刘侠：蓝光商业的坚守与选择

成都作为中国西部中心城市，历来是全国品牌房企的必争之地，而且有着良好的政策、经济优势及广泛的消费者基础。不过即便如此，随着分化与转型成为行业常态，成都商业地产未来的路径仍然需要谨慎选择。

作为一位扎根于商业地产圈多年的资深从业者，四川蓝光商业经营管理集团总裁刘侠对成都市场有着清醒的认识。在接受观点地产新媒体采访时，他结合数据 直指市场的症结所在：“2015年成都商业总体存量超过了1800万方，新增销售型商业近370万方，已成为全国商业地产规模较大的城市“。

“商业地产存量大了，增量也很大。”刘侠感慨地表示，过去蓝光打造的玉林生活广场、蓝色加勒比等项目曾是成都休闲娱乐中心的代表，但如今随着商业地产格局发生新的变化，包括蓝光在内的开发商都在主动做出相应调整。

他将商业地产视为经济发展的必然产物，认为随着居民人均收入水平不断提升，这部分群体产生的新的需求将带动新的消费增长局面，由此尽管商业地产面临问题，但也催生了新的发展机遇。

作为成都最老牌的商业地产开发商和运营商，随着蓝光布局全国五大区域近20座城市，以及2015年蓝光成功登陆A股市场，蓝光在2015年1月率先 从内部组织架构上做出主动求变，蓝光地产商业经营管理公司调整为更加专业化运作的蓝光商业经营管理集团，运营管理69个商业项目，体量逾225万平米。

2015年10月16日，蓝光商业集团即集中发布较新五大商业产品线，包括以COCO MALL为代表的社区购物中心，以“耍街”为代表的主题商业街区，以原创水果侠主题乐园为代表的文旅项目，以峨眉山安娜塔拉度假酒店为代表的星级酒店及以 昆明昆仑中心为代表的精品写字楼。

蓝光在商业地产方面将主打辐射范围在1-3公里的社区商业，耍街、COCO MALL作为拳头产品将围绕社区终端需求进行打造，包括根据具体客群开展针对性的项目建设、品牌引入及营销安排等。

“蓝光会围绕生活需要构建必要的配套，医疗、超市、金融、洗衣、餐饮等资源都会整合到社区商业里。”刘侠强调，蓝光的商业逻辑，实际上是为了解决消费者与商业项目之间的便利性和关联性问题，通过提高消费频率和提升消费体验来增加消费者粘性。

商业地产经历供需关系的巨大变化后，“运营”逐渐成为成败的关键。“如果没有专业的运营团队，精细化、持之以恒的日常运营，它们的核心商业价值便很难实现。”

据介绍，在这方面，蓝光通过“5U”运营体系，商铺在散售后将由公司统一定位、规划、招商、运营、推广，以达到物业增值的效果。此前蓝光有和大型金融机构接触，未来或将加快旗下部分商业项目资产证券化的探索步伐。

以下为观点地产新媒体对蓝光商业经营管理集团总裁刘侠先生的采访实录：

观点地产新媒体：您之前提过，商业地产核心价值在于运营能力。这当然也是基于商业地产存量大所提出的观点，蓝光对行业现状有什么新的思考？

刘侠：为什么要提商业地产的核心价值在于运营？因为商业地产的发展经历了供需关系的巨大变化。

十多年前是“一铺养三代”时代，那时商业地产的价值往往体现在开发端，而且商铺不需要精心打造，这主要由于商业开发量少的缘故。但近几年以来，市场呈现大量放量的趋势，导致供需关系发生了改变，粗放模式将不再行得通。

成都的商业地产也呈现上述规律，随着城市建设的蓬勃发展，成都近年来也迎来黄金发展期，但这个过程中也出现一些问题。成都2015年新增销售型商业地产面积近370万方，已成为全国商业地产规模较大的城市。

在新环境下，商铺价值一定是通过良好的运营来实现。不管是购物中心还是商业街区，如果没有专业的运营团队，精细化、持之以恒的日常运营，其商业价值便很难实现。

观点地产新媒体：对于蓝光而言，商业地产格局变化会带来哪些挑战？

刘侠：以成都为代表的很多城市都存在存量大、增量大的问题，电商冲击，同质化竞争等也给商业地产的开发商带来了挑战。

对于蓝光而言，公司在取得新的土地时不会再效仿过去的做法，而是要求更加慎重做评估，更加专业、精细化地打造。在今天的环境下，如果不通过科学的分析，专业的定位，盲目拿地开发商业项目，失败的风险就很大。

其次，蓝光拥有的商业项目非常多，在打造的过程中会考虑自身定位，争取找到结构性、差异性空间，在开发运营层面也在进行相应调整。公司主打的是社区 商业，不管较新一代的商业产品是主题街区还是购物中心，都会围绕社区终端去打造，包括根据客群做针对性的项目建设、业态引入、商品安排等。

