元，年均投资收益为7.79%。

若恒大地产在2020年6月尚未实现上市，则由凯隆置业对战略投资者持有股权进行回购。如届时凯隆置业不具备回购能力或战略投资者不接受回购，则由凯隆置业给予战略投资者所持股权比例50%的股权补偿。