2014乌鲁木齐楼市关键词之“变”：逆境中找出路

　　2014年乌鲁木齐房地产经历着过山车般的行情。楼市房价在经历了一年多的“狂飙突进”后，于5月首现涨停，截至目前，国统局数据显示，乌鲁木齐房价环比连跌6个月。为救大市，一贯强势的卖方使出浑身解数，上演“三十六计”；限购、限贷、央行降息、公积金政策等多重利好政策逐步的在2014年释放。救市政策接踵而来。但纵观全年乌鲁木齐楼市遭遇“滑铁卢”是不争的事实。开发商的“年终讲”必然不好过。

　　俗话说，逆境中寻找出路，在全国楼市下行的大环境下，近乎所有的开发商都感受到了压力，用万科总裁郁亮的话形容今年的市场：房地产已经从黄金时代转向了白银时代。那么乌鲁木齐楼市在全国楼市下行的大环境下，都发生了哪些变化呢？

　　一变：市场下行趋势明显

　　2013年年底银根收紧似乎预示了今年楼市的发展，但在部分专业人士一片看好声中，楼市下行的信号被淹没。然而，金三新建商品住宅成交2765套，银四成交2314套，以及红五月成交2275套，连续下跌的形势终让那些看高市场的人回归了现实。

　　上半年的成交低迷，促使资金难以回笼，下半年不少开发商加大优惠额度，备战金九银十，希望借此来促销房屋成交，但成效甚微。根据益客兰德数据统计，截止11月，乌鲁木齐新建商品住宅共成交24895套，这与2013年全年成交36295套相比，相差了11400套，纵然12月还未有成交数据，但今年楼市不及2013年已经成为不争的事实。

　　房价上，根据国家统计局每月统计，乌鲁木齐新建商品住宅房价自5月起，环比持续下跌，截止11月，已连续下跌7个月，市场下行趋势再次得到印证。

　　二变："政"变  

　　6月20日，呼和浩特成为排名前列个发文取消限购的城市，随即松绑限购一发不可收拾，很快席卷全国.8月，乌鲁木齐限购取消的消息不胫而走，但官方并未发布公文，直到10月22日，乌鲁木齐政府正式下发批文执行限购取消政策。

　　9月30日，央行新政的发布引起热议，新政的下发降低了二套房购买门槛，给乌鲁木齐楼市注入了直接利好，尤其对于改善类人群，购房者偿还了既有的房贷后，纷纷入市。从数据统计可以看出，10月乌鲁木齐新建商品住宅的成交量达到了今年成交量的峰值。

　　11月9日，乌鲁木齐二手房新政出炉：自2014年10月至2015年3月底，新疆人购买二手住宅超出契税税率1%的税款，将由各地财政补贴。政策一出，乌鲁木齐二手住宅成交量直线上升。

　　11月22日，央行两年来首次降息：贷款利率下调0.4个百分点，存款利率下调0.25个百分点。对于央行此次降息行为，可以说是与9·30新政接轨，930新政后，大多数银行并未大幅下调贷款利率，而且多数优惠银行还设置门槛，使优惠名存实亡，而央行降息的行为相当于给购房者打出了优惠。

　　三变：传统营销转向全民营销

　　房地产天生就是个盛产营销方式的地方，当然，每个开发商都有自己的营销方式。今年乌鲁木齐房地产市场除了购房送礼、送物业、一千抵一万等常规优惠外，全民营销成为楼市较大亮点。

　　由于今年楼市的不景气，市场竞争激烈，房屋成交量又始终不高，不少开发商从传统营销模式转向全民营销，比如万达、宝能、德汇等楼盘邀请一二线明星前来助阵，中天·博朗天御组织全疆“最攒劲”的拼车活动、绿城玉园全程赞助的"新疆本土世界杯足球赛"，还有大大小小的公益、亲子类活动，通过活动将项目的宣传做到较大化，同时收集更多的客户源，促使成交加快。

　　四变：土地流拍频现市场

　　土地市场的发展与房地产市场密不可分，在楼市环境不景气的情形下，土地市场自然也火不起来。乌鲁木齐上半年大房企进驻及拿地让土地市场稍显优势，其中宝能以7.7亿元拿下高铁片区单宗地，更是让市场忘却了"冷却"二字。

　　然而，下半年来，乌鲁木齐土地市场出让面积下降，挂牌出让资金小，甚至频繁出现流拍现象。根据统计，截止目前，乌鲁木齐共有15宗土地流拍。

　　土地流拍的现象也证实了市场的不景气，由于房屋成交量低，开发商资金回笼慢，所以拿地相对谨慎；另一方面市场前景不被看好，多数专家认为近几年房地产很难再回归黄金时代，将步入"阵痛"期。    

　　2014年的楼市已经一锤定音，纵然救市、利好政策扑面而来，但也未能挽救今年的房地产市场。2015年开发商首要任务为去库存，届时房价走向变得尤为重要。