仲量联行：住宅市场降温 2017武汉房价或回归理性

2016年武汉楼市持续升温，量价齐涨奠定了过去一年的市场基调，随后多次调控政策的到来，让火爆的市场逐渐降下温来；在限购限贷政策的加持之下，2017年武汉楼市又将何去何从？2017年1月18日，仲量联行分别从高端住宅、优质办公楼、以及优质零售物业三个方面做出了深度分析。仲量联行认为，2017年武汉楼市或将回归理性，住宅市场短期内不会出现大幅上涨的现象。

2017年武汉房价或回归理性 短期内不会大幅上涨

2016年，武汉楼市呈现整体过热的现象，2017年，紧缩政策的持续发酵将会使“高烧”的武汉楼市回归理性。仲量联行表示，作为全国十大人口净流入城市之一，原本武汉的购房者结构除了本地市民还有大量外地购房者，特别是武汉市周边地区的湖北人。现新政落地后，会限制大部分非武汉户籍的购房者，为武汉住宅市场降温。

随着整体限购政策出台，未来一年内武汉市购房者户籍结构将有所调整，本地购房者占比提升，刚需主导市场，2016年的过热住宅投资市场将得到有效的抑制；同时，武汉的高端住宅市场将继续保持稳定的资本值，短期内不会出现大幅上涨的现象。

整体住宅市场急速降温 高端住宅资本值保持上涨

第四季度武汉住宅市场出台了一系列紧缩性调控新政，主要用于抑制过快增长的房价、调整市场供需关系。然而，新政的强大限购力度暂未完全在第四季度显现出来；主要是由于购房者为了防止政策进一步收紧从而选择前置购房计划，因此去年年底出现集中签约现象。

来源：仲量联行

第四季度武汉高端住宅市场竣工交房的项目共有5个，市场新增住宅2,459套，总存量达到66,196套。就新推盘而言，共有11个高端住宅项目在四季度获得预售证，新增供应5618套，同比涨幅高达28%。

来源：仲量联行

从各区销量上看，江汉区高端住宅市场成交量继续领跑全市，新增供应2074套，成交量达772套，约占全市总成交量的44%，去化表现良好。其他各区表现差异较大，其中汉阳区和洪山区在本季度均有较多新盘推出，分别新增供应1043套和966套高端住宅，但去化情况则各不相同，汉阳区仅成交82套，环比下降72%，洪山区则表现活跃，成交量达全年较高值293套。房价方面，硚口区与武昌区成交价首次突破两万，洪山区增幅较大约为12%。

随着武汉住宅限购政策持续收紧，购房者恐未来政策继续升级从而提前入市，开发商也随行就市，在第四季度提高售价，使得第四季度武汉高端住宅资本值保持上涨。

2016年优质办公楼供应创历年之最 空置率升至25.1%

据仲量联行数据显示，第四季度武汉优质办公楼新增供应29.9万平方米，同比上升285%，包括两座甲级写字楼和三座以及办公楼。2016年新增供应高达45.9万平方米，创历年之最。

其中，甲级项目主要分布在核心商圈，分别为位于汉口滨江商务区的甲级办公楼武汉天地2期3号楼和位于中南中北路的长城汇T1，新增体量为13万平方米；乙级办公楼则位于武昌区岳家嘴和徐东，新增体量16.9万平方米。

来源：仲量联行

同时，由于第四季度新增供应量较大，占到全年新增供应近60%，使得全市整体空置率受到影响上升至25.1%，环比升5.3个百分点，同比上升6个百分点。

此外，仲量联行还表示，受新增供应项目高租金的影响，全市有效净租金环比小幅上升1.2个百分点至91.6元/月/平方米。但随着不断入市的优质办公楼项目进一步加剧市场竞争，业主或将提供更多优惠条件以提升入驻率，市场租金短期内下行压力较大。

对此，仲量联行武汉董事总经理曾纪欣表示，“尽管有不少项目延期入市，2016年武汉优质办公楼供应仍为历年之最。今年新增供应仍将继续放大，开发商业主面临的竞争形势严峻。”

2017年至少十个优质购物中心入市 中高端餐饮品牌持续看好武汉

第四季度新增两个优质零售项目，均位于武昌，分别是泛悦汇昙华林和万隆广场，共计为市场带来12.3万平方米的新增体量。2017年，武汉还将新增10余个优质零售物业。

由于两个新入市零售项目均位于武昌区的非核心商业圈，因此租金略低于平均水平，使得武昌区整体优质零售物业租金环比下降4个百分点，全市租金水平受其影响环比小幅下降1.3个百分点，至464元/平方米/月。

来源：仲量联行

此外，12月28日，历时2年时间修建的武汉地铁六号线正式投入运营，与此同时，汉口传统商圈——中山大道同步开街。地铁六号线的开通提高了该区域的商业辐射力，商圈人流量激增。中山大道沿线分布着王府井百货、大洋百货、凯德新民众乐园以及江汉路步行街等多个商业项目，随着百年老街的提档升级，众多商家也纷纷调整业态、优化品类，迎接新的机遇与挑战。

据仲量联行统计，2017年武汉还将迎来和记黄埔M+、凯德西城、石桥永旺等十余个优质零售物业入市，预计新增体量将超过100万平方米。由于非传统商圈的新项目持续增多，全市零售物业版图将朝着多中心化发展。

新增项目的集中供应促使市场竞争日益激烈，部分项目或将采用调低租金等方式吸引商家入驻从而维持较低空置水平。预计未来全市空置率将会小幅上升，租金增长幅度将趋于平缓或略微下降。