美好集团半年净利暴增648% “城改”成赚钱利器

房地产会重返“黄金时代”吗？难说！但，这并不影响一些房企闷声发大财。

7月20日，美好集团（000667，SZ）抢先公布今年上市房企首份中期报告，实现营业收入21.7亿元，同比增幅101.78%；股东应占净利2.73亿元，同比增幅648.7%，基本每股收益0.106元，同比增幅大约646%。

作为鄂系房企龙头，美好集团一直较为低调，而像华润等个别实力房企布局武汉楼市，多借其搭桥。从业务来看，该房企上半年地产开发创收逾17亿元，但毛利仅有4.33亿元，“城改”项目收益部分实现创收2.95亿元，成本仅有13.2万元，毛利率99.96%。

美好集团内部人士表示，该企业一级开发业务量较大，前期投入较多，现在已进入集中回收期，又遇上了土地市场升温。

“城改”二度迎春？

从业务构成来看，美好集团半年报首次将物业服务列为三大产品类别之一。报告期内，该业务营业收入5194.5万元，毛利率38.06%，同比增加11.21个百分点。

就此而言，外界不难看出，这与美好集团较新定位的“美好生活集成商”理念不谋而合。美好集团在2015年报透露其将打造以“服务”为业务龙头的经营模式。

与该项新业务相比，美好集团仍需倚重房地产开发与“城改”。报告期内，实现房地产开发收入约17.5亿元，同比增幅105%，毛利率仅有24.8%，与去年同期相比却实现增幅4.78个百分点。相对而言，美好集团“城改”部分创造收入约2.95亿元，同比增幅365.8%，毛利率99.96%。

《每日经济新闻》记者注意到，整个去年，美好集团城改项目收益部分实现营业收入才2.86亿元，就该项而言，今年上半年比去年全年还多。

美好集团品牌部一位不愿具名的相关负责人表示，他们的一级开发量还比较大，公司当前业绩与这个应该有很大关系。不过，也要看到一级开发前期投入量大，涉及与城中村的村民协商拆迁等。当前，武汉又进入土地旺季。

据武汉搜狐焦点统计显示，2016年上半年，武汉市土地交易中心共挂牌82宗地块，总成交价超292亿元，较去年同期涨幅达41%。总成交面积超352万平方米，较去年同期增加60%。其中，17宗土地溢价成交，较高溢价率达378%，平均溢价率81.99%。

从常理来看，房企拍地的火爆势必会直接引爆当地一级土地整理市场及缩短其资本投入的回收周期。

受益于房地产市场回暖及回款增加，美好集团经营性现金流净额3.73亿元，同比增加6.7亿元，应收账款余额为4784万元，同比减少82.16%，美好集团解释说，这主要为应收房款收回，应收账款周转率14.94%，而去年同期仅为8.24%。

东方证券某一位地产分析师表示，应收账款周转率提高，说明现金收回及确认收入的效率高了，减少坏账计提，反映其营运能力的提升。

存货跌价曝区域风险

记者研究财报发现，美好集团上半年报告期末存货余额116.7亿元，比去年同期减少12亿元，依次可间接反映房企去库存力度。不过，该房企今年上半年存货跌价金额大约7490万元。

从存货跌价明细来看，该报告期末，美好集团旗下沈阳幸福置业按照期末当地市场价格状况和项目实际销售情况，对沈阳“名流公馆”项目可变现净值进行减值测试后，确认存货跌价准备约3340万元。

实际上，沈阳楼市风险年初就已出现端倪。彼时，沈阳出台“大尺度”救市新政，核心内容是大学生购房“零首付”，此消息一出，舆论哗然，但该新政不久即“见光死”。

不过，令人始料不及的另一项存货跌价计提是位于一线热点的深圳项目。财报显示，美好集团旗下深圳名流置业结合“深圳罗湖区桂园路城市更新项目”进展情况及市场状况对该开发项目进行减值测试后确认存货跌价准备约2139万元。

今年4月份，恒大踢出“旧改球”插足深圳楼市，手握15个城改项目。此外，信达地产及其关联方、中城新产业等资本去年已涉足深圳城改业务。去年以来，深圳房价就开始领涨一线乃至全国楼市，“地王”也频出，最终被逼出了新的调控令。

此外，美好集团旗下重庆名流置业按照期末重庆蔡家区域的市场价格状况和项目实际开发情况，对重庆“名流印象”项目可变现净值进行减值测试后确认存货跌价准备约2139万元。

据了解，重庆名流印象总占地面积约17万平方米，总建筑面积约50 万平方米，涵盖高层、别墅及商业。

去年6月，重庆市民曾向北碚区政府反映蔡家组团发展严重缓慢，当地政府回应称，蔡家组团先后引进了杭州保亿、旭辉、福建中庚、香港佳程、金科、北京首钢等25家企业，各项目正在加紧建设，同时也正在逐步交房，各项生活服务配套项目也正在完善。

重庆中原地产一位市场部人士介绍说，蔡家片区是两江新区的一个新兴城市组团，主城区向北拓展的一个枢纽和拓展方向。起步晚，潜力大。目前，楼盘供给大，但需求较疲软。