贾康成都开讲：房地产税、市场与风口下的楼市

作为西南地区的核心城市，成都房地产在高速发展过程中却日益暴露商业地产增量和吸纳量不对等的问题。经济下行带来的分化态势，盘旋在蓉城上空的高库存阴影，无不挑动着市场的敏感神经。

9月24日，全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康在2015城市观点论坛成都行期间，接受了包括观点地产新媒体在内的多家媒体采访，以资深行业学者的身份就当前房地产的热点问题作出回答。

纵观整场采访，作为宏观经济的研究专家，贾康时不时得面对媒体抛出的关于中国房地产发展走势、房地产税立法等话题。他认为房地产的大趋势仍是呈景气的上扬曲线，房地产税未来也将解决低收入阶层及夹心层的“住有所居”问题。

与此同时，尽管多次谨慎地表示“手上没有太多数据”，来到成都的贾康仍展示出“入乡随俗”的一面，对业界关心的成都商业地产、二手房中介竞争等话题发表看法及建议。

他强调，成都的房地产市场并不像杭州一样大起大落，自身调整更平缓。而市场应当遵循“优胜劣汰”的竞争法则而非政府主导，包括成都的商城在内，如果不能保证盈亏平衡，商场会主动收缩营业规模。“当然，政府在这方面要给出必要的引导。”

房地产向好

针对中国房地产，贾康的发言显得较为乐观。“可能性是，越来越多城市会汇入房地产回暖的轨道，因为今年下半年回暖的表现很明显。”

据国家统计局发布的数据，2015年1-8月，全国商品房销售额4.80万亿元，同比增长15.3%，增速提高1.9个百分点；商品房销售面积6.97亿平方米，同比增长7.2%。

对此贾康表示，全国商品房均价、销售额往上走，这个过程估计还要走一段时间。因此，房地产是进入了一轮调整，还在继续深化的过程中，总体表现仍值得肯定。

他用“中国城镇化”来解释自己对中国房地产发展乐观的原因，认为中国城镇化进程刚走了一半，这是决定房地产呈上扬曲线发展的根本原因。“跟房地产景气伴随的，还是不断地增加投入和从均价里边取得投资回报。包括住房在内的不动产，平均价格呈上扬曲线应该是个大趋势。”

在采访过程中，房地产税也成为媒体关注的焦点话题。此前8月份，调整过的十二届全国人大委员会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中。

被问及房地产税能否在2017年如期通过立法时，贾康谨慎地表示，这还需要观察。不过他强调，房地产税列入人大立法的规划，完全是符合三中全会文件的顶层规划，也完全适应税收法定的具体的原则要求。

一旦房地产税通过立法、正式实施，贾康认为表示，低收入阶层以及夹心层将是受益的社会群体。

具体而言，他指出，从社会角度看，通过直接税的调节可以贯彻“再分配合理化的要求”。国家通过向有多套房的社会成员收取直接税，转而扶助弱势群体，通过再分配的方式将房地产税的实惠落到低收入阶层等群体。

成都的进退

除了宏观经济，现场采访的媒体也不约而同地将话题引向成都本地市场。而贾康笑着接过他们的话题，表示“成都的问题要具体分析”，稍作停顿后开始沿用自己惯常的宏观视角一一作答。

贾康称赞成都的城市面貌、功能区配套，尤其是此前强调的城乡一体化发展思路是“非常正确的”，这使得成都相对而言在总体布局方面有比较好的基础。

据相关统计，2015年上半年成都商品房成交面积1276.88万平方米，同比跌幅收窄至2.86%，主城区房价全线跌破万元大关。不过贾康对成都 依然持乐观态度，强调由于规划比较成功，成都的房地产市场并未出现类似杭州的降价风潮。“没有这种风潮托起来的大起，就不用担心一下子垮下去的大落。”

