戴德梁行：武汉下半年将迎优质办公楼集中入市

4月19日，戴德梁行发布2017年一季度武汉甲级写字楼与零售市场概况。报告显示，一季度武汉核心商务区甲级写字楼市场未有新增供应，全市整体空置率环比微跌0.8个百分点至35.3%；预计下半年将有多个优质项目集中入市。零售市场方面，一季度武汉核心商圈优质零售市场存量增至215.7万平方米，优质零售市场吸纳也有所回暖；预计第二季度，市场将迎来和记黄埔旗下的旗舰购物中心M+和古田凯德广场的开业，为市场带来约240000平方米的新增供应。

新增供应、净吸纳量、空置率

2017年一季度，武汉核心商务区甲级写字楼市场未有新增供应，全市甲级写字楼总存量维持在159.1万平方米。本季度全市整体空置率环比微降0.8个百分点至35.3%, 市场仍需要时间来消化去年短时间内集中入市的大量供应。受一季度公众假期集中的影响，本季度武汉核心商务区甲级写字楼市场表现暂显淡静，全市净吸纳量共录得13,369平方米。

各区域市场行情

典型租赁交易

一季度，TMT和传统金融企业成为武汉甲级办公空间的需求主力。驱动因素则主要表现为升级搬迁和新进入武汉企业的入驻。本季度内资公司仍然是武汉甲级写字楼的主要需求来源。

由于新入市优质项目为吸引入驻而纷纷采取租金优惠等多种预租策略，激发了大量的升级搬迁需求，对乙级以及楼龄较长、配套稍显陈旧的甲级写字楼造成一定压力。

租金水平

2016年末武汉优质甲级写字楼项目的集中大量供应推动了年初市场竞争的持续加剧，本季度全市核心商务区甲级写字楼整体租金环比微降0.6%，同比下降3.4%至123.3元。

历史存量及预测

二季度武汉核心商务区甲级写字楼市场预计未有优质新增供应入市。然而，多个优质项目将于下半年集中入市，届时将给武汉甲级写字楼空间的去化带来一定压力，市场整体空置率或将受新增供应推升而在短期内出现上浮，租金承压。

长期来看，武汉作为国家沿长江经济带发展战略的重要节点城市，经济发展具有巨大潜力，同时武汉市政府近期提出将招商引资作为接下来的首要工作，从政策上着力引进大量国内外优质企业入驻武汉。随着经济的发展和政策的落实，武汉甲级写字楼市场需求将不断增强。

优质零售市场

新增供应、净吸纳量、空置率

一季度关山保利广场的开业为武汉零售市场带来了70,000平方米的优质新增供应，拉升武汉核心商圈优质零售市场存量至215.7万平方米。

得益于江汉路步行街的升级改造完毕，武汉优质零售市场吸纳有所回暖，本季度武汉核心商圈优质零售市场净吸纳量77,647平方米，四大核心商圈优质商场整体空置率环比下降0.5个百分点至4.1%。

主要新店开幕

本季度武广商圈仍然是国际高端品牌扩张的主战场，吸引了包括瑞士高级腕表和珠宝品牌Chopard、意大利知名鞋履品牌Giuseppe Zanotti 以及世界高级电动车品牌Tesla在内的国际知名品牌入驻。

值得注意的是新开业位于江汉路商圈新民众乐园4层的优客工场，其占地面积约4,100平方米，作为国内联合办公的领军者，优客工场跨界写字楼和商业物业的选址方式，不仅为购物中心空间去化提供了新的途径，也为未来写字楼的运营模式提供了新的挑战和机遇。

进入2017年一季度，餐饮仍然延续积极扩张的态势，四大核心商圈有20余个餐饮品牌新开业。

租金水平

中山大道的改造完毕在一定程度上使江汉路商圈的销售有所回升，但整体来看由于优质项目的集中入市，全市主要核心商圈的招商压力仍然较大。本季度武汉四大核心商圈优质商场首层租金环比下降2.5%，同比下降2.3%，至每平方米每月643.5元。

主要在建项目

第二季度，市场将迎来和记黄埔旗下的旗舰购物中心M+和古田凯德广场的开业，为市场带来约240,000平方米的新增供应。

随着优质商业规模的不断增加，如何在激烈的竞争中实现差异化、特色化仍是各商大运营商所需面临的首要问题。另一方面，随着武汉城市圈规划建设的不断完善，其作为国家中心城市的虹吸效应也将不断凸显，长远来看武汉对优质零售市场的需求具有可持续增长性。