武汉写字楼空置攀升 零售物业市场迎来休整调改期

　　一面是住宅市场的火热，一面是写字楼的空置率上升和零售物业市场得休整调改，武汉楼市的多面性在2016年上半年体现无余。日前，世邦魏理仕发布2016年上半年武汉房地产市场报告。报告显示，2016年上半年，武汉写字楼市场共有20.4万方新增供应，整体租金稳中有升，但平均空置率较2015年年末上升1.6个百分点至27.2%。零售物业方面，连续两个季度未录得新增供应，业态调整依然为市场主线。

　　* 写字楼租金指平均账面租金;

　　** 零售物业租金指购物中心首层租金;

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第二季度

　　优质写字楼市场：空置攀升导致租金承压 金融服务支撑办公需求

　　步入2016年以来，经济增长持续放缓，影响波及写字楼市场。反映在写字楼供应方面，部分项目受工程进度和预租缓慢的影响推迟交付。回顾上半年，武汉优质写字楼市场迎来三个写字楼项目交付使用，分别为长城汇、铂仕汇国际广场和中海大厦，共计为市场带来20.4万平方米的新增供应，较2015年上半年同期下降19.3%。

　　虽然全市新增供应有所下降，但新交付写字楼各具亮点。其中，武汉甲级写字楼上半年的新增供应量(15.6万平方米)已经超越2015年全年(4.7万平方米)。此外，2016年第二季度交付的中海大厦为目前汉阳区域交付标准较高的写字楼，也填补了该区域标准写字楼的少有。

　　市场需求方面，政策调整和监管措施的逐步实施使P2P等民营金融企业需求较2015年有所回落。经济大环境趋紧、增速放缓亦迫使部分内资企业采取更为审慎的房地产策略，注重成本控制，因此不得不从甲级写字楼退租，转而选择租赁成本更低廉的乙级写字楼或商住楼。在此双重因素影响下，不少项目的进驻率及去化速度均受到不同程度影响。2016年上半年，武汉优质写字楼市场净吸纳量较去年同期下降33.4%，仅录得10.9万平方米。就区域市场分化来看，中南中北路板块凭借成熟的商业氛围、楼宇性价比优势以及新入市项目良好的预租情况，上半年累积净吸纳量达到4.2万平方米，最受租户青睐。

　　尽管新增办公需求出现一定回落，但部分行业表现依然亮眼。传统金融业作为写字楼需求主要支撑其表现保持稳定，同期来自于专业服务类的需求亦逐步攀升，仅今年第二季度，已录得多个内资专业服务类公司新设立或搬迁的案例。同时依托中国光谷，来自于IT及高新产业的需求也逐步在市场上得到释放。就第二季度甲级写字楼新增需求行业分布而言，非传统金融行业在二季度对甲级写字楼去化仍有重要贡献(占比22%)，但作为市场需求中最主要的不稳定因素，其退租潮在二季度也持续发酵，本季度该行业在甲级写字楼中退租面积比例达到29%，而此态势我们预计将延续至下半年。作为应对策略，业主在引入此类租户时也相对谨慎，在租金收益、付款方式、押金比例等方面均提出了更为严苛的条件。其次，由于长期以来，武汉经济发展倚重第二产业，进出口贸易增速回落、制造业产能过剩也迫使一些制造业企业收缩或搬离甲级写字楼。例如，上半年武汉录得两家省内机械设备制造公司从甲级写字楼迁出，退租面积均达到1,000平方米。

　　截至2016年第二季度末，受新交付写字楼较高空置率的影响，全市平均空置率较2015年年末上升1.6个百分点至27.2%。空置率上升、竞争压力与日俱增是租金增长承压，全市平均租金面价较去年年底涨幅已收窄至0.8%，至第二季度末报每月每平方米97.2元。业主方在尽力维持账面租金平稳的同时，亦不得不在免租期、装修期、停车费以及合同弹性条款上增加优惠力度，因此未来一定时期市场有效租金或将出现松动的可能性。

　　展望未来，2016年下半年预计市场将迎来逾40万平方米新增供应，主要位于外围地区或非集中商务区。作为产业发展的硬件载体，新增项目入市将为新兴区域带来高品质办公物业硬件设施，同时加速周边区域商务氛围成熟;但另一方面，市场存量的攀升也将稀释有限资源在写字楼间的分配，业主方在优质租户的争夺上也会愈加激烈。

　　优质零售物业市场：市场迎来休整期 调改延续市场主线

　　在经过2014/15两年的新增供应高峰后，武汉零售物业市场迎来休整期，部分项目受招商进度影响，推迟开业时间。回顾2016年上半年，武汉未录得零售项目开业，优质零售物业存量水平仍维持在约500万平方米。

　　现有购物中心的运营商利用此空隙，积极调整租户。除了传统零售行业之外，餐饮业依然是市场去化的主要动力，其中永旺梦乐城经开店和泛海城市广场表现突出，分别引入近十家餐饮品牌。此外，多个国内外餐饮品牌在华中地区布局开店，如新加坡连锁餐饮品牌Awfully Chocolate于汉街万达广场开出武汉首店，桃园眷村和青石玖宫旗下高端餐饮品牌青鼎宫在武汉天地开出武汉首店，很高兴遇见你在武汉国际广场开出于武汉的第二家门店、台湾老字号饼店“犁记”入驻武汉群光广场开设其内地的第三间店。

　　同期，快时尚品牌、潮牌以及定制珠宝品牌也在汉积极布点。UNIQLO、SPAO和UR都于上半年开出新店，美国潮牌Drifter Compton和高端花店品牌Roseonly开出武汉首店。西西弗书店和矢量咖啡在珞珈创意体验城围挡。为延长消费者逗留时间，一些购物中心通过引入艺术、科普展览等活动提升人气，如永旺梦乐城经开店和泛海城市广场分别于上半年举办了T-Rex日本原装恐龙展和胡桃夹子木偶兵团童话展览。

　　整体而言，2015年上半年无新项目开业，且项目积极调整，零售物业市场平均空置率较2015年年末下降1.0个百分点至2.8%，购物中心首层平均租金较2015年年底微涨0.4%，报每月每平方米349.1元。未来六个月，我们预计新增供应将突破30万平方米，受大量的新增供应以及部分项目调整影响，整体市场平均租金将保持稳定，空置率将升高。

　　世邦魏理仕武汉总经理伍嘉乐表示：“武汉写字楼市场面对高企的新增供应，业主或者开发商都将面临新的挑战，“营改增”带来的影响将会在下半年初步显现。在大楼硬件条件逐步成熟之后，对软性服务的比拼将是未来各家争夺客户资源的新方向。对于零售市场而言，地铁建设将会进一步引导未来几年武汉商业市场的发展格局，例如今年年底开通的地铁六号线预计将带动沿线的地铁商业，汉阳片区的商业辐射范围将逐步扩大。”