武汉2017年首场土拍:19宗地281亿起 汉正街再挂牌

2016年武汉土地市场以逾千亿的成交优质收官，接下来的2017年也引人遐想。1月24日，武汉就将迎来2017年的首场土地拍卖。本场土拍中，于2016年12月6日临场撤牌的汉正街东片地块将再次“上架”，不过却换了个“模样”；挂牌文件显示，该地块被拆分为了P（2016）156号和157号两宗地块，但被要求由同一竞买人竞得，总起拍价依旧达到了126亿元。

此外，还值得注意的是，在本次土拍中，二七沿江商务核心区、白沙洲、南湖、光谷等武汉热门片区均有地块出让。出让文件显示，未来这些区域将陆续有光谷大型滑雪场、汉正街摩天大楼、青年路双子楼等一系列城建惊喜浮出水面。

1月24日土拍地块信息

据武汉国土资源和规划局近日发布的公告（武告字（2016年）21号）显示，1月24日武汉市共将出让19宗地块，其中9宗网上拍卖，10宗现场拍卖。本场土拍有7宗地块设置了出让指导价，同前次一样，如果竞拍过程中出价达到了“指导价”，即进入“一次报价”环节确定竞得人。

汉正街126亿地块改规则再“上架” 拆分为二须一并拿下

本次土拍中，最受关注的，莫过于汉正街东片的两宗地块。2016年12月6日，原定于2016年12月8日揭牌的汉正街东片P（2016）124号地块临场撤牌，武汉“准地王”落空。

如今，该地块又重新挂牌。挂牌文件显示，原P（2016）124号地块被拆分为P（2016）156号和157号两宗地块，起拍价分别达到76亿元和50亿元，且规定必须被同一竞买人竞得，即依旧打包为整体出让。其中，156号地块设置了出让指导价，157号则无。

同时，原地块内规划的不低于400米的超高层标志性建筑依旧保留。

关于竞得方式，挂牌文件规定，竞买人须同时参与P（2016）156号、157号地块竞买，并分别报价；P（2016）156号地块竞价达到出让指导价时，采取“一次报价”方式确定竞得人；P（2016）156号地块成交后，P（2016）157号地块由P（2016）156号地块竞得人以P（2016）157号起始价竞得。

P（2016）156号、157号地块竞买申请书

P（2016）156号地块位于东至上河街，南至沿河大道，西至多福家电市场，北至汉正街，起拍总价76亿元，起拍楼面地价约15313元/平米。

该地块规划净用地面积为74305平方米；地上较大建筑面积为49.63万平方米，其中商业服务业设施建筑面积18.15万平方米（含商业建筑面积3.5万平方米，商务建筑面积14.65万平方米），居住建筑面积31.48万平方米；地下商业较大建筑面积（计入容积率）不大于3.1万平方米。规划用地性质A2、B1、B2地块均为商业服务业设施用地、居住用地；C2、C3地块均为居住用地；土地分类为商服用地、住宅用地。

关于竞得要求。P（2016）156号地块内应控制不少于12班的幼儿园，用地面积为3600平方米。竞得人须同步开工建设项目内公建与住宅，竞得人须对项目商业、商务部分统一运营管理，且自持商业、商务部分不低于30%的建筑面积满5年以上（含5年）。

P（2016）156号、157号地块规划条件附图

P（2016）157号地块位于东至宝庆街，南至沿河大道，西至上河街，北至汉水街，起拍总价50亿元，起拍楼面地价约11143元/平米。

该地块规划净用地面积为27935平方米；地上较大建筑面积为44.87万平方米，其中商业服务业设施建筑面积41.85万平方米（含商业建筑面积5.3万平方米，商务建筑面积36.55万平方米），居住建筑面积3.02万平方米；地下商业较大建筑面积不大于2.5万平方米。规划用地性质A1地块为商业服务业设施用地；A3地块为商业服务业设施用地、居住用地；土地分类为商服用地、住宅用地。

同时，该地块内沿宝庆街须建设一处高度不低于400米的超高层标志性建筑，并须考虑临沿河大道的开敞度。

关于竞得要求。竞买申请人须编制完成P（2016）156号、P（2016）157号地块规划建筑方案和产业规划方案，须承诺引入2家以上（含2家）国际或全国性金融机构中国总部或区域总部、引入2家以上（含2家）2013年以来《财富》或《福布斯》杂志公布的世界500强企业区域总部。竞得人须对项目商业、商务部分统一运营管理，且自持商业、商务部分不低于30%的建筑面积满5年以上（含5年）。

