卖住宅买武汉天地商业 中信地产另类武汉攻城路

　　5月3日晚上，瑞安房地产发公告说，把武汉天地在建的A1、A3以44.99亿卖给了中信泰富，两栋写楼总建面23.22万方。但笔者今天要说的，是另一方中信和武汉的故事。　　

瑞安房地产公告

　　这并不是中信地产排名前列次和武汉发生关系，早在去年底，就传出中信地产签约白沙洲武船金属制造厂厂区、宿舍区地块的消息，这也是中信在武汉落地的排名前列个项目。

　　然而，今年3月14日，中海地产和中信股份双双发布公告称，中海全面收购中信旗下中信地产和中信泰富的住宅物业组合，交易对价预计为310亿元，其中就包括中信地产在武汉白沙洲的武船厂区地块。也就是说，中信将还没焐热的白沙洲武船厂区改造项目转身卖给了中海地产。

　　卖住宅，买商业，中信选择了和大部分开发商绝然不同的方式，开启了武汉的攻城之路。

　　瑞安写字楼现状：A1停工近一年 A3已封顶

　　根据之前武汉天地的规划，A1塔楼450米，总共有72层，首层至六层与裙楼联系作为商业用途(5层为裙楼屋面花园及特色餐厅，6层为宴会厅)，7至56层将用作写字楼，57层之上为12层五星级酒店。之前，武汉天地宣传将引入四季酒店，预计2020年开业。

A1、A3现状

　　2015年7月，在仅修建了9层之后，A1停工至今。如今A1外墙的玻璃幕墙大部分已经装好。

　　A3塔楼总共37层，高约160米，早已封顶。

　　中信为何卖住宅买商业

　　在瑞安为了专注上海等一线城市的住宅开发，变卖二线城市(这是瑞安对武汉的定位，那些觉得武汉是新一线的不要砸我)的商业资产之时，中信为何逆向而行?武汉天地作为武汉逼格较高的项目，接手之后的中信泰富会不会把A1、A3搞砸?

　　仲量联行报告显示，伴随最近中国经济步入“新常态”，增速放缓，第二产业发展略显疲态。在此背景下，制造型企业收紧租赁预算，导致武汉部分制造企业缩减办公面积甚至搬迁至租金较低的办公楼，此种趋势在外资公司中尤为明显——一季度，已经出现外资企业收缩租赁面积并搬迁至低租金办公楼的案例。因此，一季度武汉优质办公楼空置率小幅上涨，环比上升0.5个百分点至19.6%。但受益于武汉强劲的经济发展和相对匮乏的甲级办公楼市场，武汉天地的优质办公楼项目，依然受到市场追捧。

　　再看住宅，虽然武汉的住宅市场看起来很火爆，但中信的住宅版块，近几年却面临负债率过高、开发进程缓慢、前景不明朗等多重问题。在项目分布上，中信住宅在北京、上海、深圳、苏州、杭州、武汉等市场好的城市项目少，而在海南、惠州等库存量大、去化难的城市布局多。所以这几年，中信地产一直在卖卖卖，直到3月将住宅业务卖给了中海地产。

　　中信在武汉的少有一宗地块，位于武汉白沙洲的武船改造区域。早在2014年6月，中信集团就与中船重工集团公司在武汉武昌船舶重工集团有限公司签署了战略合作协议。白沙洲武船金属制造厂厂区、宿舍区的总占地面积10万平方米，其中厂区4万平方米，位于京广铁路和107国道之间，2015年10月份开始拆迁，目前还在拆迁中。拆迁完成后，该地块将分2期开发，一期为武船厂区，共190亩;二期为宿舍区，共220亩。这块地现在已经归中海地产，但这宗还处于拆迁中的地块，并不能缓解中海在武汉无米下锅的燃眉之急。这是题外话，暂且不表。

　　相比住宅，商业运营需要更专业的人、更强大的资源和更雄厚的资金，特别是在当下的武汉，卖住宅买商业，怎么看都觉得不合常理。所以问题来了，中信泰富有能力搞好A1和A3吗?

　　中信泰富的商业运营能力

　　中信的房地产业务主要由中信地产和中信泰富经营，前者主要负责住宅，后者则以商业为主。

　　中信泰富的商业项目主要位于上海、香港、宁波、无锡、万宁等城市的核心区域，商业产品类型已经涉及高端写字楼、旅游休闲和酒店，比较出名的包括位于上海的中信泰富广场、陆家嘴滨江金融城，香港愉景湾高尔夫，江苏无锡的太湖锦园高尔夫，及海南万宁的神州半岛酒店等，但总体来说缺乏城市综合体、购物中心等产品。

　　虽然没有万达的规模、华润的产品线和大悦城、恒隆的品牌知名度，但中信泰富也一直专注于高端商办物业的运营开发，特别是在高端写字楼和酒店运营方面，经验丰富。

　　世邦魏理仕战略顾问部华中区董事王祎表示，中信泰富精于运营城市高端商办物业，而且已在武汉市场寻觅优质项目多年，此次收购A1、A3地块只是其深耕武汉战略的开始，A1、A3是其进入武汉的优质选择。总体来说，中信收购有利于A1的加速开发，后期的招商运营也十分值得关注。