高房价致攀不起的武汉四环系列一 :光谷东和江夏

　　2016年在全国房价上涨的大潮中，武汉房价也进入了快速上涨通道，数据显示2016年7月，武汉住宅均价首次冲破万元大关，至2016年8月已连续上涨19个月。持续上涨的房价使武汉购房者正在向三环外溢出，昔日房价洼地被迅速填平，四环线还未建起，房价就已大有令购房者高攀不起之势。

　　搜狐焦点现特别策划《高房价致高攀不起的武汉四环线》系列稿件，扒一扒武汉刚需还有可能买得起的区域，希望能为购房者做一个参考。因光谷东是目前武汉四环最受关注的热土，所以作为开篇。接下来还将奉上黄陂、东西湖以及经开、花山片的楼市分析，欢迎持续关注。

　　光谷东：未来的光谷中心区

　　光谷东也就是传统光谷中心区以东的位置，大致区位为福银高速、三环线、沪溶高速、九峰山、森林大道合围区域，沿珞瑜路直走到光谷一路上雄楚大道的延长线-----高新大道是横贯光谷东的主干道。

　　在光谷的发展还集中在光谷广场、关山大道的那些年里，位于三环外的光谷东还是一片不毛之地。不过近两年，随着三环内房价走高，越来越多购房者开始把目光转向光谷东，尤其在今年，光谷东一跃成为武汉楼市最火热的区域。

　　数据显示，8月份，光谷东新房成交价为每平方米9775元，同比上涨31%，是武汉涨得最厉害的区域。而实际上，因为库存及开发商捂盘惜售等各种原因，光谷东的楼盘多处于待售状态，一旦放量，房价可能更高。拿高新大道的国采光立方来说，有消息称该项目开盘可能会卖到20000元/平方米，其周边的中建光谷之星、188国际社区，购房者也被置业顾问告知开盘价可能在15000元/平方米左右;位于光谷三路和高新五路交汇处的达尚城项目，8月开盘均价11500元/平方米;9月7日刚刚加推的MOMA焕城成交价也在12500元/平方米左右，相比4月份的8000元/平方米，涨幅达到56.25%，但仍开盘日光。

　　在土地市场上，光谷东也是炙手可热。自2016年以来，光谷东楼面地价被三度刷新，从1月绿地的4049元/㎡，到3月房投集团的4415.2元/平米，再到7月份，中城地产以8688元/平方米的楼面地价拍下未来科技城附近的一宗地块，光谷东地价一举翻番。

　　光谷东凭什么卖这么贵还这么火?首先不得不提的就是其产业和人才的支撑。未来科技城、光谷生物城、光谷金融港、富士康科技园等产业园构成了光谷东未来发展的产业基础。目前光谷生物城和未来科技城内已有多家全球500强企业入驻，其中投资百亿的光谷生物城，囊括了南湖农业基地、关南医药基地、九峰创新基地和九龙产业四大产业基地，光谷未来科技城则已吸引了中国电子、航天科工、中国电信、北车集团、中铁股份、华为技术、TCL、中兴通讯等大型企业入驻。产业园的聚集带来了高知、高收入的人才的聚集，而他们都成为光谷东的潜在购房者。

　　光谷产业园分布

　　除此之外，各项规划的加速落地也给了光谷楼市火热另一个理由。在《东湖国家自主创新示范区总体规划(2011-2020年)》中光谷生物城附近被定位为“光谷中心”；尤其是去年8月，东湖高新管委会由珞喻路搬迁到高新大道777号，极大地提振了对光谷东未来的信心。各项利好规划在光谷东上也可谓遍地开花：2013年省科技馆在光谷东开建，2015年7月光谷火车站开工建设， 2015年9月底光谷国际网球中心开赛，光谷外校开学，2015年10月地处光谷新城核心区域同济医院开业，同月地铁11号线光谷段开挖隧道，这条线路未来将串起光谷7大产业园区。

　　总结起来就是，光谷东现在的房价卖的是规划、是未来，虽然目前看来仍很荒芜，但拥有巨大潜力。作为一个有独立产业和配套的区域来说，光谷东的区域价值已不能用传统的环线来衡量，在不远的将来，光谷东或将成为名副其实的光谷新中心。

　　江夏：大武昌房价洼地

　　对江夏来说，因汤逊湖的阻隔，交通一直都是其较大硬伤，商业配套目前也未跟上，缺乏大型商业体。但与光谷、光谷东相比，江夏的房价仍处于洼地，数据显示，江夏8月均价8610元/平方米，比光谷东便宜1000块左右。所以，房价大涨的今年，许多购房者不得不把目光放在了这里。比如位于汤逊湖北民族大道旁的玉龙岛，往年一片沉寂，而据住在这里的居民反映，今年这几个月突然搬来很多年轻人，基本上每天都可以看见搬家的车子进出。

　　在江夏位于三环线和四环线之间的区域，是许多在江夏购房者的优选，当然，除了汤逊湖周边的别墅区以外。汤逊湖是武汉别墅聚集区之一，最优质的一线湖景资源往往被别墅瓜分，如正处汤逊湖中心的长岛别墅，藏龙岛上的纳帕溪谷、藏龙倚湖逸墅等，即便是非纯别墅项目，如阳光100大湖第、保利清能西海岸，临湖区域也都规划为别墅区。

　　总体来说这一区域大部分被汤逊湖占据，所以区域内楼盘多以环境为较大卖点。这里大致分光谷南、藏龙岛、江夏大道、文化大道四个片区讨论。

　　光谷南片区离光谷最近，有武汉中地大科技园、武大科技园等以大学院校为核心的产业园区，有一定的产业基础;而且有轨道交通2号线南延长线、有轨电车T1经过于此，又将给未来交通带来极大改善;此外永旺江夏店选址于佛祖岭也是一大利好。总体看来该片区未来的潜力比较大，不过目前在售住宅项目较少。

　　藏龙岛和江夏大道片交通和商业配套也是大问题，不过藏龙岛交通要稍胜于江夏大道片，房价也一直高于后者。藏龙岛片普通住宅的价格前几年一直在7000元上下，不过今年也迎来了大涨。如保利清能西海岸项目，去年均价7000元/平方米，今年3月份涨到了8000元/平方米，8月份推出的小高层花园洋房已经卖到了10000元/平方米。江夏大道片的老盘怡景江南房价则由去年的5500元/平方米，涨到现在的6200元/平方米左右。

　　文化大道这一片因为离光谷较远，分流的主要是南湖的购房者。这一块较大的利好是地铁27号线的开建，预计2018年通车试运营，沿线楼盘已应声涨价，如联投龙湾项目今年3月份均价还不到6000元/平方米，7月均价就已经到了7500元/平方米，世茂林屿岸项目3月份均价7500元/平方米，7月均价也涨到了9000元/平方米。

　　其实不仅仅是四环以内，江夏四环线之外的楼市也在不知不觉崛起中。8月份，紧挨江夏四环线的一宗地块已拍出了7299元/平方米的楼面地价，另一块更偏远的地也拍出了5000多元/平方米的价格。虽然目前江夏是房价洼地，但未来的价格也实在不敢想象。