乌鲁木齐
乌鲁木齐搜狐焦点网 > 乌鲁木齐新房 > 新闻中心

高土地成本之下的房企困境:只增收不增利

2016-09-08 16:11:08 来源: 21世纪经济报道

(原标题:房企的困境:增收不增利)

9月3日,泰禾集团董事长黄其森在他某千万级豪宅项目排名前列仪式上感慨称,“2013年以来,我们在中国主要城市拿了七八百亿的土地,那时候大家对泰禾还是有很多看法(主要指业内对泰禾拿高价地的质疑。不少业内人士质疑其高价拿地后的销售情况以及资金链安全),包括很多关心我们的老朋友也替我们感觉到担心。但事实上这七八百亿的土地,如果今天我们去拿可能要花一千五六百亿。”

这是曾经因频繁拿高价地而处于“风口浪尖”的典型房企。

地价的上涨还在持续。中原地产研究中心统计数据显示,前八月,拿地最积极的前五十家房企合计拿地为8355.78亿,合计建筑面积为11805万平米,平均拿地成本为7077.8元每平米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4261元每平米,也就是企业拿地平均成本增加66.1%。

开发商:“拿到地就是地主”

“我们对地价上涨过快的担忧肯定是有的。”新城控股集团有限公司副总裁对21世纪经济报道记者表示。作为一家主要布局在长三角的开发商,欧阳捷代表的公司也希望能够进驻北京。但是土地成本、激烈的竞争令这家中小房企倍感难度。

中原地产研究中心统计数据显示:前8月,全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调,但土地成交额上涨。2016年前8月,累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿,相比2015年同期的10022亿,上涨了51%。

欧阳捷也注意到,“土地价格主要在热点城市涨得厉害,但是三四线城市地价和房价涨得不多。所有的二线城市中只有16个城市房价月环比幅度超过5%,其中超10%的也就只有十一二个,加上一线城市和京沪深周边的三四线城市。真正土地、楼市过热的城市也就二十个。”

但这二十个城市是开发商扎堆必争之地。

“所有的房企都在拼命拿地。”中原地产分析师张大伟称。

欧阳捷表示,“房企拿地热情高涨,这其中有赌博的成分,也还有对未来市场预期的判断。对于热点的一二线城市,未来的土地供应不会增加。所以,对于开发商而言,拿到地的就是地主,拿不到地的只好当雇工,当不了雇工的就混不下去了,要么从一线城市退到二线,从二线退到三四线,要么就只剩下转型了。”

增收不增利

如果从分析师的角度看,地价高于周边房价是算不过账来的。理性的角度看,如果市场出现调整,房企将陷入巨大困境。

张大伟认为,“从未来房价预期角度来说,由于拿地成本超过66%,未来房价上涨预期强烈,而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。”他认为,未来一年房价不涨超过50%,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将风险非常大。

但在激进的开发商眼中,拿地是要用超前的眼光去看。

黄其森认为,从泰禾2013年以来拿下的这些高价地来看,证明泰禾有了超前的眼光。除了在泰禾地产的大本营福建的福州和厦门,泰禾也坚决布局北京和上海。但是三四线城市,泰禾是坚决不去的。

黄其森称,敢于拿地除了泰禾眼光以外,更重要的还是泰禾对中国经济的信心,特别看好北京经济的发展。

如此高土地成本之下,房地产市场也不再是“暴利时代”。

张大伟表示,从2015年开始,房企出现增收不增利润的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但上涨的一二线不代表全国市场,虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量在持续。另外,一二线城市虽然相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。此外,地价透支了房企的利润。

21世纪经济报道记者发现, 2016年上半年,135家房企的净利润率只有8.15%,而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%。2016年上半年,135家房企的营业收入为5695.3亿,相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。但净利润涨幅低于营业收入涨幅,仅从2015年上半年的4153.6亿上涨到了2016年上半年的464.3亿。

黄其森只是委婉地称,“比如我们的厦门院子,泰禾当时拿这块地的时候是厦门高价地,花了三十几个亿,如果泰禾现在再去拿这块地,再加一百亿也拿不下来了。大家会感觉到泰禾可能赚了大钱,事实上我告诉大家,在这一百亿增值里面,泰禾仅仅赚了20%。”

免责声明:凡来源非搜狐焦点网的新闻稿件和图片作品,系本网站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本网站。

最新楼盘

碧桂园三元里

碧桂园三元里

9500元/㎡

达坂城

查看详情
房贷计算