创业是一盘棋 要抓住先发优势

人物专访丨未来域CEO王宇：创业是一盘棋，要抓住先发优势。

租赁，是住房消费重要形式之一。有数据显示，截止2015年年底，我国租房市场缺口高达5000多万。与此同时，我国地产有接近三万亿的存量，有66%的存量房处于空置状态；在庞大的租客群体中，租客对中介公司的收费标准和房屋质量满意程度较低。因此租客、供应商和需求者之间需要有一个纽带——既可以将存量实现集约化管理和专业化运营，又能满足年轻人的租赁需求，同时为持房者带来更高的收益和投资价值。

未来域，便是这样一个纽带。发源于南京，从最开始只有200间体量的一栋楼，到2015年房量突破10000间，实为眼下集中式青年公寓的典范。那么，这家小公司是如何在激烈的市场中“脱颖而出”的呢？

今天，未来域创始人王宇有话要和我们说。

王宇，中国饭店协会公寓委员会南京筹备组副组长、未来域创始人兼CEO，拥有十年房地产营销策划管理经验。

问题一：王总您好，进入主题之前，我想知道，有人说70后是很幸运的一代人。作为一名70后，您又是如何看待这种说法呢？

王宇：不得不说，70后确实赶上了国家发展的好时代。然而不可否认的是70后普遍很务实。我身边好多人都是70后，平时大家也会聊到这个话题，普遍的感觉是我们这一代人有很多珍贵的品质是现在年轻人没有的。当然，每一代人都有特点，如果全都一样了，反而不好。我个人的想法是，70后现在已经成了社会的中坚，需要承担更多的社会责任。

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问题二：都说创业很苦，但是我感觉您好像很得心应手，有什么秘诀吗？

王宇：成功没有捷径，只有埋下头苦干。我一直相信一句话：天道酬勤。所以我几乎没有个人时间，全部精力都投入到事业当中，也就是别人口中的“工作狂”，哈哈。其实创业是一盘棋，慢慢下才好。我觉得心态最重要吧！

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问题一：在创业之前，您曾经有十年的房地产营销策划管理经验，您的地产从业经验对于创办未来域有什么帮助吗？

王宇：是的，作为房地产老兵,我见证了整个行业的黄金十年。2010年前后,房地产从增量市场转向存量市场的态势逐渐凸显。觉察到这一点后，我开始有意识地在存量市场上寻找商机。而存量市场上最显性的一块业务就是租赁。在做了充分的调研后，我发现，租房市场非常不规范，同时也缺少成型的产品，年轻人很难在城市中得到一个有尊严、有社交关系的租房空间。这就是成立未来域的初衷。

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问题二：都说万事开头难，那您的排名前列个项目是如何启动的？后续资金又是如何保障的？

王宇：是的，公寓未来域的排名前列个项目，是将南京一栋工业用地性质的住宅楼分割成一个个15~20平方米的房间，然后精装修、配置全套家电。接着在本地的几个主流租房平台上进行推介，如House365南京租房网、西祠胡同的出租房大全，以及赶集网和58同城等，迅速在城市白领中打开了知名度。我们都知道集中型公寓是个资本密集型行业，前期投入到，真正的盈利都是在3年以后了,所以短期内资金消耗很大。因此除了股权融资，我们也和银行债权和众筹模式进行了合作。

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问题三：您觉得相比传统的民宅租赁和酒店，未来域公寓的优势是什么呢？

王宇：我个人觉得有竞争才能发展！酒店的优势是供应链和管理，众所周知他们的客户群体和供应都很成熟。民宅的优势就是便宜。而未来域会集中两者的长处，以酒店模式对公寓进行管理，不仅是房屋管家，更是资产投资经理人。在价格方面，会以略高于民宅、低于酒店的租赁价格将更好的产品体验提供给租户。

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问题四：未来域跟开发商合作的模式有哪些呢？会不会针对不同的开发商有不同的合作方式？

王宇：目前来说，未来域主要有三种合作模式。排名前列种是加盟模式，加盟方将自持物业以未来域品牌标准进行装修改造与经营，未来域提供企业品牌、产品设计、施工管理、运营服务等全过程管理输出。第二种是资产管理模式，对方将闲置资产的持有方引入未来域为资产管理服务商，未来域进行装修改造并委托经营。第三种是开发模式，资方引入未来域为资产管理服务商及公寓运营服务商，以未来域标准化产品、施工、投资属性、运营服务，提升产品的去化速度，溢价空间，保值增值能力。基本上就是这三种，然后会根据不同的开发商调整一些细节，但大方向不会变。

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问题五：按照您的说法，未来域会对业主房屋进行集中式、酒店化管理，是不是因为酒店服务更规范？这对房主本身有何影响呢？

王宇：我读过酒店管理专业，深知好的服务可以给好的产品带来更多的议价能力，同时还附以好的口碑。未来域的早期客户中,有70%是女性。她们对租房的品质和安全要求更高,同时也愿意为此买单。有的白领女性甚至可以拿自己收入的50%来支付未来域的房租。所以我们采取这种模式是有道理的。对房主本身主要体现在租金议价会比一般公寓要高。

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问题六：那我是不是可以这样理解，未来域本质上提供的是一种创新的资产管理模式？就是将业主的资产托管，为业主获取更高的收益？

王宇：对！未来域面向商业性质公寓或办公用房提供管家服务。作为资产运营托管服务商，会给予业主更稳定的租金回报，更完整全面的物业保值增值服务。让业主更省心，让住户更舒心，让资产更安心。总之对业主和用户来讲都是一件好事！

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问题七：未来域有哪几种功能产品呢?

王宇：未来域的业务面很广,现有的三大业务板块包括特色生活空间，特色生活空间，创客办公室，其中最主要的生活空间主题有三大类:白领公寓、女神社区、爱情公寓。女神社区是目前市场上最火的一类主题公寓。每一个主题公寓都特点鲜明，适用于不同的客群。

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问题一：据我了解未来域之前的业务范围主要集中在江苏，重庆，上海等地区，您是怎么考虑进入武汉市场的呢？

王宇：武汉是中部的大城市，近几年房地产市场非常火热，人口基数大，同时人口吸纳能力强，白领阶层相对稳定，租赁市场需求量非常大，外企投资和商务办公越来越多，但缺一个成型的公寓运营品牌，之前我们在重庆和南京投资，也是出于这些方面的考虑。武汉高端租赁市场未来的需求量会很大

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问题二：那未来域选择跟福星惠誉榜YOUNG合作，原因又是什么呢？

王宇：我们之前跟很多地产商合作过，有全国知名的大地产商，也有本地的地产商。但是无一例外，我们找合作伙伴，最重视开发商的品牌和口碑。福星惠誉在武汉的市场口碑奠定了合作基础，这对我们合作来讲，很重要。跟榜YOUNG这个项目合作前我们做了深入的调研，区位，交通便捷性，周边配套都非常不错，片区内聚聚大量的年轻客群，而且我们未来域的意向客群与榜YOUNG项目的产品定位正好是匹配的，针对一群有追求，讲究生活品质的年轻人量身打造的。我相信，这种默契会加深我们的合作。

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问题三：未来域跟榜YOUNG合作，能给业主带来什么？

王宇：首先是房产的保值增值，在我们的托管期内会给业主支付一定的租金收益，这个收益要比业主自己出租所赚取的租金更高，同时我们会提供一些列的物管服务，例如定期房屋内部保养维护，电器检修，设备故障排查，客房清扫等等，免除业主的后顾之忧，