在武汉居住物业很重要 你必须知道的常见问题盘点

编者按：随着在武汉买房的人越来越多，交房入住后业主和物业扯皮拉筋的事就屡见诸报端。其实在这众多的纠纷中，不少的问题其实出在业主并没有准确了解物业的职责范围。

举个例子，你认为物业究竟应该为你做些什么？得到的五花八门的答案简直可以刷新三观。

具体回答如下：

物业就是我们的保姆和管家呀，小区内所有的事情都该他管；我的车被划了，都是物业的责任，得赔；我的叮叮车停在小区被偷了，物业得赔；我家厨房的水管爆了，物业得修；老娘下雨出门，小区路太滑摔了一跤，物业得赔偿医药费；我和隔壁邻居吵架，物业得帮我评理，帮我；老爹被小区里的狗咬了，物业看着办；我半夜喝多了回来，物业得把我扶到家，不小心吐你一身还得忍着……

看起来，物业似乎得比哆啦A梦还哆啦A梦。但其实，物业并不是你们想象中的那么 全能，有些事还真不是物业该做的。

什么是物业呢，官方的文绉绉的解释就不说了，但小编知道，只要在武汉买了房子的亲们就一定会关注物业。毕竟，买房只是排名前列步，居住才是最终的目的。那么交房入住后，涉及到的小区安全保障、清洁问题、绿化管理、路灯电梯问题就与物业息息相关了。物业的存在也就在为小区业主解决这些问题的，而不是上面说到了，摔了跤、被狗咬了全部都要物业看着办。

物业常见问题大盘点

关于物业费

1、物业费都去哪了？

物业费主要有两个去向：其一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；其二包括小区清洁卫生费用、绿化养护费用以及共用设施设备的日常运行维护费用等。

2、业主能不能查物业的帐单？

业主是不能以个人名义查账的，只能私人委托会计师事务所检查或者请业主委员会委托专业事务所检查。

3、物业服务差能不能拒交？

经常有网友吐槽自家小区的物业不作为，服务一点都不好，就想发动众业主不交物管费。对此，小编想说的是，这种做法是不对的，业主可以通过业委会要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或者直接解聘之前的物业公司。

4、交房后未入住的业主要不要交物业费？

武汉这边较新的规定是要交的，并且是全额交物管费。

关于小区内设施维修

1、电梯坏了谁修？

小区里的电梯损坏了，主要是看是否在保修期内，如果是在保修期内坏了，那么由电梯维护保养单位来维修，过了保修期就需要物业来修。如果问题比较大，物业自己修不了，就需要启动小区的大修基金，花钱请相关人员来维修。

《住宅专项维修资金管理办法》明确指出，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。要使用这笔资金，必须先由物业服务企业提出使用方案，小区三分之二的业主同意后执行。在整个过程中，物业该尽的责任是，积极又及时地去处理问题，而不能拖延着给业主带来诸多不便。

2、路灯、楼道灯坏了谁修？

这属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业公司负责维修，但业主需及时向物业反映情况，以便快速解决问题。

3、房屋漏水、外墙脱落，维修的钱由谁来付？

一般情况下，我们居住的房子如果有什么问题，排名前列想到的就是物业，总觉得房子出现什么问题都是物业的责任。但是，如果都这样想就太便宜开发商了，房子也是有保修期的，保修期内，房子出现质量问题，开发商是应当承担修复责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，我们可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

根据国务院《建设工程质量管理条例》等有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：

（1）.住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

（2）.屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;

（3）.门窗安装密闭，不出现翘裂，保修2年;

（4）.墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;

（5）.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。

在找不到开发商或者过了保修期的情况下，作为物业公司有义务按照物业管理条例的规定，履行自己的责任。因此，物业公司虽然对建筑物的质量没有保修义务，但在物业管理合同约定的范围内应当承担维修义务。当然，如果你所在的小区物业是开发商自己的物业的话，房子出现质量问题就可以直接找物业了，物业会推动地产工地那边来解决，业主也会省事一点。

关于小区内部管理

1、小区内的广告收入归谁

平时我们经常看到小区的电梯里、楼道上都会有各种各样的广告出现，什么专车呀，什么整形呀，应有尽有。但是，有一个问题可能被大家忽视了，这广告的收入去哪了？按常理来说，广告所使用的是小区的公共资源，必须经过业主同意才可进行招商，而收益如何分配也应该由业主决定。但很多物业对此都是含含糊糊，没有人过问就丝毫不提，也有比较牛的物业公司公开宣布广告收入归物业所有，总之，对于广告收入这一块业主还是应该有主人翁的意识。

另外，小区的游泳池、网球场等，也有小区是外包出去的。对于是否可以外包，物业公司也是必须征得业主同意的，所得收益也同广告收益同步。

2、业主家中被盗，责任归谁？

这个问题有一个责任区分，得分情况来追其责任。如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从小区大门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。通常在这个时候，物业服务水平的高低就体现出来了，口碑比较好的品牌物业即使没有责任也会帮助业主解决。

3、业主车刮花了是谁的责任

这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任；车停在自律停车场被划伤，物业不负责任；如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。

