中国地王背后的福建欧氏家族

　　福建欧氏投资集团始于上世纪70年代，是一家集地产、教育与基础设施投资为一体的投资集团。知情人士透露，正荣、融信的发展，除了欧宗荣、欧宗洪的努力，欧氏投资对两家公司的支持不可小视。

　　正荣集团，是一家以房地产开发为主业，基础设施投资建设和资产经营管理并行的大型投资企业集团。

　　2015福布斯全球富豪榜上，欧宗洪、许丽香夫妇以100亿元财富位列全球第1175位。2016年1月，融信中国在香港联交所主板上市。

　　8月23日，处于风口浪尖的融信掌门人欧宗洪在香港公开露面，出席旗下融信中国在香港上市半年来的业绩报告会。

　　一周前，融信以110.1亿元拍下上海静安区的中兴路地块，楼板价达100315元/平方米，可售部分实际楼板价145896元/平方米，创下中国地王新纪录。

　　此前名不见经传的融信，何以在上海一鸣惊人?

　　从“全村最穷”到欧氏财团

　　媒体眼前的欧宗洪一身浅色西服，身材精瘦，有着浓浓的莆田口音。

　　他看起来温和低调，但是有时又会直接打断下属发言，插入自己的意见，不经意间展示性格中凌厉的一面。

　　亲眼见证过上海静安区那块土地拍卖的人应该清楚当天拍卖的激烈程度——总共18家房企到场，当仁恒和中粮等竞拍者慢慢将价格从46亿抬到90亿后，拍卖师把加价的幅度从1000万降低到500万，围观者开始等待落槌的那一刻。但是，到了100亿的时候，融信突然杀出，多次以一亿元的幅度加价，而中粮联合体只能以500万的加价勉强应对。

　　融信最终以110.1亿元的价格买下了3.1万平米的土地，仅仅相当于4.4个标准足球场大小，将中国的土地楼面价提升到10万元/平米的级别。

　　欧宗洪来自莆田，以福建省莆田市交通房地产开发有限公司起家。有媒体在描述欧宗洪时曾提到：谈论自己的创业史和企业理想时，欧宗洪显得没有兴趣，这不是他习惯的表述方式。他鲜少出现于媒体或各种活动现场。即使融信因为快速发展倍受外界关注时，他也拒绝了几乎所有的媒体采访邀请。

　　实际上，在莆田，除了欧宗洪，还有欧宗荣、欧宗金这两位欧氏知名人士。更进一步说，他们是欧氏三兄弟，组成了当地著名的“欧氏财团”。老大欧宗金、老二欧宗荣和老三欧宗洪出身贫苦，生于1964年的老二欧宗荣曾回忆，他家在莆田市东峤镇汀塘村，是全村最穷的一家人。后来，他们白手起家，素有“老二老三卖房、老大管投资”的说法。

　　地王背后的借款及合作开发

　　拿下地王，欧宗洪首先要面对的是人们对融信负债的质疑。

　　今年1月1日到8月23日，融信总共竞得土地14宗，并购一宗，新增土地储备面积为358万平方米，土地出让金总额为345亿元。但上半年，融信的合约销售额为132亿元。

　　融信规模不大，创造地王和频繁拿地的钱从哪里来?答案是借。

　　上市之前，融信主要通过信托和银行贷款。其招股说明书显示，截至2015年中期，借款总计182.4亿，其中信托及其他借款为160.3亿。

　　年初融信上市募资17.8亿港元，这显然无法满足其需求，因此需拓展更多的融资渠道和方式。其半年报披露，2015年12月24日至2016年7月29日，融信集团先后发行了总额为110亿元的公司债，而这些钱已经全部用来偿还现有债务。

　　值得注意的是，融信中国还涉足了保险行业。今年4月，融信中国宣布将以现金注资4亿元人民币，与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极成立合营公司，在国内经营保险业务。融信可以借此为自己铺设一个融资渠道。去年以来，有多家房地产公司也都盯上险资，进入保险行业。融信还与银行合作获得授信，通过券商发行融资产品。此外，7月8日，融信集团还发行了8.8亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券(ABS)。

　　多渠道、大规模举债也导致融信的负债率较高。其半年报显示，虽然资产负债比率较年初有所下降，但仍达到近90%，负债总额达到488.95亿元。

　　面对质疑，欧宗洪解释：“我们的拿地金并没有那么夸张。竞得土地基本都是合作开发，我们的权益金额实际上为198亿。今年需要支付的金额为140亿，已经支付了65亿，而我们的账上还趴着140亿元。”据融信介绍，拿下110亿地王不会造成资金压力，该项目已与一家全国前十的上市房企达成协议，各自出资一半开发该地块，预计2018年初推盘，项目80%是100平方米以下的户型，定位为轻奢豪宅。

