北京土地市场步入“寡头时代” 行业集中度提高

在近期的北京土地市场中，诸如首开、保利、万科、远洋等土地大鳄频频出现，而陌生的面孔则越来越少，在巨头们都在想方设法强强联合的情况下，中小房企想跻身其中并有所获，显得越发困难。

中原地产的一份统计数据显示，北京过去3年成交的160宗土地分别被83家企业斩获，其中63家企业基本只出现在1-2宗土地的竞争中，另 外20家频繁出现，且收获最多。而这20家企业基本全部为上市房企，其中超过80%为国有企业。业内人士表示，整体看，北京土地市场竞争已经进入“寡头” 时代。

□现象

地王均成“寡头”囊中物

11月12日，北京朝阳区常营乡1201-602、603地块进入现场竞价环节，因地处朝阳，且是常营乡时隔4年之后再次出让住宅性质用地，引 发了激烈的争抢。北京城建、首创、远洋、首开保利、旭辉永同昌金地、国瑞地产、中铁建等7家业内熟知的竞标主体出现在竞标现场，最后经过84轮激烈争夺， 首开保利联合体以33亿元总价、配建面积3.6万平方米自住房的代价竞得。

据中原地产分析师张大伟测算，该宗地商品房部分楼面价高达6.7万元/平方米，是继樊家村地王和农展馆地王之后，单价排名第三的地块，亦是 常营地区的单价地王。亚豪机构市场总监郭毅表示，该项目未来房价将在13万元/平方米左右，并将成为第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

10天之前，11月2日，丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块现场竞价，天恒中粮首创联合体、华 润华侨城招商联合体、中铁建中铁置业联合体、龙湖首开保利联合体和绿城九龙仓平安联合体等现身竞标，同样是大型房企联合体之间的抗衡赛，最终，经过80余 轮激烈竞拍，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得，楼面价达5.6万元/平方米。

10月30日，丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块的现场竞价中，出现的依然是近期频繁出现在土地市场 上的熟悉面孔，华润华侨城招商联合体、龙湖首开保利联合体、中粮首创天恒联合体、绿城九龙仓平安联合体、中铁和诺德联合体、中铁建和中铁置业联合体等6家 竞标主体。经过现场97轮竞拍，中粮首创天恒联合体以85.95亿元、配建5.6万平米公租房的代价竞得此地块，溢价率50%。据张大伟测算，此地块商品 房部分楼面价约5万元/平米。

近期出让的三宗高价地中，参与竞标的企业均是大型房企，且多以联合体的形式出现。更重要的是，这些企业频频现身不同地块的争夺之中，在这些地王地块的角逐里鲜见中小房企的身影。

“未来土地市场竞争将越来越激烈，能够参与北京土地市场竞争的房企将越来越少。”张大伟说。

□分析

行业集中度提高

事实上，随着地价的攀升和分散风险的考虑，寡头之间的强强联合占比逐步提高，联合拿地的趋势明显。据中原地产统计，今年以来，北京成交32宗商 品房住宅用地，这32宗土地中，有15宗为综合体拿地，合计占比高达46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明显的上涨。

“土地市场激烈，以最近成交的多宗地王为例，基本一宗地块都有5个以上企业竞争，这种情况下，单个房企已经不太可能竞争到土地。地价太贵，在目 前市场情况下，北京已经很少见到楼面价5万以下的土地，房企为了降低风险，提高竞争力，只有联合拿地，可以减少竞争对手，也可以提高资金实力。”张大伟 说。

业内人士也表示，通过联合拿地的方式，有效地分散了拿地风险。更重要的是，这也使得此类房企有能力继续捕获新的地块。

值得一提的是，房地产行业的集中度提升不仅仅体现在拿地上，房企业绩上的集中度也在提升。据克尔瑞《2015年前三季度中国房地产企业销售 00》排行榜提供的数据显示，2015年前三季度上榜房企的销售金额门槛和面积门槛均延续了上升趋势，同时销售金额集中度也基本上保持了相对平衡 的占比态势，在总量提升的情况下，中国房地产市场的寡头化趋势日渐明晰。

□影响

住宅品质或将提升

对于寡头拿地对楼市未来的影响，亚豪机构市场总监郭毅表示，北京云集各大一线房企，在推升地价水平之余也令中小房企在北京难以生存，北京已经成 为大型品牌房企的竞技场。这样的市场格局，一方面土地市场依然会保持激烈的竞争状态，地价还将继续走高，从而倒逼房价易涨难跌，为楼市平稳发展蒙上一层阴 影；另一方面也有一定的利好，大型房企的产品打造能力和资源调配能力更强，有利于为楼市贡献更高品质的住宅产品。

张大伟也认为，寡头联合能提高产品优势，在目前市场情况下，顶豪遍地，大部分房企在局部市场没有完全的竞争力，多家房企合作可以取长补短，提高产品的竞争力。

“北京房地产市场将是强者恒强的时代已经到来，只有产品研发能力、营销能力、资源整合能力都具备优势的房企才能在北京独拔头筹。”郭毅说。

而无法跻身于土地市场的房企也在积极转型，在严跃进看来，这些企业在尝试降低对土地市场的倚赖程度，走轻资产的模式。“对于中小企业来说，房地 产行业的盈利空间压缩后，确实会带来投资信心不足的风险，对于此类房企来说，后续总体上需要走成本管控的模式，所以即便是进入土地市场，也会有一个相对保 守的策略。”