武汉写字楼空置率创14年新高 零售市场迎休整期

武汉甲级写字楼存量突破百万方

零售市场迎来多个品牌首店

2016年武汉房地产市场差异化进步一步突显，一方面住宅市场依旧延续往年的火热景象；另一方面，写字楼市场空置率持续攀升创2002年来新高，零售物业市场则迎来休整期。近日，世邦魏理仕（CBRE）发布了《2016年武汉房地产市场回顾与2017年展望》报告。报告显示，2016年武汉优质写字楼市场共迎来逾70万平方米的新增供应，较2015年同比增长45.6%，但平均空置同比上升8.1个百分点，达33.7%，创2002年以来新高；整体租金同比增长1.3%，增速较去年持平。零售物业方面，市场迎来休整期，调改仍是市场主线，新增供应较前两年有所放缓，但需求整体保持活跃，有多个品牌首店落户武汉。

* 写字楼租金指平均账面租金；

** 零售物业租金指购物中心首层租金；

*** 物流仓储租金指含物业费在内的平均有效租金总额；

数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第四季度

优质写字楼市场：甲级写字楼存量创新高 服务业需求旺盛

回顾2016全年，武汉优质写字楼市场共迎来70.9万平方米的新增供应，较2015年同比增长45.6%。伴随新增供应集中释放，全市平均空置率水平同比上升8.1个百分点，至年末报33.7%，创2002年以来新高。从新入市项目类型看，以越秀财富中心、中信泰富大厦、长城汇为代表的甲级写字楼新增供应突破40万平方米，占总体新增供应近六成。新增供应中，第二季度交付的中海大厦作为汉阳区排名前列优质写字楼，开启汉阳商务办公升级新时期。年末交付的保利国际中心结束了光谷地区无甲级写字楼的历史。

回顾2016年前三季度武汉的宏观经济水平，武汉经济增长率为7.8%，其中第三产业拉动经济增长达5.0个百分点，成为支撑武汉写字楼市场的需求亮点。与此同时，在较去年同期进出口贸易增速放缓的背景下，更多外资企业采取更为审慎的房地产策略，注重成本控制。2016年，世邦魏理仕录得多个外资企业基于成本因素从甲级写字楼搬迁和退租的案例，如第四季度某外资制造业从甲级写字楼迁出，退租面积逾1,700平方米。同时，硬件老化也开始影响部分老旧写字楼的入驻率，而非核心商务区新项目入市进一步加速了企业升级、搬迁需求的释放。整体而言，武汉办公需求整体保持平稳，全年净吸纳量总计录得28.3万平方米，基本与2015年持平。区域市场表现出现一定程度分化，非核心商务区的净吸纳量达到17.3万平方米，超过核心商务区成为市场去化的首要来源。

从需求行业分析，金融业依然为甲级写字楼的支柱行业。光大证券、同方全球人寿保险等大型金融机构均于年内在汉设立新的分支机构。民间金融监管的政策逐步落实促使P2P类中小金融、投资企业的整体需求较2015年有所回落，但非传统金融行业的运营不稳定性仍是写字楼市场的隐忧之一。第四季度，非传统金融类租户在甲级写字楼的退租面积占比高达41%，而其新增需求的总面积仅占3%。年内，多个甲级写字楼业主对租约到期且经营不善的非传统金融企业进行调整，并在招租时对此类租户持更加谨慎的态度，实际操作中提出了更为严苛的租赁条件。

同期，服务业成为写字楼需求产业之一，2016年前三个季度，武汉市规模以上服务业实现营业收入1,882.89亿元，同比增长11.1%。前三季度，武汉市社会消费品零售总额3,981.21亿元，同比增长9.2%。突出表现带动专业服务业、消费服务业成为武汉写字楼中另一大需求主体。以雷格斯商务中心为例，2016年其扩租面积超过1,000平方米。至此，联合办公已在武汉写字楼租赁市场中初见雏形。第四季度，甲级写字楼去化面积中，专业服务类租户贡献率接近30%，仅次于传统金融业。