对于媒体关心的成都商业地产过剩问题，贾康在承认的确存在过剩可能性的同时，强调市场会对这些问题自我调节。

“如果生意不行、不能保证超过盈亏平衡点的话，商城会收缩营业的规模。”他表示，成都商业地产的市场竞争问题不值得政府特别着急，但政府在这方面要给出必要的引导。

对于成都目前土地供应遇冷而诸如万达等房企在郊县大规模拿地的情况，贾康也认为这是市场自主调节机制起作用。他多次强调，政府应该坚持土地一定要通过竞争决定开发商，这样一来开发商便会在获得投资回报的同时，主动承担决策失误的风险，即消化库存。

贾康形容开发商自7月份以来在成都郊县大规模拿地是种“很有意思”的情况，认为开发商之所以如此布局，或许是为了在整个城市在扩大建成区面积、增加常住人口的过程中，能分享到这一发展所带来的成果，取得发展红利。

另外，针对链家收购成都二手房公司伊城以及房地产电商降低佣金的问题，贾康则是从成本的角度分析称，互联网的好处就是让实际成本更低。如果房地产电商将二手房佣金降到0.5%也能存活，那肯定会强调按3%收入二手房佣金的传统机构的生意。

“只要是公平竞争，只要在房地产交易方面不违法违规，我觉得就没有什么和指责的，而且还应该鼓励探索发展。”

以下是全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康接受采访的实录：

现场提问：非常感谢贾老师接受采访，今天很多媒体朋友在场，大家也都很关心房地产税等宏观的问题。听说前段时间房地产税已经列入国家立法规划，请您介绍一下，房地产税到2017年能否如期通过？

贾康：这还得观察。但是房地产税列入人大立法规划，我觉得这是合乎逻辑的，它也是在贯彻落实三中全会决定的精神。三中全会要求加快立法，并适时推进房地产税改革，这个精神就是一定要掌握好立法先行，同时在税收法定的概念上也形成共识了。

今年两会也明确，在2020年之前，原来的条例都要争取上升为“法”。因为国家现在实际开征的十几种税里边，称为“法”的很少，其它的都叫“条例”。另外，新开征的税种都要通过立法，完成立法之后才能开征。

所以将这个逻辑合在一起来讲，房地产税列入人大立法的规划，完全是符合三中全会文件的顶层规划，也完全适应税收法定的具体的原则要求。

当然这也一下子引起了大家的高度关注和热议，这是延续了前面几年凡是说到房地产税便屡屡出现热议的高潮，也说明它确实涉及到千家万户，牵动利益、感情，一定是一个要特别审慎的、做好立法工作的重要改革任务。

现场提问：我们机构有一周的舆情周报，连续一个多月写了房地产税法的问题，房地产税法到底是给了民众哪些实惠？

贾康：说到实惠问题，一定要具体分析。房地产税，现在说的是狭义概念，包括一部分住房消费在它的保有环节从无到 有的形成税收的调节。在过去，我们自住的房子从来没有考虑要缴纳保有环节的税收，现在要从无到有，房地产税的实惠首先不是反映在纳税人的环节，纳税人不光 感受不到直接的实惠，还要让渡利益。

但从社会的角度讲，房地产税确实可能提供实惠。这个直接税的调节，一定要贯彻再分配合理化的要求，抽肥补瘦，就是有支付能力的住好房、大房、豪宅， 有多套房，这些有支付能力的社会成员，通过直接税可以为国库多做贡献。国库拿这个钱干嘛？回过头来要更多地扶助弱势群体，这叫再分配。如此一来，再分配的 实惠就落到社会成员里边最应该得到扶助的弱势、低收入阶层。

当然除了低收入阶层，收入夹心层也可能得到实惠。因为夹心层要解决住有所居的问题，他们心目中想的也是能够买房。而中国的保障房已经有一种共有产权 房的概念，这种共有产权房仍然是保障房，建设是需要资金的。通过新的税种取得的收入，在预算安排上可以更多地侧重于支持公租房、共有产权房，形成有效供 给。所以最得实惠的首先是社会成员中间要解决住有所居的低收入阶层，以及收入夹心层。