二七沿江再建超300米摩天楼 补充条款增加竞得人拿地风险

本次出让的还有江岸区二七沿江商务核心区南二片的一宗地块，编号P（2016）158号。该地块紧邻解放大道及轻轨1号线徐州新村站，总价起拍价32.6亿元，起拍楼面地价8101.39元/平米，规划净用地面积为65070平方米；地上建筑面积控制在40.24万平方米以内（居住建筑规模不大于9.98万平方米，商务、商业建筑规模为26.36万平方米，文化设施及配套建筑规模为3.9万平方米）；容积率约6.18。规划用途为：住宅、商服、公园绿地、文体娱乐。

P（2016）158号地块规划图

P（2016）158号地块由6幅小地块组成，即7A、7B、8A、8B、9号、10号地块，其中10号地块内标志性商务办公塔楼建筑高度不低于300米。各地块具体信息如下表：

P（2016）158号地块组成详情

2017年1月11日，武汉国土资源规划局再发补充公告，对P（2016）158号地块挂牌文件做出调整：1、竞得人须持有不低于整个项目商业及办公总面积70%的物业，10年内不得对外销售转；2、竞得人须承诺竞得土地后须引入不少于3家“一行三会”颁发经营许可证的全国性的金融机构的区域总部或控股子公司落户该项目，引进至少一家世界500强中的金融机构的区域总部，并提交与相关企业签订的合作协议。

以上补充规定，特别是对物业的自持要求，无疑增加了竞得人拿地之后的建设运营成本与风险，对于开发商而言，取得该地块机遇与挑战并存。

近年来，武汉二七沿江商务区发展步伐加快。从2015年至今，区域内先后引入了诸如华发（华发外滩首府）、绿城（绿城外滩黄浦湾）、新世界（周大福中心）、万科这样的全国知名房企。二七沿江商务区也成了豪门必争之地。

P（2016）158号地块区域示意图

2016年12月26日晚，本该于27日揭牌的江岸二七沿江商务核心区北片P（2016）125号地块，因故临场撤牌；2017年1月7日，该地块重新挂牌，各项出让信息较之前基本无变化，仅将竞买保证金由原来的326780万元下调为198400万元，起拍价为99.2亿元，将于2月7日武汉春节后的首场土拍中揭牌。

2016年12月29日，汉口滨江商务区基础设施启动建设，据透露，该区域内拟建一座707米高的摩天大楼，成为汉口沿江一座新地标，刷新“武汉高度”。而在启动会上，出现了中信泰富的身影。此前有消息称，中信泰富已与武汉市相关部门签订了合作备忘录，就汉口滨江国际商务区项目开发相关事宜做出沟通。因此虽然目前还未取得地块，但中信泰富对于二七沿江似乎已是志在必得。

洪山大洲村集中出让3宗城中村地块 白沙洲将新增110.6万方供应

本次土拍，洪山区大洲村A、B、C包共3宗纯住宅地块出让，均为“城中村”改造项目，其中P（2016）160号位于青山区，P（2016）161号、162号地块位于白沙洲。据出让文件测算，未来这三宗地块将分别为青山和白沙洲片区带来约 63.7万方和110.6万方的楼市供应。

P（2016）160号地块规划图

P（2016）160号地块位于青山区友谊大道与建设一路交汇，友谊大道南侧，建设一路东侧，临青山滨江核心商务区，起拍价271950万元。K1地块规划净用地面积为36855.45平方米；建筑面积不大于150000平方米；规划用地性质为居住用地。规划要求，地块内应安排100米以上超高层建筑。K2地块规划净用地面积为103815.12平方米；建筑面积不大于487326平方米；规划用地性质为居住用地。规划要求，地块内居住建筑应采取不同建筑层数混合搭配，在建筑高度上形成错落有致、两个以上高度层次的沿街景观形态，地块内应安排100米以上超高层建筑。

P（2016）161号地块示意图

P（2016）161号地块起拍价174120万元，由K3和K5地块组成。其中，K3地块位于洪山区长江村，规划净用地面积为135939.18平方米；建筑面积不大于507374平方米；规划用地性质为居住用地。规划要求，地块内居住建筑应采取不同建筑层数混合搭配，在建筑高度上形成错落有致、两个以上高度层次的沿街景观形态，其中超过100米的超高层住宅不少于2栋。K5地块位于洪山区南湖新村旁，规划净用地面积为38156.53平方米；建筑面积不大于189100平方米；规划用地性质为居住用地。

P（2016）162号地块区域示意图

P（2016）162号地块起拍价88280万元，K4地块位于洪山区长江村，规划净用地面积为106556.58平方米；建筑面积不大于410000平方米。规划要求，地块内居住建筑应采取不同建筑层数混合搭配，在建筑高度上形成错落有致、两个以上高度层次的沿街景观形态，其中超过100米的超高层住宅不少于2栋。

东湖高新两地块搭配出让 湖北奥体中心旁将建3万方滑雪场

本次土拍中，东湖高新区也将有3宗地块出让，即P（2016）163号、164号、165号地块，其中P（2016）163号、164号两地块关联出让。P（2016）163号地块内还将配建一个建筑面积不小于3万平方米的滑雪场，据了解，该地块毗邻位于光谷的湖北奥体中心。