观点地产新媒体：耍街和COCO MALL应该是蓝光主打产品，一种是街区，一种是购物中心，在业态、动线设计等方面的要求都不一样，这方面公司有什么打造经验可以分享？

刘侠：蓝光新一代商业主推的是耍街和COCO MALL，其中耍街是在过去20多年商业开发中积累经验的基础上做的“升级版”。总体而言，这些产品的辐射范围在1到3公里，围绕社区老百姓的需求做相应 构建，比如日常消费、教育需求、儿童成长空间等，这些偏体验式的业态受互联网冲击比较小。

此外，蓝光会围绕生活需要构建一些必要的业态，包括医疗、超市、金融、洗衣、餐饮等，这些资源都会整合在耍街里。所以蓝光的商业产品实际上解决的是老百姓需求的强关联性和便利性问题，而这正是公司在项目定位和产品规划上考虑的核心点。

观点地产新媒体：耍街起源于四川，考虑到地域格局的问题，如果蓝光在省外复制会不会碰到文化差异的问题？公司又是如何解决的？

刘侠：蓝光做耍街背后的文化机理是什么？内涵实际上是休闲、舒适的文化，对生活的享受，以及对幸福的追求。在工作之余享受生活，是老百姓追求的普世价值，只不过成都人体现得更为典型。

蓝光在合肥、武汉、无锡落地耍街的时候，体现的也是这些文化肌理。在具体的业态设计和布局上，一方面会引入通用性的业态，另一方面也会引入外来特色 业态，让商业街与众不同。这要求公司抓住符合当地文化价值的元素，比如无锡的耍街既会有地道的四川火锅、串串，也会有无锡当地的特色餐饮，这些东西都会是 较具代表性的。

总体而言，耍街的构建是基于对消费习惯的分析，并进行业态布局，不同业态之间是相互促进、相互提升的。

观点地产新媒体： “耍”文化在成都大悦城、远洋太古里等商场都有体现，蓝光怎么看待同业竞争的问题？

刘侠：相比于高端商业项目，蓝光的商业项目更大众，更接地气。在定位上，耍街基本覆盖范围是一到三公里，消费者粘性更高。

我之前提过，现代人的时间都很宝贵，这就对商业项目的便利性和关联性提出很高的要求。所以，蓝光的商业项目要切合消费者的生活，让他们更容易实现消费，而且是高频率的消费。

COCO MALL基本原理也如此，但相对街区商业而言购物中心有先天的空间物理优势，能够做更丰富的业态布局。比如耍街的零售业态会比较少，COCO MALL则会有20%-30%比例。

现在的商业玩法层出不穷，包括对传统的店铺进行重新包装、设计，通过创新的方法赋予其新的生命力。商业开始更加讲究体验性、趣味性，这是一个特别明显的趋势。在这方面成都一些优秀的项目已经做了很多实践，也取得了成效，这也给了蓝光很多启发。

观点地产新媒体：蓝光在扩张时主要收购还是招拍挂？

刘侠：从房地产发展角度来讲，招拍挂是蓝光获得土地的重要方式，这些土地包含住宅、商业指标。同时也通过股权收购方式获取项目，这些项目也会有住宅、商业。公司会一案一例地研究项目，判断它究竟适不适合打造COCO MALL或者耍街，至于招拍挂、股权收购等方式都不排斥。

在区域选择上，五大区域仍是蓝光的目标区域，具体扩张视财务测算、项目价值等评估而定。比如尽管北京是一线城市，但就某个具体项目而言，它的开发前景、财务指标等方面可能远不及合肥的某个项目，在此情况下公司会更倾向于在合肥获取项目。

观点地产新媒体：面对不同地区不同环境，怎么选择落地耍街还是落地COCO MALL？

刘侠：蓝光会研究具体区域的消费人群，每个项目都会在前期做大量的论证和调研，以期做到业态上的差异化。如果区域内中年群体居多，而且有孩子，无论是落地耍街还是COCO MALL，相应的儿童业态都会上升；如果老年人居多，则针对这个群体做养老、健康的业态。

为什么COCO MALL不加“耍”字？因为吃喝玩乐主要放在耍街上，消费者在休闲时刻更需要的是自然的空间。这在成都尤为典型，消费者在天气好的时候喜欢晒太阳，一晒就是半天，骨子里蕴含对生活的享受。

观点地产新媒体：文旅产业也是蓝光的方向之一，未来公司会不会大力发展这方面的业务？

刘侠：蓝光计划2016年开业一个主题乐园项目。主题乐园也是公司探索的方向之一，由于这方面起步比同行晚，所以公司选择先积累经验，进行模式探索。一旦摸清规律，团队专业能力也提升到足够高，未来不排除建设更多的主题乐园。

