专访千禧城副总裁张乐：沉雄厚蓄 重构武汉

2017年硚口商业发展会面临什么新格局?武汉楼市政策未来走向几何?带着这些问题，记者对千禧城副总裁张乐进行了专访。

关于项目：百万方大盘要面面俱到 古田发展潜力很大

记者：项目为什么取名叫千禧城?

张乐：金林地产在全国其他城市有不少项目，这些项目的命名要符合当地的气质，武汉是有江有湖的城市，千禧城项目体量也很大，所以命名上方方面面都要考虑到，项目会考虑到更多去服务于“千禧一代”，因为他们会成为社会中坚力量，千禧城这个名字也更显文化底蕴。

记者：武汉有众多区域，项目为什么会选址在古田?

张乐：金林地产一直都很关注汉口片区，而古田片区的基础设施建设远没有达到与其地理位置匹配的水平，轻轨1号线通车很早，但古田片区一直没有大开发，片区潜力很大，公司也正是看中了这一点。

(千禧城副总裁张乐)

记者：能给我们简单介绍千禧城项目吗?

张乐：我们的口号是“全武汉聚欢颜”，未来能给选择千禧城的业主最舒适的居住感受，商业能辐射区域甚至整个武汉市，成为大家的旅游目的地。

关于商业：自持30万商业虽然有压力 但希望把商业打造成武汉旅游目的地

记者：千禧城项目总体量超过百万方，其中还有30万方的自持商业，运营这么大的项目，您有压力吗?

张乐：压力固然是有，但千禧城项目体量足够大，且位于相对中心城区，对开发商来说是证明企业实力、实现项目价值较大化的好机会，金地地产在全国其他省会城市也有商业自持的经验，因此对千禧城项目的开发是十分有信心的。

记者：千禧城有30万方的商业综合体，商业业态上与传统商业有很大区别，您能否介绍下千禧城商业较大的特点是什么?与近期刚开业的古田凯德广场较大的区别是什么?

张乐：武汉是个人口基数很大的城市，人口消费力较高，用户消费更考虑区域便利性，汉口有武广商业、宜家等大型商业体自成商圈中心，古田凯德也是目前凯德在武汉体量较大的项目，4月底刚开业，目前人气不错，但凯德还是以传统思路在做，是“大盒子”封闭式商业，品牌商户垂直和纵向分区域，每个区域有定向受众人群。而千禧城商业思路则不同，倒也不是摒弃大盒子，而是会加上一些开放式街区和院落，类似汉街和武汉天地，会成为用户的社交平台，商业互动性更强。千禧城商业从解放大道到南泥湾大道纵长接近一公里，把街区式商业与封闭购物中心相结合，能满足室内的购物环境，同时也能在休闲时间内满足消夏休闲的需求，把景观设计的概念做的更丰富，千禧城不仅仅是个商场，而希望最终会成为人们来武汉旅游的目的地。

记者：凯德开业人山人海，您怎么看待古田商业?

张乐：未来两三年古田会有更多楼盘交付，新古田人口越来越多，老古田工厂、棚户区的现象有很大的变化，人们对古田商业的需求还是很大的，只要能把商业做好，一定会有更多人来。

记者：千禧城30万方商业体全自持，不同于其他商业体先卖再包租的开发模式，自持的开发商会有更大资金压力，请问为什么千禧城要自持30万方商业?

张乐：确实，资金压力确实不小，而且不仅仅是资金压力，后期要投入很大精力去运营、翻新，把商业不断的提升档次，社会消费人群会对商业的要求越来越高，有的大型商业开发商会销售一部分，然后会在前期包租，包租期到了之后就不一定了。我们吸取了他们的经验教训，商业开发与住宅开发有很大区别，地产讲究的是现金流、利益较大化，而做商业不是做短线，不能只看眼前利益，考虑到公司未来几年的模式，要把千禧城做成示范性项目。全持有较大的好处是招商运营的整体性，若前期出售卖给个体业主，业态混乱，就会像自由市场一样，外壳看起来华丽，里面进去却不堪入目，这样会很影响商业品质。所以虽然自持商业有一定风险和压力，但成功的可能性会更大。

记者：很多开发商先做住宅再做商业，请问千禧城的商业和住宅的进度是怎么样的?