继传统金融业和服务业之后，高新科技行业也成为写字楼的需求主力军。2016年前三季度，武汉高新技术产业产值5,386.9亿元，同比增长了9.2%。从东湖高新区获悉，截止到2016年10月，光谷2016年年内新增企业已达到10,660家，谷内共有46,317家企业，企业数连续3年保持30%增幅增长，磁场效应凸显。依托教育资源、专业软件园区和科技孵化基地，武汉的科技产业链日渐成熟，一些原处于商住楼、软件园和孵化器中的高新科技企业升级搬迁至标准写字楼，世邦魏理仕预计，高新科技行业在写字楼市场中的需求也将保持活跃。

租金方面，甲级与乙级写字楼呈现分化趋势。部分甲级写字楼在对非传统金融行业租户调整后，空置率出现不同程度的上升，加之高品质项目相继入市，加剧了甲级写字楼的市场竞争。因此为实现加速去化，部分业主纷纷下调租金，导致甲级写字楼平均租金同样本同比微降0.5%至每月每平方米117.5元。而位于核心商务区的乙级写字楼凭借性价比优势持续受租户青睐，业主议价能力仍占优，乙级写字楼租金录得上升态势，并拉动全市写字楼平均租金上涨。整体来看，全市写字楼租金按同样本计仍同比增长1.3%，增速较去年持平，报每月每平方米98.0元。

展望2017年，武汉优质写字楼市场会迎来超过80万平方米新增供应。按项目落位来看，其中超过八成的新增供应位于非集中商务区。作为产业发展的硬件载体，新项目入市将为新兴区域带来高品质办公物业硬件设施，并加速周边区域商务氛围成熟，同时也会促使一些新增需求释放。

优质零售物业市场：市场迎来休整期 调改仍是市场主线

在经过2014/15两年的新增供应高峰后，武汉零售物业市场迎来休整期，部分项目受招商进度影响，推迟开业时间。2016年，武汉优质零售物业市场共迎来四个项目开业，新增供应共计30.9万平方米，较2015年下降近六成。新增供应虽然回落，但各有亮点，并引入部分首进华中地区的品牌。

零售和餐饮品牌仍是商业需求的主要来源。作为华中地区的门户城市，武汉持续受国际品牌青睐，多个国际品牌首店相继落户武汉。如GIVENCHY精品店、美国潮牌tokidoki在武汉国际广场开出华中首店，英国香氛品牌Jo Malone和NIKE KICKS LOUNGE也分在在武商广场和凯德新民众乐园开出武汉首店。此外，珠宝品牌apm MONACO和PANDORA在年内亦有所扩张。快时尚品牌扩张速度放缓，尤其是老牌快时尚品牌甚至出现了闭店退租的情况。例如，在中山大道长达两年的改造升级中，GAP凯德广场（武胜）门店歇业。

随着餐饮品牌加速布局购物中心，市场开始显露出同质化的风险。餐饮业的生存面临加剧的挑战，因此新开业购物中心则在招商中侧重于独有品牌或新晋品牌，以降低餐饮同质化对商业运营的冲击。例如，新开业的瑞安壹方购物中心的餐饮品牌组合实现了一定的独特性，台湾餐饮品牌包龙星、The Paddy Field和Win House都在此项目中开出内陆或是华中首店。武汉国际广场等传统地标项目的持续品牌调整，年内引入部分餐饮品牌在华中地区的首店，如英国披萨品牌PIZZA MARZANO等。此外，轻餐饮品牌的扩张亦备受瞩目，星巴克臻选店分别于楚河汉街和武汉天地相继开出两个门店。而街区商业更加青睐具有休闲氛围的轻餐品牌，泛悦昙华林项目开业共引入了Starbucks，awfully chocolate和MANGOSIX COFFEE&DESSERT三家咖啡甜点品牌。

