武汉鬼哭狼嚎的商业 还能不能站着把钱挣了？

“单套面积500平、均价4万元/平，总价2000万起步”

当老板甩出这些要求，营销总监已奔向人事部请辞，来不及听后面这些话——内环、双湖景、地铁、500亿城市商圈配套……

职业经理人，排名前列生存要领是揣摩老板心思，这个不用揣，老板心思是让你死。

商业产品，武汉地产界百慕大，基本80%的商业地产，卖得都是鬼哭狼嚎。

卖不动的商业，只有一个原因，从根上就错了。

地段不对，规划无亮点，招商没门路，运营无优势，随便哪一条，都不是营销能翻盘的。

少有能拼的是渠道，你能比竞品找到更多傻钱。

然鹅，关于商业地产，天堂和地狱，往往都是一念之间。

哥很少说商业地产，因为她们总是很吊诡。成功说不出理由，失败也莫名其妙，问题是，怎么get市场的G点？

问君卖房几多愁，恰似哈是商铺在手头。

武汉商业地产之殇，原因是太多，地块搞房地产开发，商办配比3成起步，活活逼死只会搬砖卖住宅的开发商。

规划太多，实际建设中，同一区域开发商又不可能抱团作战，商业又多又散，七零八落。

比如两家开发商并排开发，一家闷到把商业规划在东头，一家闷到规划在西头，开业的时候大眼瞪小眼，四目相对，哦豁！

那意思是指望群众东边吃了饭，穿过10多栋住宅楼，再去西边洗个脚？

所以白沙洲、四新，明明规划了很多商业，却总感觉商业配套是少有。

难卖的产品，开发商总要多想点心思。

最开始卖商业，一定要高举高大。比如填补片区高端购物中心少有，武汉新城区商业腾飞之作，先忽悠，把一栋商场，几间底商，忽悠出银座的调调。

一运营，就露馅。

填补少有的购物中心——真冰溜冰场，团购30块钱，溜断胯子也没人赶你；商业腾飞之作——至今免费3小时停车，不知道是不是全国少有CBD内还能免费停车的良心商场。

商业惨淡经营，虽说为咱老百姓带来实惠，但主力商业盒子都如此，如何让投资客相信买你们外围散装铺子能挣钱？

高举高大不好忽悠，卖商业的又开始玩售后返租。

1万的商业，没人买，因为没人相信他能挣钱。

但开发商1万3卖，统一运营，每年返你1000块返3年，看上去就顺眼多了。

大家更愿意相信，这3000块钱“提升”商业价值，你看，每年能返我1000呢，回报率10%，而不太愿意承认——这3000块钱，就是自己发给自己，逗自己开心的。

后来，这种模式跑路的开发商太多，玩不下去。

商业虽然难卖，但不创新是等死，创新虽然找死，还是要板一板。

哥最近去苏州诚品膜拜，一个问题总在脑海里缠绕。

诚品在台湾什么样子，哥不知道，但在苏州，他就是干房地产的，书店面积不到营业面积1/10，但他干得非常傲娇。

诚品入口处这种长廊，其实在商业地产里很忌讳。按常理，人看到这种东西，就不想走，体验感很差。

但是书店，设计这种反人性的长廊，反而增加仪式感。

今天，依然愿意阅读的人，哪个不是折翼的天使？我都愿意花一下午时间看书，再受累爬楼梯，只会让对自己的感动，又加深一分。

仪式感，或者给客户的品位贴上标签，是诚品无时无刻不显露的小心机。

在武汉，今年哥也观察到一个很有意思的现象，世茂、万达、华侨城这些大牌开发商，至少有4个项目，分别是住宅、写字楼、商铺，起步全部千万级，都不再强调我是谁。

啥意思呢？

明明是写字楼，他不承认自己是写字楼；明明是商铺，他不承认自己是商铺；明明是住宅，他……这个他还是承认，但一定要告诉市场，不仅可以住，还可以拿来贴标签。

比如世茂在汉阳滨江这个产品，本质上是商业产品，他有一个很霸气的名字，W+。

一线滨江，长江主轴重点段，城市二环线罕见低密度，双地铁环绕，城市地王旁......