业主委员会有哪些权利权利

说完物业咱再来说一下在物业管理中业主能做些啥。每个小区都应该成立业主委员会，如果业主们重视自己的权利，业主委员会的权利可是杠杠的，不仅可以监督检查物业公司的工作，并提出批评和建议，还具有选择和解聘物业公司的权利。

要成立业主委员会，首先要联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，其次在首次成立业主大会上，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，则业主大会成立。小区2/3以上的业主同意更换物业公司，业主委员会即可作为代表解聘之前的物业公司，并聘用新的物业公司。

关于物业你可能还想知道的、更多的细节问题（前方超详细）

1、未经批准擅自更改小区规划或公建配套设施不到位咋办？

根据《中华人民共和国城市规划法》等相关规定,建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。因此，小区内如果有未经批准擅自更改小区规划或公建配套设施不到位的情况，业主或业主委员会应向规划、城管执法部门举报，提请规划、城管执法部门行政执法，物业服务企业应积极配合，收集材料，提供证据。

2、未办理规划手续，在小区内违法搭建、改建、扩建建筑物、构筑物咋办？

根据《中华人民共和国城市规划法》等相关规定，禁止在小区内违法搭建、改建、扩建建筑物、构筑物。如有人违反这一规定，业主或物业使用人可以向规划、城管执法部门举报，提请规划、城管执法部门依法查处，也可要求物业服务企业根据物业管理委托协议或业主（临时）管理规约采取必要的强制措施进行制止；物业服务企业应及时制止，制止不了的，可向规划、城管执法部门举报，提请规划、城管执法部门依法查处；当事人也可向法院提起诉讼。

3、破坏外墙立面，在外墙未按规定安装空调等设施行吗？

根据建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》规定，改变住宅外立面应当经城市规划行政主管部门批准；根据《巴彦淖尔市物业管理办法》规定，物业安装窗栏、空调外机、遮阳棚，应当统一规范并保持其安全、整洁。因此，如有人在外墙未按规定安装空调等设施，物业服务企业可根据委托协议或业主（临时）管理规约及时制止；制止不了、当事人仍强行施工的，物业公司或业主可向规划和城管部门举报，提请行政执法或依据合同提起民事诉讼。

4、私自改变房屋用途，办企业，开饭店、网吧等行吗？

根据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，业主若未征得相关所有业主同意私自改变房屋用途，其他人可以向规划、工商等部门举报，提请规划、工商等部门依法查处，也可要求物业公司依据物业管理合同予以制止。

5、物业服务企业未按服务合同约定提供相应服务咋办？

根据《物业管理条例》和《巴彦淖尔市物业管理办法》规定，物业服务企业未按服务合同约定提供相应服务，业主或物业使用人可及时向物业主管部门举报，由物业管理部门依法查处。

6、开发建设单位非法出售公建配套用房咋办？

根据《物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。如果开发建设单位非法出售公建配套用房，业主、物业使用人或物业公司应及时向房管部门举报，由房管部门依法查处。

7、野蛮装修，破坏房屋结构、防水层的咋办？

根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响建筑结构和使用安全的行为。

如果物业管理区域内，出现野蛮装修，破坏了房屋结构、防水层，物业公司应依据装饰、装修服务协议及时制止；制止不了的，及时向房管部门举报，由房管部门依法查处；相邻业主也可提起诉讼。

8、小区监控设施未建成或损坏咋办？

根据建设部《安全防范工程技术规范》和公安部《安全防范系统验收规则》，未建立监控设施的，由公安部门依法责令开发建设单位整改；监控设施损坏的，由小区管理单位根据相关规定负责维修。

9、未按合同约定，房地产、物业服务企业存在乱收费行为行吗？

根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》规定，未按合同约定，房地产、物业服务企业乱收费，业主可向物价部门举报，提请物价部门依法制止并及时查处；或依据合同法，提起诉讼。

10、电梯未检测或保养维护不及时行吗？

根据《特种设备安全监察条例》规定，物业公司须依照物业服务协议及时检测、保养及维护电梯，违反服务协议的，业主可提请质监部门查处。

11、油烟、废气、污水或有毒有害物质乱排乱放，制造噪声，干扰他人正常生活的咋办？

根据《物权法》规定，业主不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。发现此类情况后，物业服务企业应及时制止，制止不了的，及时提请环保部门根据《中华人民共和国大气污染防治法》相关规定依法查处。

12、装修时业主缴纳的装修服务费和装修保证金是咋回事？

装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修保证金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议并经验收且相邻业主无异议的，物业服务企业应在一个月内退还保证金。

物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查；及时清运装修垃圾；对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报告行政管理部门。

13、损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜行吗？

发现有人损坏小区绿化或在小区公共绿地种蔬菜，物业服务企业应依据物业管理合同或业主（临时）管理规约，采取必要措施予以制止；对屡教不改或制止不了的，物业公司应提请绿化管理主管部门依法查处。

14、业主、物业服务企业能擅自占用物业共用部位（包括公共楼道）、共用设施设备吗？

物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用，如需占用，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。

公共楼道属于共用部位，业主占用公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

15、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业并签订装饰装修管理服务协议吗？

装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息，破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理使其保值增值，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。