现场提问：我想问一下关于成都本地的问题，之前成都很多房企都是在主城区拿地，但从7月份到现在的趋势是在更远的郊县拿地。您认为基于成都的楼市现状，开发商趋向于在几年前不太看好的区域大规模拿地，是否意味着整体楼市更重视卫星城镇的发展？

贾康：这个情况很有意思，开发商拿地可不是一时冲动，他们要做大量的市场预测、调研，结合自身的生产经营的战略策略才出手的。

在商言商，开发商在这方面有丰富的经验，现在出手拿前几年看不上、城乡结合部更靠外面的地意味着什么？他们感觉到在成都这个区域，未来的大概率是中 心区扩大。现在将相对比较容易拿到的地块拿到手，这是他们整个战略布局的需要。很大可能性就是未来的若干年里，在成都的建成区继续扩大的过程会和开发商拿 地的领域形成一种互动，进一步提升成都的房地产业和经济社会生活的景气水平。它伴随着的是城市常住人口规模还会提升，各种功能区还要升级换代，还要把各种 各样宜居城市的要素配得更好。

整个城市布局在扩大建成区面积、增加常住人口的同时，已经出手拿地的开发商就要分一杯羹，要共享这个成果，取得发展红利。当然这过程中不敢说百分之 百的开发商都成功。如果出现决策失误的案例，造成的影响是什么呢？就是开发商要自己消化库存，因为他们总体来说不是政府背景，所以要自己承担风险，这也是 比较健康的机制。

现场提问：现在成都这边商业地产比较过剩，很多人认为这跟它的城市发展速度不能够完全匹配，您怎么看待这个问题？

贾康：这有可能，但是我觉得成都会自我调节。商城建的偏多了，如果生意不行、不能保证超过盈亏平衡点的话，商城会收缩营业的规模。这好像不值得政府特别着急，因为政府现在不直接建商城，一般都是靠市场竞争形成商业区。当然政府在这方面要给出信息，要给出必要的引导。

现场提问：在刚才您说的经济下行的情况下，2016年的房地产市场会有什么样的趋势？具体在成都，可能会呈现出一些什么样的情况？

贾康：2016年离现在还有一个季度多一点，我估计的可能性是，越来越多城市会汇入房地产回暖的轨道，因为在今年下半年已经看得很清楚了，房地产回暖的表现很明显。

我前面讲过，全国商品房均价、销售额是往上走的，这个过程估计还要走一段时间。所以房地产是进入一轮调整，还在继续深化的过程中，总体来讲表现还是值得肯定，它还是合乎规律的。

我始终认为，中国房地产有一个大背景，就是中国城市化进程刚刚走了一半，没有理由说它现在就马上陷入一个低靡期。经过一段时期的调整，房地产的大趋 势仍然是一个景气的上扬曲线。而跟房地产景气伴随的，还是不断地增加投入和从均价里边取得包含的投资回报。包括住房在内的不动产，平均价格呈上扬曲线应该 是个大趋势。

现场提问：成都作为西部一个重点的城市，和一线城市有哪些不同的情况？

贾康：成都的问题要具体分析，我手上没有太多的数据。我的印象就是成都的城市化建设这些年做得不错，至少硬件做 得不错。成都的城市面貌、功能区的搭配，特别是此前强调的城乡一体化的思路是非常正确的。在城乡一体化方面，成都是先行先试、创造了很好经验的，从经济学 上来说是能够反映规律的。这使得成都相对来说在总体布局方面有比较好的基础。

我过去也了解过成都整个城市的规划，它有一个规划馆，我看过那个沙盘，它把产业、各种各样的功能区、宜居城市、环保都放到大规划里。从这个角度来 说，成都似乎更能够避免以后发展过程中大起大落。因为成都若干年前没有出现像杭州那样特别引人注目的降价风潮，购房者蜂拥去抢购，跟风肆无忌惮地炒作，没 有这种风潮托起来的大起，就不用担心一下子垮下去的大落。