　　融信首席财务官曾飞燕说，“我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，到年底现金流都不会少于80亿”。欧宗洪则说：“下半年基本上不会拿地了，我只需要还(短期借款)20亿元，因为我去年一年没有拿地，今天到期的贷款，大部分都提前还了。”

　　老二工地起步 老三曾退地王

　　公开资料显示，老大欧宗金的福建欧氏投资集团始于上世纪70年代，是一家集地产、教育与基础设施投资为一体的投资集团，约在2002年前后正式组建。

　　老二欧宗荣闯荡社会则从1980年开始。当年，年仅16岁的欧宗荣和乡亲到江西打工，从工地学徒做起。因为性格好，讲信用，一年后，年纪最小的他居然成了施工队负责人，承接的工程越来越多。

　　1993年，已在江西路桥建设领域站稳脚跟的欧宗荣，在建设某大桥时，发现钢材被人做了手脚。虽然当时质量验收已通过，炸掉重建将使他损失百万以上，但他还是选择了炸桥。那之后，各类工程纷纷找上门来。

　　1994年，南昌市开发“一江两岸”，欧宗荣负责昌北新区前期道路建设，一年后因体制问题等原因造成开发区建设暂停，当地政府欠了他1000多万元工程款。欧宗荣却坚持该干的事还得好好完成，使他很快赢得了政府的信任，企业迅速扩张，成为江西的“路桥民企老大”。

　　欧宗荣从路桥转入房地产，是在1996年。当时，政府欠下工程款，用一块土地抵价划拨过来。欧宗荣抱着试一试的心态，投入1亿多元，在江西宜春市的郊外建成“赣西排名前列街”，成为如今宜春市民最爱的休闲购物场所，路旁依山而建的“丽景山庄”亦为当年江西较大的房地产项目。此后，他的正荣集团亦开始深耕福建市场。

　　老三欧宗洪生于1971年，1989年开始创业，同样搞基建赚得排名前列桶金。1995年，24岁的他创立莆田市交通工程有限公司，先后承包福泉、福宁、京福、吉林江黄等十几个高速公路路段的施工建设，年盈利千万。

　　2001年，欧宗洪创立莆田市交通房地产开发有限公司，莆田早期的楼盘交通花园、观桥御景等项目就是他的手笔，据说其大哥欧宗金也充当重要的角色。2003年，他正式成立融信，向省城福州进发。

　　有消息称，2008年金融危机时，欧宗洪遭遇人生较低谷，公司差点破产，不过他顽强地挺了过来。《南方周末》则报道称，2008年2月，欧宗洪损失7000万元保证金，将2007年9月拍下的福州地王地块退回给政府。

　　2013年开始，欧宗洪的融信大举向长三角发力，并将总部搬到上海。

　　弟弟在上海拿下全国地王之时，哥哥欧宗荣也没闲着。几个月来，正荣在武汉、南昌等地接连制造“地王”，并在天津、南京等地高价拿地。

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　　民间资本支持闽系房企异军突起

　　有知情人士透露，正荣、融信的发展，除了欧宗荣、欧宗洪的努力，大哥欧宗金的欧氏投资对两家公司的支持不可小视。“有欧氏财团的支持，成功将福建民间资本嫁接过来，正荣和融信算得上是真正的福建土豪。”福州当地一位业界人士说。

　　而欧氏投资集团与正荣、融信的关系，从某个角度也解释了福建房企为何会在近两年异军突起。

　　福州克尔瑞总经理张旭东认为，一些福建房企之所以能够快速崛起，是因为这些闽商房企获得了福建民间资本的支持。闽商多数做外贸、钢贸、医疗器械、餐馆等生意，经过几代人的努力，一个闽系家族中积累了相当数量的财富。“除了做生意的资本，这些闽商往往会将多出的资金委托给熟人，通过机构进行投资。投资公司成为嫁接福建资本与开发商之间相当重要的桥梁。”张旭东说。

　　有分析人士指出，投资公司一般会与房企签署合作协议，之后通过多种方式投资项目。“有的从拿地前就成立合资公司，为纯股投资;有的则是以债+股的方式投到项目上。经过这几年的发展，民间资本通过财团来投资地产项目已经有很多种形式，非常灵活。”某研究总监陈延彬表示，欧氏投资对两个兄弟所掌管公司资金的支持，是这两家公司在土地市场大幅扩张重要的保证。