张乐：千禧城的住宅是组团规划，类似泛海CBD“九年九园”，目前千禧城已开发三号院和六号院，住宅和商业同时开发，在住宅不停交付的同时，对商业发展也会有刺激。千禧城商业分三期，2018年排名前列期位于古田三路中段的商业就会亮相，之后亮相的会是紧邻古田三路轻轨站的南区，最后会是北区亮相，商业整体预计2020年完工。

关于项目：引进华师附小和万科物业 如今的时代更考验开发商的资源整合能力

记者：众所周知，学区是现在很多业主都很关注的问题，而华师附小是很难引进，贵公司是出于什么考虑花这么大力气引进华师附小的呢?

张乐：整个项目一百多万方，会有很大量的居住人口，项目本身也规划有教育用地，公司认为开发商不仅仅是简简单单是盖房子，而更考验的是把优质的资源整合在一起的能力。金林地产在平衡各方面因素之后，最终成功签署华师附小千禧城分校，2018年9月开学，共6个年级，每个年级4个班，特别能满足小区业主的教育需求。

记者：说的我自己都很动心了，还有一个问题，为什么我们项目要引进万科物业呢?

张乐：万科物业有助于房屋升值，按照一般规律来讲，万科物业管理的小区二手房价格会高于周边楼盘10%-20%，万科物业会把细微的东西做到点点滴滴。千禧城项目是万科物业在武汉排名前列个完全委托管理的非万科项目，千禧城项目会把物业整体交给万科物业来管理，所以千禧城的业主与万科业主享受的物业服务几乎是一模一样的。

记者：替购房者问一个问题，千禧城什么时候有房卖?

张乐：承蒙大家厚爱，感谢大家关注，千禧城项目千禧销售确实非常火爆，但项目的开发速度其实没有那么快，希望能慢工出细活，能给购房者做更好的房子，最近一期会在下半年暑期左右推出三号院的最后一栋住宅，也请大家关注。关于政策和市场：武汉房价与城市价值不匹配 市场相对健康 外来房企进军武汉对购房者有益

记者：目前武汉楼市非常火，经常是一房难求，您怎么看?

张乐：2015年成交量全国排名前列，成交量惊人，武汉的房价与城市价值是不匹配的，只不过武汉房价近两年涨的很快让人无法接受，政府一直在出台稳定市场的政策，市场是相对平稳的。

记者：2016年下半年武汉出台限购政策，目前调控以限制备案价为主，近期又出台限制精装修价格。作为一个资深业内人士，您如何看待未来一段时间武汉楼市政策的走向?您认为武汉市场是否健康?

张乐：每个城市出台政策都会有宏观的考虑，武汉几年前也出过限购政策，只是不同时期的指向性不太一样，武汉去年陆陆续续出台了几版政策，目前政策是考虑到80%购房者的需求，让大部分购房者买的到房、买得起房。按收入水平划分，调控对金字塔尖的人影响会更大。但毕竟这部分人较少，对整个市场的影响还是相对较小的。武汉楼市的价格目前还是比较健康的，刚需还是能够买的到房，政策对首套刚需买房还是支持的。武汉比起杭州、南京等城市，武汉的调控政策还是比较温和的。

记者：2016年武汉有14家外地房企进军武汉，您觉得对目前深耕武汉的开发商有怎样的影响?

张乐：越多的大开发商来，是个值得欣喜的事情，越多开发商进来就对城市的贡献越大，城市建设更会有百花齐放的感觉，新进来的企业更愿意花心思，他们拿不到特别中心的地块，拿到的地会偏环线周边一些，所以他们的排名前列个项目会特别用心做，这对购房者是较大的好事，因为他们排名前列个项目做不起来，很难再有第二个甚至第三个项目，现在政府对价格有宏观的把控，老百姓就能够买到更好的房子。

关于武汉：码头文化 包容性强

记者：张总，我了解到您是北方人，不知道您来武汉这一段时间对武汉的发展怎么看?

张乐：我来武汉三年，感觉到武汉这个城市很舒服，类似重庆、上海，有码头文化，是历史文化很长的城市，城市氛围很包容，接纳外来人口的能力很强，我来了武汉之后没有距离感，除了七八月太热了之外~~

关于公司布局：目前以股权收购合作开发为主

记者：现在房企拿地都很难，请问贵公司在武汉市场是如何布局的?张乐：前两年我们也参加过招拍挂，都是几十家房企抢一块地，一拍就是天价，所以集团目前以股权收购和合作开发为主，去年底也在古田滨江合作开发了一个项目(江湾兰亭)，预计在今年下半年会入市，有消息会排名前列时间通知大家。

好了，今天的访谈就到这里，感谢张总为我们讲述这么多有价值的信息，希望千禧城项目越来越好!