业主应当在装饰装修房屋前与物业服务企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。

16、住户装修房屋时，是否应向物业服务企业交纳装修押金？

关于装修管理的问题，综合有关文件有以下几个要求：物业服务企业有权对住户的装修进行监督管理；住户装修时，必须向物业服务企业申报，经批准后方可施工；住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；住户装修时，必须与物业服务企业签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容；为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业服务企业可以向住户收取装修押金，装修完成后，物业服务企业应及时验收，没有问题的，装修押金应及时退还。

17、业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为应承担经济责任？

业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业服务企业。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；占用、损坏住宅的共用部位、共用设备；在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；侵占绿地、毁坏绿地；乱设摊点、乱设集贸市场；乱倒垃圾、杂物；在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；法律、法规禁止的其他行为。

18、房屋质量出问题，业主应该找谁？

房屋在竣工验收后，在使用过程中可能出现质量问题，如屋面漏水，墙壁裂缝或墙皮脱落，上下水管道、暖气管道漏水、堵塞等。根据《物业管理条例》的规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。业主可以要求建设单位对物业进行维修。

1997年11月1日颁布的《中华人民共和国建筑法》明确规定了建筑工程保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。由于业主是与建设单位订立的房屋买卖合同，因此建设单位是物业质量保修的排名前列责任人。

19、物业服务企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业服务企业？

物业服务企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业服务企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业服务企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。

20、建设单位在前期物业管理活动中应当承担什么责任？

建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位指定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业服务企业移交竣工总平面图等资料；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

21、物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁缴纳？不缴纳物业管理费用的承担什么法律责任？

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。

业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以起诉业主。

22、谁来分担住宅楼内公共区域的照明费用？

住宅楼内公共区域的照明一般是指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，该系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）的规定，该能源费用可以计入物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。一般惯例是，按单元门进行分摊。物业服务企业大多采取分摊原则解决楼内公共照明电费问题。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

23、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以建设方与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

24、小区内自行车丢失，物业管理公司该赔吗？

不赔。小区内丢自行车有两种情况：小区内有存车棚的，如自行车在存车棚内丢失，直接由看车棚的人负责；在小区内其他地方丢失由业主负责，因为业主与物业公司没有财产保管关系。

25、太阳能漏水，由谁负责？

由业主负责，因为太阳能是业主个人的财产，所以太阳能所造成的损失由业主负责。

26、业主是否可以拒绝物业管理服务？

业主与物业管理公司之间是一种服务关系，作为消费者，业主可以选择是否接受这种服务。这种选择权体现在选择物业公司、是否与物业公司签约以及如何与物业公司签约等方面，当然也体现在以法定或者约定条件解除与物业公司的服务合同关系上。但要注意的是，当业主委员会与物业公司签订服务合同或已形成事实合同后，业主方不能擅自终止合同，不能单方拒绝履行自己的交费义务。目前在小区管理中出现的一些物业公司赖着不走和业主随便更换物业公司的情况都是不正常的。物业公司如果得不到业主的聘任，仅凭开发商的选聘进驻后，一旦小区成立了业主委员会，业主委员会另聘或者决定不聘物业管理的，物业公司无权强行提供服务。不过物业公司一旦和业主委员会签订了服务合同，业主也不能背信弃义撕毁合同。物业公司如果服务不合格，要根据合同约定或者法律规定追究其责任。还要说明，要不要物业管理服务，虽然业主有权决定，但并不是单个业主可以任意决定。业主行使权利的方式是参加业主大会，通过业主大会和业主委员会表达意志。如果业主集体决定不要物业服务，那么就可以不要物业服务，如果集体决定需要物业服务，则个别业主不能拒绝物业服务，更不能以自己不要物业服务为由拒交物业管理费。这是因为，业主的物业是相互关联的，个体利益与集体利益应当兼顾。

27、不交物业费损害了谁的利益？

对于这个问题，来自物业管理比较统一的说法是：不交物业费的业主，损害了其他交费业主，甚至是全体业主的利益。由于没有足够的费用，物业管理企业在各项服务预算中显得捉襟见肘，从而使所有的业主被降低服务标准，甚至取消服务。

在实际工作中，业主拖欠物业管理费的行为发生以后，物业管理公司能采取的应对手段非常有限。物业管理公司不能也无权将欠费者逐出小区，也不愿意选择成本高昂的诉讼程序。所以，物业管理公司在各项服务中就可能偷工减料，把这份损失分摊转嫁到所有业主身上，直接损害了全体业主的利益。由此我们可以发现，这将成为导致整体物业管理服务质量降低的主要原因。

由于有些业主对物业管理服务范围存在一定的认识不清，对物业管理企业缺乏信任，对于这种欠费行为，大部分业主听之任之，更有一部分业主会支持这种行为，使得不满和误会轻易产生。一旦物业管理企业无法依靠自己的力量消除欠费，那么不交物业管理费的行为就不只是损害物业管理企业的利益，而是损害了全体业主的利益。

28、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施由谁维护？

开发建设单位在物业建成后，应当将供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施按规定移交给上述经营单位进行维护管理。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。