万科爽约声中搭伙融创、滨江的抱团逻辑

原标题：信达地王番外篇 万科爽约声中搭伙融创、滨江的抱团逻辑

回顾近日楼市热点，信达万科杭州“一小时”地王显然赚足了看客们的眼球。

当万科带着略显“无奈”的表情黯然退场时，信达却选择在另一片天地中牵手融创与滨江，继续上演着“地王”的番外篇。

酝酿近一个月后，5月26日，信达首次闯入杭州拿下的南星地王正式宣布与滨江合作。按照相关消息，“双方合作的模式是联合入股 ，其中滨江占股20% ，团队共同组建，目前双方都在做产品方案。”

如此看来，信达的地王朋友圈从此多了滨江小伙伴已是板上钉钉之事。但针对合作细节，观点地产新媒体致电滨江集团有关人士，截至发稿时间，尚未得到对方的回应。

“对信达来说，这是布局杭州比较靠谱的方式，可以很大程度上避开打造高端项目带来的运营重压，特别是一个如此高价的地王。”世联行杭州公司总经理邹洲分析称。

其实，如果熟悉地王“制造者”信达的发展路径，不难发现，与杭城南星地王相似的剧情此前已在其上海新江湾城地王上演过，只不过彼时抱团的小伙伴是泰禾。

搭伙融创滨江

“杭城地产圈又一大事件，信达地产-滨江集团南星单元B-02地块合作协议正式签约。”在信达万科地王风波的前一日，即5月26日，上述消息在杭州各大楼市论坛中疯传。

按照相关讨论，滨江将以股权投资的方式进入融信南星地王，“双方合作的模式是联合入股，其中滨江占股20% ，团队共同组建，目前双方都在做产品方案。”

据悉，杭州业内人士透露，产品打造上，信达倾向主打200平方米左右的大户型，而滨江则主张滨江华家池公寓的经典160平方米精致型四房。

对此，观点地产新媒体致电滨江集团有关人士，截至发稿时间，尚未得到对方的回应。但邹洲在接受观点地产新媒体采访时指出，“虽然两种方案各有优劣，但总体来说，按照滨江的套路走会更有优势”。

邹洲解释称，信达提出的“200平方米左右的大户型”产品溢价水平更高，但针对的人群会相对更小众集中一点，影响整体的去化速度；但按照滨江的方案，现金回流风险比较小，但利润可能不高。

从上述分析不难看出，信达的角色扮演中始终透露出一种相对“激进”的因子，而滨江则偏向“小而稳”的套路。

其实，信达身上“激进”基因在杭州今年年初那场南星地王争霸赛中已表露无遗。1月6日，杭州举行2016年首场土地出让会，经三十六轮报价，信达力压绿城、滨江、融创，以33.9亿元总价竞得南星宅地，折合楼面价36679.58元/平方米，溢价率65.6%。

3万+ 的楼面价破了此前杭州宅地单价纪录，也刷新了申花板块历史，瞬间让信达卷入舆论热议中。

“今天的成交结果跟2014年初的甩尾现象非常相似，今天的南星地块已经到了有失理性的地步：36680元/平米的地价还不如将南星目前在售的整盘接手来得更划算。”浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚如此评价。

据粗略估算，信达南星地块毛坯保本售价应在50000元/平米左右，如果再加上豪宅装修价格以及合理利润，新房售价将直逼六万，而市场给出的更多猜测是逼近6.5万元/平米。

而放眼杭州，2015年普通公寓成交价高出六万的楼盘仅有两个，西湖边的柳浪东苑2015年成交的8套房源均价约69525元/平米；武林中心的武林壹号在售价格62623元/平米。

因此，信达如何搞定“出身不佳”的南星地王一直都是市场关注的焦点。“从拿下地开始，信达就是要找合作方的，凭一己之力根本卖不出价格，肯定要亏；现在有了滨江的入伙，还是能做得动，起码人家有高端客户资源。”

地王抱团逻辑

然而，“客户资源”的共享逻辑在信达另一宗地王抱团案例中却得到了反向证明，因为这次的主角是融创宁波东部新城地王。

近日，观点地产新媒体查阅相关资料后获悉，融创今年2月首入宁波拿下的东部新城地王已选择携手信达，双方还组织媒体来了一场融创项目考察行。

历史资料显示，继景瑞、万科、荣安、德信、富力之后，2月2日，经过58轮竞价，融创以28.03亿元获得东部新城核心区H1-3#/4#地块，以高达12656元/平方米楼面价的“地王”姿态宣告排名前列宁波。

虽然被宁波业内认为拿下的是“东部新城核心区的最后一块风水宝地”，但毕竟是宁波楼市的新生，因此为分享“客户资源”等利好，融创果断选择扎根宁波23载的信达作为开路者。

据观点地产新媒体了解，截至目前，信达地产进入宁波已达23年之久，旗下有包括华侨城、格兰云天、格兰郡庭、格兰春天等20余个项目，“拥有深厚的客户基础和丰富的市场经验”。

从这个角度看，信达与融创地王的抱团背后的重要的支撑点则是“客户”这一销售的保证书。当然，正如邹洲所说，除了“客户”这一要素外，信达南星地王拉入滨江入股另一方面也可以降低项目的资金风险。

而这一点在信达上海新江湾城地王也得到了印证，只不过彼时入局的小伙伴是泰禾。今年1月6日，根据相关交易安排，泰禾公告宣布合计投资11.3625亿元参与信达上海新江湾城项目开发。

对此，泰禾给出的理由是，“有利于拓展公司房地产项目资源，提升公司品牌影响力。”但信达方面则明确指出，合作开发的方式有利于分散投资风险。

因为在实现上述合作后，坤瓴投资公司（新江湾城项目公司）的11.25%股份由泰禾持有，80%将由宁波汇融沁齐股权投资合伙企业持有，8.75%将由信达地产持有。

泰禾与信达还协商成立了宁波汇融沁齐股权投资合伙企业（有限合伙），作为开发项目的融资主体，为项目公司提供借款。

这样看来，因为有母公司中国信达的强大资本背书下，信达地产仅仅花了半年时间，已将地王旋风席卷上海、深圳、广州、合肥、杭州五大城市。

可在超200亿的五宗地王耗资与去年营收仅105.8亿元强烈反差刺激下，信达身上的“地王”风光压力也是足够沉重，而为保持持续盈利运作状态，抱团模式显然是当下可行且高效的“捷径”之一。