你提炼出所有价值点，然后扪心自问，2000万起步，敢不敢卖？

然而，世茂一直想告诉市场，这里是你可以随意发挥的空间，做产品展示也好，做企业办公也行，任性做私人会所也可以。

无论做什么，都是给你的产品、企业和个人，贴上城市高级资源的标签，而且数量极其有限。

这就为有钱，又不知道钱往哪里投的富人，打开一扇新的窗户。

六层空间，自由设计组合，开发商不再强调这里是单纯的居住、商业、办公，而是以一个更大的帽子，把所有功能融为一体；

这个更大的帽子，就是长江主轴。

武汉城市发展的新G点，作为重点段区域，这里应该是武汉较高级的区域之一。所以，无论你把这里作为展示厅、工作室还是私人会所，资源的稀缺，衬托业主的身份认同罢了；

说穿了，千万级不动产，是有钱人的玩具，是身份的象征，只要能保证足够的稀缺感，他只需要一个理由。

恰好这两年，私人会所在武汉开始热门，没有私人会所、茶室、个人工作室，身价过亿的大豪，都不好意思请朋友来坐坐。

商业地产的新套路，抠中富人的新G点。

武汉有一个项目，千万起步的底商，打出类似概念，开盘当天12套产品清盘。你说这是忽悠吗？有钱人显然不傻，但他们任性，买不动产，不是需要OR不需要，而是得到同一个圈层的认可。

标签，无论是企业的标签还是个人标签，成武汉高级不动产，新的玩法和定位，但特别不是商业去库存的林丹妙药。

就跟联合办公一样，也许能够盘活一定的办公楼存量，但特别不是未来办公市场主流。

原因很简单，联合办公目前成功的个案显示，单体项目规模承载极限是5000方，这对动则几万方的商办地块，杯水车薪。

私人会所的价值核心是稀缺，而稀缺决定不具复制性。

任何高级的不动产，有两个条件不能缺失，城市最核心地段以及高端人群导入。

汉阳滨江，因为地王的出现，因为长江主轴概念提出，以及一大波全国性开发商的进驻，大家相信，这里未来就是武汉的核心地段。

从私人会所属性出发，除圈层身份归属感外，核心地段的意义在于交通的便捷性和配套服务获取的便捷性，而这正是郊区别墅，虽然自然资源更好，却很难作私人会所打造的原因。

现在有一种趋向，一些开发商试图用产品颠覆地段，打造高级不动产。

但这么多年，这种思路下只有10年前的星河湾成功过，而这也仅仅是个案难称模式。

所谓投资城市高级地段，实质是投资城市高级人群。

成熟的商业商务区域，对城市高端人群具有明显虹吸效应。

无论那些身价过亿的高端人士，如何咒骂城市病，他无法绕开的是，只要不退休，他的生意和社交圈子，就无法脱离城市中心。

其实，很多人现在不这么看。

一块地，商业比例太高，账怎么算都是亏，开发商为啥要干？

因为持有区域做资产证券化，能套出钱来；

因为装到上市公司，股票就升值可以增发；

因为联合办公、养老、小镇各种概念，资本市场喜欢，只要做了，就有估值支撑；

就是这么简单。

投资客干嘛花上千万买商办物业？

最最最重要的，是他被限购了，不动产不管咋说，至少比实体经济、股市靠谱。

另外，不动产的价值就是土地，城市升级带来区域价值整体提升，至于房产证上的土地性质是商办还是住宅，又有多大差异？不好卖，抵押、融资、资产包，总有变现的渠道。

哥不论这种逻辑对错，至少对于投资商业地产来说，除了传统的评价体系，客户接受度，配套运营成本之外，这种逻辑也应该成为必要的考量。

说了这么多，这玩法又不具备复制性，很多朋友会认为哥在耍流氓。

商业成功的本质，依然是好的规划+招商+运营，不过透过“贴标签”、做私人会所这些玩法，投资不动产的逻辑，悄悄在变。

过去，无论商铺、办公楼，投资人会进入“买下-出租-涨租金-收益”的思维惯式。但房价高企，6万的单价，租户做什么生意，都很难支撑接近300元/平的租金，投资客的回报，就不超5%。