成都自身的调整可能会更加平缓一点，不同地段、不同类型物业会有一些高高低低的分化。从这个角度来说，我觉得成都在城乡一体化和继续提升老百姓讲实惠、过日子比较悠然自得的城市风格方面，可能未来会有更好的发展软环境。

现场提问：我有一个关于互联网与房地产结合的问题，李总理提出互联网+的概念，包括房地产电商也把二手房佣金从3%降到0.5%，您能否发表下对互联网房地产电商的看法？

贾康：二手房佣金这个例子我没有过多的了解，不过听着是对路的。互联网的好处就是让大家觉得更便捷，实际成本更低。如果房地产电商认为把二手房佣金降到0.5%就能活下来，那它当然就要挤掉按3%收取二手房佣金的那些机构的生意，从而让老百姓得实惠，何乐而不为？

只要是公平竞争，只要在这方面不违法违规，我觉得就没有什么和指责的，而且还应该鼓励探索发展。但电商做线上线下还是有对接的环节，需要组织购房者去看房子实际的情况，它可以限度地减少过往那种比较复杂的、多次跑到现场看房的麻烦。

现场提问：您也知道王健林要在成都建10个万达广场，但成都的商业的保有量非常大，现在供应的地块商业指标也非常大。能不能帮我们分析一下，成都市场上出现的这种状况，从政府层面，比如说土地供应、指标规划，应该怎么避免出问题？

贾康：如果商业地块是通过招拍挂的方式竞争产生最后的中标者，这是必须坚持的。招拍挂不能是简单的“价高者得”式拍卖，可以更把它的指标丰富一些，增加各种各样的其它功能的要求，比如收益指标体系。

但是总体来说，土地出让一定要通过竞争产生开发商。如果是竞争产生开发商，开发商自然不是傻子，最后排排名前列名的企业付出的最多，同时也就意味着它要 承担跟出价相匹配的风险。这个风险万一出现了，不管是什么开发商，它拿了这么多的地块，最后做下来不能如愿取得投资回报，那就需要自己消化。

对于政府来讲，应该考虑有一些风险提示或者信息的参考，但不能替开发商做决策。政府一定要公正组织取得土地开发权的竞争，提供必要的一些信息和风险提示，在这过程中合理地给出指导。在早些时候的国外，这种方式叫做“窗口指导”。

另外，如果很有经验的万达一下子在成都摆这么大的布局，我没有相应数据，所以不好估计。它可能在做商城以外，会有别的业态打包一起做。

现场提问：链家收购了成都的二手房公司伊城等，现在二手房市场就是一个传统和互联网的对垒。二手房市场的变革应该是颠覆性的变革， 这种模式从国家宏观的政策层面来讲，有没有一些规范？包括现在大家都在提的全民经纪人模式，在国内的法律或者行业规范方面仍是一个少有的区域，这方面国家 应该怎么引导？

贾康：据我理解，一手房、二手房之间并没有什么特别严格的界限，比如说新的楼盘和二手房如果放在一个中介上推介，应该没有硬障碍吧。另外就是实际生活里边，有些人自己并不注册公司，但是他们介绍有房可以转让，这也不违法。

现场提问：全民经纪人模式出现之后，在交易的过程中会不会存在很多人拿着公司的工资，然后飞单到其它地方成交的情况？另外，在交易的过程中是否有寻租的空间？

贾康：如果充分竞争，我觉得倒不妨看看出租车的例子。出租车流行滴滴打车、神州专车等服务，它们是靠便利性让社会接受。如果以后真的在住房环节里可以靠亲戚朋友在网上推介就解决问题了，那当然就抢了正规房屋中介的市场。

但我观察，现在很多人还是愿意找专业的中介，在网上挂广告越来越不容易出手了，中介有其它的促销手段。这种交易，其实还是涉及到一个市场自身的选择及比较的过程。