向松祚：房地产发展存在的问题已经“很严重了”

编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点地产网 “我总体认为中国房地产发展过度，部分确实是有很严重的泡沫，而且房地产行业很多企业的杠杆太高，或者说房价远远超出了人们的收入水平，我认为这是不可持续的”。

在2016年观点城市论坛北京行直播间，中国人民大学教授、国际货币研究所副所长向松祚向观点地产新媒体如是表示。

“北京的房地产市场搞成这个样子是不应该的，房子不能作为一个炒作的对象，房子主要是让大家住的，中国应该把更多的资源用在发展其他的新兴行业，或者说老百姓真正需要的医疗、教育、科研，不能天天为房子所困。”

提及当下的房地产市场，向松祚表示，自己并不否认房地产过去这么多年的发展对中国经济的重要贡献，但他认为任何一个行业如果发展过度，总有一天会出现很大的麻烦。

“事实上现在有些地方已经出现麻烦了，今天三四线城市、部分二线城市出现的麻烦，以后一线城市就不会出现？这是一个疑问。”

对于当前许多开发商普遍表现出对一线城市的乐观看法，向松祚则指出，这种看法或许短期是对的，但一定是不可持续的。

“目前房地产行业的发展已经远远超出了其他行业的发展，它的杠杆太高，或者说房价远远超出了人们的收入水平，我认为它是不可持续的。”向松祚强调，中央目前提出的去库存政策，已经说明房地产发展存在的问题已经“很严重了”。

针对如何更好地去库存，向松祚也发表了自己的看法。“我认为最核心的是，首先土地和房地产的政策要回到一个基本点上去，我们的土地和房地产政策是要保证老百姓都能够居者有其屋。”

向松祚口中的“居者有其屋”既包括买房也包括租房。其认为，房地产出现今天的情况，是整体的政策出现了问题，地方政府不能指望把房地产搞火了来搞土地财政，而应该从“居者有其屋”这个基本点上去统筹思考整个土地和房地产的政策。

其次，向松祚认为，房地产行业企业要控制自己的杠杆率。（房地产企业杠杆率）一般不能超过50%，50%以下是比较安全的，超过50%，未来土地房地产出现大幅下跌，出现的风险就将是银行体系的风险。

第三，向松祚强调，要通过法律法规的建设，把租赁市场变得更加的完善。

“不是说每个人都要买房，也有很多人租房，有人租房的话，整个二手市场也会比较平稳，也会使得房地产市场本身比较稳定。但是现在问题是租房他的各方面权利很难得到保障，所以要通过法律法规的建设，把租赁市场变得更加的完善。”

此外，向松祚还强调，要真正实现去库存，或者说房地产平稳的发展，政府的政策配套也很重要，包括保障房建设、棚户区改造等。

展望未来，向松祚则认为，从增量来看，房地产的贡献度在未来应该呈下降的态势，但它“仍然很重要”。

“虽然我们现在从数据来讲，说服务业已经上升到排名前列大行业，但服务业里面有相当一部分也是跟房地产相关的，比如说二手房的交易等等，它也是属于服务业的。所以要维持房地产比较稳定的发展，它对稳定中国经济是有很大帮助的。”

但同时，向松祚也指出，当前我国房地产较快的投资开发增速是不可持续的。

“（房地产）本身存量已经这么大了，它不可能像以前那么增长，甚至到了一定程度，这个行业就没有增长。”

房地产没有增长并不意味着这个行业就没有机会，向松祚解释，很多行业到一定程度就不可能再有增长，有些企业要退出，有些企业还在增长，但是平均可能就没有增长。“平均数没有增长，并不意味着整体都完蛋”。