14万亿个贷资产证券化可化解房地产泡沫？

高达14万亿的个人住房按揭贷款余额，急需寻找更多的出路，以缓解其风险，释放流动性，房贷资产证券化正当其时。

2014年的9·30新政中，“央四条”鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。

自此，住房贷款证券化的步伐不断加快。截至目前，部分城市已经开展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，一些银行和开发商也尝试推出个贷、购房尾款等证券化产品，冀望盘活存量。

但房贷资产证券化还难言有其规模，2015年以来发行仅为数百亿，距离业界乐观期望的10万亿也相差甚远；究其原因，相关配套政策尚不完善，而产品的收益率在目前市场中也不具有竞争性优势。

而作为典型的金融衍生品，房贷资产证券化一旦规模扩大，将带来怎样的影响，是否会引发类似美国次贷危机那样的风险？

个贷证券化试水

9·30新政出台后，中信建投分析指出，从可操作性来讲，我国实施个人住房贷款证券化已不存在技术性问题。

2015年4月3日，中国人民银行再次下发《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》，标志着信贷资产证券化发行实行注册制管理。此后，住房信贷证券化发行明显提速，招行、建行、民生等银行相继发行了相关产品。

7月，民生银行首单个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）项目获得中国人民银行准许注册，注册规模100亿元，成为央行推出资产证券化发行注册制后首单获准发行的项目。

另据Wind数据、恒泰证券周报显示，2015年11月以来，商业个贷证券化产品银行间发行规模达到70亿元，发行主体分别为中国银行、建设银行，其中中国银行的发行利率较高达到4.98%。

除了商业个贷，住房公积金的存量盘活，是住房贷款证券化的另一个着力点。

2015年11月20日，国务院《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公布，为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。

当年12月2日，上海便推出了银行间市场的首单公积金个人住房贷款资产证券化项目，由上海市公积金管理中心发起，由浦发银行担任特别主承销商，发行总规模69.63亿元。

12月16日，福建省三明市住房公积金管理中心公募发行的住房公积金个人住房贷款资产证券化产品“兴乾2号”，募集资金5亿元。

据记者不完全统计，目前仍在交易所挂牌上市的住房公积金个人住房贷款证券化产品共有6款，其中有3款由兴业基金推出。

目前，更多的地方政府正在积极发展公积金证券化业务，已经有包括上海、杭州、武汉在内的城市推出了公积金资产证券化项目。

3月1日，福建省泉州市住房公积金中心宣布，预计下个月开展住房公积金个人住房贷款资产证券化，首期拟发行证券化产品10亿元。

不过，目前无论是商业个贷还是公积金贷款证券化都只是刚刚开始，Wind数据显示，截至2016年2月28日，住房公积金贷款发行规模占基础资产证券化比例仅为1.07%。

银行和开发商的推动

金融机构一直是房贷证券化的积极推手。

事实上，在央四条之前，2005年3月，建设银行曾尝试发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。但之后美国次贷危机爆发，试点被迫中断。

在9·30新政和注册制之后，更多的商业银行希望发展该业务。“住房按揭贷款现在也适合用于资产证券化，因为这一类资产是最安全的。虽然只有房改以来短时间的数据，但从目前来看不良贷款率是极低的。”民生银行投资银行部总经理张立洲表示。

在2015年度业绩新闻发布会上，平安银行副行长蔡丽凤透露，平安今年会增加房贷业务，并希望通过资产证券化把房贷进行盘活。

招商银行内部人士分析，对于商业银行而言，由于住房按揭业务持有期限长，银行出表动机强烈，房贷资产大量停滞在银行而不能转移出去，不仅会给银行带来流动性风险，也降低了资金使用效率，而房贷资产证券化则是当前盘活银行信贷存量、促进实体经济发展的重要工具。

对于房贷现金流的承接者开发商而言，也有推动其证券化的动力。

2015 年10月30日，世茂房地产宣布和汇添富资本推出的购房尾款ABS，该计划以世茂集团旗下位于一、二线城市的项目的购房尾款应收账款作为基础资产，每年将 产生稳定、可预测的约合6.62亿元的资金流入，预期收益有5.75%~12.5%，而世茂只需要支付有限的利息可以提前拿到尾款。

购 房尾款资产证券化项目的入市，对于房企而言，极具战略意义。按照央行121号文件相关规定，如果楼盘未封顶，银行不能够提前将按揭贷款的尾款发放给开发 商。购房尾款资产证券化通过将购房尾款打包出售的方式提前将尾款收回，将这部分资金进行了盘活，进一步提高了资金的利用率。

丁祖昱认为，目前全国前7强房企的销售规模在千亿以上，前10强能达到600亿元以上，以10%尾款来讲也是60亿~100亿元的规模，即便是50强房企也有10多亿元的规模，尾款的证券化完全能做成上千亿的市场。

恒泰证券金融市场部分析指出，房地产开发商的融资未来将更多转向国内，包括资产支持证券（ABS）、商业房地产抵押担保证券（CMBS）等在内的资产证券化产品规模将继续扩大，而房地产信托凭证（REITs）在相关政策明朗后，亦将迎来爆发期。

规模与风险的悖论

新上任的证监会主席刘士余此前曾在多个公开场合表示，要大力推动资产证券化的发展。这让投资者对信贷资产证券化（包括MBS和ABS）的推进有着诸多联想。

央行数据显示，截至2015年年末，个人购房贷款余额为14.18万亿元，加上公积金贷款余额3万多亿，如果资产证券化率能够达到50%，那么可为市场提供近10万亿的流动性。

但从目前的状况看来，住房贷款证券化的规模有待扩大，虽然技术性问题不存在，但依然有一些配套政策措施需要完善。

浦 发银行报告称，MBS短期不可能规模化。因为，目前市场短久期、高收益的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力，在整体金融 机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大；此外，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验 估计。

至于未来规模扩大后是否有类似次贷的风险？目前，大多数金融界人士认为，与次贷危机中出现多个“零首付”不同，中国住房贷款较低首付比例为20%，楼市的杠杆率远低于美国；另一方面，银行对于还款人资质和收入水平有着严格审核，个人住房按揭贷款是银行相对优质的资产。

但2015年以来，随着首付比例的多次下调，以及首付贷等金融产品的出现，楼市的杠杆大幅提升，一些“不合格的借款人”已经进入了市场。

目前，中国一线城市如深圳、上海等地的房价已达历史高位，其中隐含泡沫及杠杆风险，下半年，调控政策一旦收紧，这些区域市场会面临波动。

中国社科院经济研究所副所长张平分析，中国的房地产市场投机投资性需求依然旺盛，一旦房价出现大调整，超过投机者的承受范围，投机投资者会毫不犹豫地选择弃房，这样会形成“多米诺骨牌”效应。

届时，个人住房按揭贷款就不会像银行所说的是相对优质的资产，个人住房公积金证券化的风险会因房地产低迷而凸显，当住房贷款违约率一旦上升，其也可能变成不良贷款。

华泰证券分析师徐彪也指出，住房贷款资产证券化仅是风险的转移，并没有消灭风险。一旦其大规模发行，意味着房地产泡沫向金融系统传导的防火墙亦被拆除。

张平认为，未来可以考虑成立国家住房银行，使之承担为房贷证券化改革托底的功能。