除零售与餐饮两大业态的支撑外，需求面积大、聚集人气、业态独特的体验类、服务类业态依然是需求主力之一。以医疗、健康类租户为例，购物中心已不再局限于药店的引入，医疗服务机构开始进驻商场。年内，武汉大学口腔医院门诊部分别于汉街万达广场和奥山世纪城开出营业门店，壹方购物中心也引入固瑞齿科武汉首店。此外，伴随中产阶级崛起并成为市场的主力消费客群，高端定位的精品超市亦应势快速在汉扩张，成为零售市场新增需求亮点之一。北京华联集团旗下的BHG生活超市分别进驻群星城和泛悦汇昙华林。凯德新民众乐园则利用中山大道改造间隙进行大规模品牌调整，打造“潮流”主题，引入青桔网红网红学院等新兴业态。原本常见于写字楼、产业园、孵化园的联合办公亦开始进驻购物中心，例如凯德新民众乐园引入优客工场，承租面积逾4,000平方米，即为一例。一方面，购物中心运营商在引入此类租户有助于商场在文化、艺术、科技、创意等方面提升活力；另一方面，相较于传统办公场所，购物中心的区位、通达性、客流量、硬件品质、可视性、商业配套等诸多方面均更受一筹，在租赁可控的条件下，更多的联合办公租户开始接受在零售物业中设点开店。

整体而言，2016年零售新增供应较前两年有所放缓，但需求整体保持活跃。至年末，零售物业市场平均空置率同比下降1.2个百分点至2.6%，购物中心首层平均租金同样本同比微涨0.7%，报每月每平方米331.8元。展望2017年，武汉零售物业市场预计将迎来近50万平方米优质商业开业，其中M+购物中心、凯德西城、青山印象城备受市场期待。未来项目中近八成位于非核心商圈，其中凯德西城、海尔国际广场、千禧城相继开业将助力古田二路发展成为硚口区的新兴商业中心。租金方面，全市租金增长仍将由核心商圈的成熟、地标物业驱动。世邦魏理仕研究部华中区分析师钱琦琦表示：“武汉作为中部地区的门户城市，不少国际零售品牌商依然会将武汉作为进驻中部零售市场的的优选之地，武汉零售市场国际品牌的渗透度会进一步提高。餐饮业依然会成为未来几年武汉零售市场的需求主力，但品牌组合预计将朝向“主题化”和“个性化”的方向转型。”

优质物流设施市场：核心区域迎来新增供应 市场表现持续分化

2016年，武汉优质物流设施市场共迎来24.3万平方米的新增供应，较2015年度下降约三成。其中2016年第四季度交付的盈石新形物流园、日日顺物流园及深国际综合物流港一期为东西湖地区继2015年之后的首批新增供应，缓解了东西湖区域供应短缺的市场现状。

前三季度，武汉市社会消费品零售总额3,981.21亿元，其中网上商品零售增长61.3%。网上零售业快速增长带领第三方物流和跨境电商成为年内高标库去化的主要动力。顺丰分别于盈石新形物流园与深国际综合物流港一期承租8,000平方米和10,000平方米。安能物流于易商普凯物流园定制20,000平方米。某电商平台于普洛斯普菱物流园承租近15,000平方米。此外，2016年也录得零售行业的租赁需求，广州某化妆品零售企业于宇培武汉汉南物流园承租12,000平方米。然而，受产能过剩、进出口贸易下滑的影响，市场录得制造业企业开始缩减仓储面积或退出高标库市场的个别案例。整体而言，由于新入市项目去化良好，全市整体空置率水平同比下降0.2个百分点，至年末报16.9%。

租金方面，区域市场之间分化持续加剧：东西湖和黄陂区域的租金走势保持平稳，孝感和汉南地区的项目为提高入驻率，下调租金预期，导致武汉高标库平均租金同样本同比下降3.3%，至24.4元每月每平方米。展望2017年，预计将有逾30万平方米的优质仓储物流项目入市，全市空置率水平或会被推高。

世邦魏理仕武汉总经理伍嘉乐表示：“伴随着武汉优质写字楼市场新增供应高企和硬件逐步趋于同质化，开发商及租户对具备LEED认证写字楼的接受度和倾向性将逐年提高。LEED认证带来的节能环保以及成本控制等方面的商业价值也将更为凸显。对于零售市场，于2016年年底投入使用地铁六号线将带动武汉中山大道及江汉路区域这一老牌商圈焕发新的活力，未来表现值得期待。”