酒店业务同样如此，蓝光在峨眉山有安纳塔拉酒店，接下来在成都空港城也会筹备五星级酒店。通过这些酒店的筹备、运作，公司既积累了经验，又锻炼了团队。

观点地产新媒体：蓝光对于旗下商业项目都是统一规划运营的，但同时也推出金种子计划，这意味着公司主要以散售为主？

刘侠：金种子计划实际上是针对投资人提出来的，它的寓意在于：投资者今天播种这颗种子，明天收获回报和希望。

蓝光会综合考虑项目的情况，决定是全部自持、部分自持还是散售。对于部分自持的商铺，公司的出发点是以点带面的带动整个项目实现良好运营，因此会引 入主力商家、形象店奠定整体基调，相当于起核心驱动的作用。对于销售或者散售的部分， 蓝光也会履行企业责任，针对如何更好的保障投资者的利益，蓝光形成了一套完整的多业权商业运营体系，包括玉林生活广场、蓝色加勒比等早在十几年前就已经销 售了的项目，如今公司仍在为它们提供持续的运营管理和增值服务。在这过程中，投资者的收益得到了大幅提升，公司也培育出了众多品牌商家，并积淀了丰富的经 验以及专业的团队。

观点地产新媒体：您刚才强调了团队的重要性，蓝光也在这方面投入了很多，能否介绍下蓝光在团队打造方面的情况？

刘侠：蓝光的团队主要有两大部分组成，排名前列是过去十几年间积累下来的策划、招商、运营人才，他们的专业能力在行业内都属前列；第二是从大型房企及专业机构挖掘人才。

公司实际上每年也有大量的培训计划。一方面，部分员工陆续走出国外接受系统学习，弥补能力上的短板，比如2015年公司便组织了日本、美国、新加坡 等地的考察。另一方面，也会有大量国内优秀项目考察学习，不管是购物中心还是主题商业街都会组织学习，还会和这些项目的团队进行深入交流。

同时，蓝光还请了行业内很多优秀的专家前来授课，如在2015年安排的培训课就邀请了盈石机构的副总裁等众多业内专家为团队分享商业地产规划、运营等方面的内容。另外还有项目操作中的实战，我们也会定期开展案例分享会，这个过程会让团队不断提升。

观点地产新媒体：看得出蓝光在进行多方面的探索，您觉得公司所探索的几种业态是未来的发展方向吗？

刘侠：现在很明确，蓝光商业当前的发展方向是社区商业，耍街和COCO MALL是我们主打的产品线。

蓝光也会根据项目的特性，因地制宜做创新。比如成都蓝光空港国际城规划打造的创客基地项目，围绕创业企业配套相应的商业、住宅和服务，公司在片区、 园区、社区方面探索“产-住-商”结合的模式。另外也会在购物中心里植入主题乐园，通过文化旅游与商业之间的融合，提升项目经验价值。上述提到的项 目，2016年都会陆续呈现。

目前，蓝光是先通过做项目试点来积累经验、培养团队，包括创客城、文旅等业态，都属于这个阶段的探索方向。如果项目经营的很好，经验、模式总结得很成功，公司肯定会考虑在其它地区的相应位置进行复制，比如未来我们计划在北京再落地一个创客项目。

观点地产新媒体：现在很多房企都制定了轻资产战略，蓝光未来是否会涉足到轻资产？

刘侠：蓝光肯定会尝试轻资产，但不管是轻资产还是重资产，核心还是在于运营。只要实现运营价值，轻重资产都会获得利润，并吸引其它公司前来洽谈合作；没有实现运营价值，那轻资产也不轻松，重资产损失就更严重。

现在有很多开发商找蓝光合作，希望蓝光能够输出商业策划、招商及运营管理，但公司在目前的阶段仍希望将主要精力用于自身的项目。当然，轻资产肯定会是发展的一个方向，不排除我们未来会承接其它开发商的项目。

观点地产新媒体：2015年行业大都会谈及O2O对实体商业的影响，蓝光怎么看待互联网的发展趋势，作为企业应如何适应这种改变？

刘侠：蓝光还是一家在市场上不断发展、不断竞争、不断适应的企业，也会将互联网的思维、技术与现有业务相结合。前不久集团旗下嘉宝物业成功登陆新三板，未来在O2O领域将发挥很大的作用。这也是蓝光发展的一个缩影，对于新事物历来有积极学习、适应的心态。

观点地产新媒体：尽管商业地产的存量确实很多，但也诞生了不少发展机会，您对于这个行业的业态、模式的未来有什么样的预测？

刘侠：首先是商业地产开发商趋于理性，他们面对如今的存量和增量市场都会进行相应分析。和过去不一样的是，过去 开发商拿到地块后都会把各种指标做满，能够做20万平方米的商业就绝不会只做18万平方米；现在开发商是根据市场情况制定计划，如果当地只能承载10万平 方米的商业，他们就不会盲目提高指标。

其次，整个商业地产行业开始更强调体验性，同时更多跨界的东西得以在项目里体现，包括很多娱乐元素、科技元素、金融元素等，这是未来的一大趋势。