P（2016）163、164号地块竞买申请书

挂牌文件规定，为贯彻落实国家关于房地产市场宏观调控政策，P（2016）163号与164号地块搭配供应，竞得人须同时竞得两地块的国有建设用地使用权，P（2016）163号地块成交后，164号地块直接按照出让指导价152962万元由P（2016）163号地块竞得人竞得。

P（2016）163号地块用地图

P（2016）163号地块位于东湖新技术开发区高新二路以北、武广高铁以东，起拍价19088万元，规划总用地面积为112441.88平方米，规划净用地面积为96496.64平方米（其中：A地块净用地面积为54329.82平方米，B地块净用地面积为42166.82平方米）平方米；控制用地为15945.24平方米；规划用地性质A地块为娱乐用地、B地块为旅馆用地。容积率不大于1.2；建筑密度A地块不大于45%，B地块不大于30%。

滑雪场建筑高度

规划要求，A地块临山一侧需配建一个建筑面积不小于3万平方米的滑雪场。本宗地娱乐用地部分建筑面积的50%需由竞得人自持经营，不得对外整体或分割销售；旅馆用地需建设一座建筑面积不少于15000平方米建设标准为五星级的体育主题酒店，不得对外分割销售。

另据光谷中心城建设管理办公室1月13日发布的公告，竞得人在 P（2016）163号地块后，A地块3个月动工，2018年8月竣工；B地块1年内动工，3年内竣工。这也意味着，市民们较快将于2019年左右体验到滑雪场。

P（2016）164号地块为武汉市东湖新技术开发区土地储备机构储备土地，位于东湖新技术开发区光谷三路以东、大吕路以西、流芳园横路以北、佛祖岭东街以南，为纯住宅用地，起拍价101975万元，规划总用地面积189349.98平米，其中：净用地面积为136420.60平方米，控制用地52929.38平米。容积率不超过2.3,；建筑密度不大于20%；建筑高度不超过100米。地块内无建（构）筑物，无水、电、气等市政配套设施和人防工程，即无拆迁压力。

规划要求，地块内须配建一所12班幼儿园，用地面积不低于4860，建筑面积不低于3600平米。

P（2016）165号地块位于东湖新技术开发区二泉街以南、光谷五路以东、星愿街以北、高科园西路以西。该地块起拍价229838万元，规划总用地面积657638.12平方米，规划净用地面积为353759.79平方米；控制用地303878.33平方米。规划用地性质B1、B3、B5、B9、B10、B11、B12、B13、B14、B15、B16地块为金融保险用地；B2、B4、B6、B7、B8地块为零售商业用地；R1至R8地块为居住用地。

规划要求，该宗地项目竞买人须承诺引入8家以上（含8家）取得由“一行三会”所颁发的金融许可证的全国性金融机构的区域总部或分支机构；引入1家以上（含1家）拥有与国际性创新创业孵化平台有合作协议（至少5个国家）的高级科技企业孵化器入驻经营；引入1家以上（含1家）中国电子信息行业联合会和中国软件行业协会公布的2016年中国软件和信息技术服务综合竞争力30强企业的区域总部。该宗地项目所建集中商业地块须由竞得人自持经营，不得对外分割销售，且须承诺引入1家以上（含1家）世界500强企业下属专业商业运营机构（以2015年美国财富杂志公布的企业名单为准）。

青年路将建超高层双子楼 标志性建筑限低180米

2016年12月8日，位于青年路ICC旁的P（2016）120号商服地块因无人报价最终流拍。时隔一个多月，区域内再次有土地出让，本次土拍中的综合用地P（2016）151号地块即位于上述地块附近。届时结果又会如何，值得期待。

P（2016）151号地块规划图

P（2016）151号地块位于江汉区青年路与雪松路交汇处，东至万松园路，南至20米宽规划路，西至青年路，北至雪松路。该地块起拍价25.5亿元，起拍楼面地价17000元/平米，为本次土拍楼面价最贵地块。规划净用地面积为27050平方米（其中：居住用地面积为14020平方米，商业服务业设施用地面积为13030平方米）。地上总建筑面积控制在15万平方米以内，其中居住建筑面积为6.86万平方米（含社区服务站500平方米、社区文化站500平方米、托老所500平方米、公共厕所80平方米、环卫休息站30平方米及立体停车楼等规模），商业商务设施建筑面积为8.14万平方米；容积率约5.54。

规划要求，地块临长江大道设置两栋超高层公建，其中较高标志性建筑高度不低于180米。

2016年12月8日，位于青年路ICC旁的P(2016)120号商服地块因无人报价最终流拍，而此次出让的P（2016）151号地块即位于该地块附近。时隔一个多月，区域内的P（2016）151号地块会否再次引来关注者，值得期待。