经济增速总体放缓 开发投资将趋于平淡

2016年的上半年，可以说是房地产行业近几年来较好的上半年。

在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会召开前夕，国家统计局公布了二季度宏观经济数据，上半年GDP 增速为6.7%，房地产业的同比增幅在各行业中位居排名前列。

不过，2016年上半年全国商品房销售面积和金额增速均在冲高后持续回落，分别比1-5月份回落5.3个百分点、8.6个百分点。

成交金额增速远大于销售面积增速的原因在于，今年上半年的销售主要集中在一二线城市，整体仍需去库存的局面未发生实质性改变。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，货币政策与财税政策是影响当前楼市的两个重要因素，尤其是金融政策对本轮房地产上涨产生了很大影响，尤其是对一二线城市。

顾云昌指出，今年房地产总的销售量应该会达到历史新高，土地价格也会达到一个新高；下半年楼市将会比较平稳，增长速度会放缓。

房地产助力上半年经济

上半年宏观经济增速达到6.7%，房地产贡献良多，多家房企也创造了史上较高半年业绩。

数据显示，包括万科、恒大、碧桂园、绿地和保利在内的五家房企上半年销售业绩超过千亿，不少中小房企也创下了其半年业绩的历史新高。

这得益于少有的政策宽松环境，从中央到地方，一系列重磅楼市刺激政策轮番出台。

各地政府部门变着法子地“去库存”，涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节，就连购房契税也少有作出调整放松，系列“政策组合拳”打出，强劲地支撑了市场的全面复苏。

市场复苏刺激了住房刚需及投资需求。央行近日发布的2016年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，截至2016年6月末，人民币房地产贷款余额 23.94 万亿元，同比增长 24%；上半年增加 2.93 万亿元，同比多增 1.04 万亿元，占同期各项贷款增量的 38.9%。

此外，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%；上半年增加 2.36 万亿元，同比多增 1.25 万亿元。

“去库存”效果也逐渐显现。国家统计局数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米，而住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。

全联房地产商创会会长聂梅生认为，一直以来，房价与M2相关，但现在也和M1有关，研究模型也表明M1与房价呈高度正相关。

在聂梅生看来，少有能够和M1增速相当的就是房子，房子的背后则是土地，所以今年会出现这么多的地王；从全世界来看，没有一个国家的M1和房价有这么高的正相关，应该高度关注民间固定资产投资和全国固定资产投资增速的变化。

聂梅生指出，2015年8.7万亿商品房销售额若一一分解，企业所得税是8%，开发商收入是30%-40%，从这个比例看出，房地产依然是最主要的经济增长来源。

按照国家统计局测算，2016年上半年房地产开发投资占上半年GDP的比例约为13.69%，在GDP中占比仍然很大。

华泰证券研究部房地产首席研究员谢皓宇认为，在上半年政策宽松条件下，各地因地制宜，各线城市出台不一的扶持和调控。短期来看，经济转型还未完成，房地产依然是经济发展的支柱产业。

不过，上半年楼市也存在很大隐忧，即城市分化明显：一二线城市房价大幅上涨，三四线城市库存依旧高企。

根据某研究数据，截至今年6月底，深圳新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%，但环比涨幅在明显回落。

另据国家统计局数据，6月份70个大中城市的房价环比涨幅继续回落，热点城市房价上涨疲态尽显。

REICO工作室刘琳指出，二季度楼市经历了从高位向下的调整，无论是新建商品房还是二手房交易量，无论是一线城市、二线城市、三线城市，房屋销售量增幅都出现回落；房价涨幅也在逐月回落，上涨城市数量减少，其主要原因在于货币政策收紧、热点城市房地产调控从严。

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟预测，中国楼市可以归纳为3年涨，5年平，10年落；目前房地产市场销售比较热，投资冰冷，一二线城市比较热，三四线城市非住宅类产品不太好，去库存远没有结束。

投资将趋于平淡

楼市似乎正走向下行空间，而宏观经济或迎来一次探底。

国家统计局数据显示，今年上半年房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速比1-5月份回落1.2个百分点。

华泰证券宏观研究员李超指出，房企到位资金年内首次回落，意味着地产投资链条已经出现整体降速。

他认为，如果政府因为担忧房地产泡沫而不愿再度刺激房市，那么下半年地产投资或逐步归于平淡。

野村证券则指出，中国经济依然面临结构性问题。中国增长质量可能恶化，因更多依赖房地产和债务助推的投资。

房地产投资增速更可以看出趋势在变化。2016年上半年全国房地产开发投资增速走势呈现“倒U型”。在年初快速回升后，并在4月份反弹到7.2%的较高点，然后回落，5月份下降到7.0%，6月份则在6.1%，投资回落的趋势极为明显。其中新开工增速放缓、土地购置面积增速仍处在负区间是其下滑主因。

某地产研究预计，房地产开发投资增速将在下半年继续回落，年内房地产投资增速将维持在0-10%的区间范围内波动，10%以上的高增长已难再现。

从金融统计数据来看，6月份M2同比仍仅增11.8%，而M1大幅增长24.6%，M1、M2剪刀差继续扩大，这表明尽管房地产销售改善房企和地方政府现金流有关，但企业投资意愿不足。

全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康认为，目前中国的经济不确定性明显，不安全感弥漫，市场预期的向好苗头十分脆弱。向前看，需要按新常态完成探底；不排除年内或者明年前期，出现宏观经济态势的阶段性探底。

对于房地产他认为不必太悲观。中国真实的城镇化率是40%左右，房地产业存在巨大的发展空间。在经济总体下行过程中，房地产业可能走在各行业比较靠前的位置上，对宏观经济起到维稳作用。

REICO工作室预测，三季度经济下行压力较大，上半年民间固定资产投资增速持续下降为历史较低2.8%，6月PMI重新降至50%，而从房地产行业的政策看，去库存仍然为重点任务的背景下，将会保持稳定，其增速将延续二季度末期回落的趋势。

日前，国际货币基金组织（IMF）发布报告，将今年中国经济增长率的预测值上调为6.6%，较4月时的预测高0.1个百分点；同时，下调了对今明两年全球经济增长率的预测，但维持明年中国经济增长6.2%的预测不变，表现出对中国经济的信心有所增强。