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回顾:青山地块遭疯抢成武昌地王 楼面价9311元/㎡

2016-03-31 09:17:50 来源: 搜狐焦点网 作者:祁俊

  搜狐焦点快讯:12:44,经过248轮的竞拍,经历和中海、江西新力、融侨等多家开发商的鏖战,位于建四的青山滨江商务区地块终于被中冶置业拿下,成交价22.054亿,楼面地价9311元/㎡,溢价130.84%。

  但由于该地块构成复杂且土地成交价计算方式复杂,所以中冶作为原土地使用人,实际支付的土地出让金并不是22.054亿,具体计算方式见上图。简单来说,中冶只需要支付约11.65亿给武汉市土地交易中心。对中冶来说,这块地的实际楼面地价仅4918元/㎡。业内人士指出,这也是中冶对这块地信心十足、势在必得的重要原因。但从另一个方面讲,江西新力最后一次报价是22.004亿,中海最后一次报价是21.304亿,如果他们拿地,这一块地实际楼面地价就会真的是9300元/㎡左右。

  目前该地块周边的联泰香域水岸、恒大御府、中建开元公馆等在售项目的均价在9200-11500元/㎡。另一宗位于新洲的P(2016)016号住宅用地被自然人拿下,今日网上挂牌的8宗地块,6宗底价成交。8宗地块总成交金额23.543亿。

  据了解,中冶将在该地块打造中冶39大街项目,并引入中冶“住宅+”科技人居理念,打造智能化生活。

  以下为今日土拍回顾:

网拍地块挂牌情况(9:10分截图)

  今日(3.31)上午9:30,武汉市将在网上拍卖8宗地块,只有1宗地块位于主城区。该地块编号P(2016)009,位于青山建设四路与旅大街交汇处,处于青山滨江商务区范围内。据了解,除了原土地使用人中冶之外,还有包括万科、越秀、中铁十一局、联投、中海、融侨等在内的多家房企报名竞拍。截至9:10分,已有4家房企报价。

  此外,位于新洲的P(2016)016号也有3家报价,其余6宗地块均只有一家报价。

  9:20,P(2016)009号地块已经有5家房企报价,较高报价9.754亿。

  9:37,P(2016)009号地块7家房企正在竞价,较高报价10.054亿。

  9:37,位于新洲区邾城街章林村的P(2016)016号地块在经过3次竞价后,被自然人魏胜强以3364万的价格拿下,楼面地价984元/㎡。除了青山滨江商务区的地块还在竞价,其余地块均底价成交。

  9:50,P(2016)009号地块已竞价45次,较高报价11.754亿。楼面地价4972元/㎡。竞价仍在继续。

  9:56,P(2016)009号地块已竞价73次,较高报价13.154亿。楼面地价5564元/㎡。竞价仍在继续。虽然多家房企竞价,但从出价情况来看,房企表现都较为克制,基本都按500万的竞价幅度加价。

  10:06,P(2016)009号地块已竞价115次,较高报价15.404亿。楼面地价6516元/㎡。竞价仍在继续。

  10:12,P(2016)009号地块已竞价126次,较高报价15.954亿。楼面地价6735元/㎡。竞价仍在继续。

  10:26,P(2016)009号地块已竞价142次,较高报价16.754亿。楼面地价7094元/㎡。竞价仍在继续。

  10:45,P(2016)009号地块已竞价151次,较高报价17.204亿。楼面地价7263元/㎡。竞价仍在继续。目前是尾号为1602和1606的两个买家在缠斗。

  10:51,P(2016)009号地块已竞价155次,较高报价17.404亿。楼面地价7348元/㎡。竞价仍在继续。尾号为1597的买家又加入了竞价,目前三家仍在缠斗。据了解,1597为江西新力,1606为中海,1602为中冶。江西新力置地投资有限公司2010年成立于江西南昌,目前在江西主要城市拥有八个处于不同开发阶段的项目,总建筑面积逾200万平方米

  11:02,P(2016)009号地块已竞价172次,较高报价18.254亿。楼面地价7706元/㎡。竞价仍在继续。尾号为1603的买家又加入了竞价,1603为融侨

  11:18,该地块竞价186次,江西新力报价18.954亿,楼面地价8002元/㎡。中冶、融侨、中海、江西新力四家仍在竞价。

  11:35,该地块竞价195次,中冶报价19.404亿,楼面地价8208元/㎡。中冶、融侨、中海、江西新力四家仍在竞价。

  11:44,中冶报价20.154亿,楼面地价8509元/㎡,中冶、中海、江西新力仍在竞价,其中中海和中冶竞价频率较高。

  12:00,中冶报价20.954亿,楼面地价8846元/㎡,竞价仍在继续。

  12:13,中冶、中海仍在竞价,中冶报价21.354亿,楼面地价9015元/㎡,竞价仍在继续。

  12:44,经过248轮竞拍,中冶以22.054亿的价格拿下该地块,楼面地价9311元/㎡,溢价130.84%。目前该地块周边的联泰香域水岸、恒大御府、中建开元公馆等在售项目的均价在9200-11500元/㎡。

  (本次土拍结束)

  以下为土拍重点地块介绍:

3月31日网拍地块情况

  青山滨江商务区又有一宗住宅地块即将挂牌。3月31日,武汉市将在网上挂牌拍卖8宗地块,其中位于青山滨江商务区内的一宗纯住宅地块最为引人关注。

P(2016)009号地块规划条件附图及周边项目分布情况

  该地块编号P(2016)009,位于青山区建设四路与旅大街交汇处,净用地面积59102㎡,容积率4.0,较大建筑面积23.64万方,起拍价9.554亿,起拍楼面地价4041元/㎡。

  这是继2015年11月26日之后,青山滨江商务区第二次公开挂牌出让的地块。

  2015年11月26日,编号P(2015)148的青山滨江商务区地块被武汉交投旗下的地产公司武汉和纵盛地产拿下,成交价37.25亿,楼面地价4715元/㎡,溢价率15.33%。P(2016)009号地块和P(2015)148号地块直线距离不超过500米,同属于规划的青山滨江商务区范围内。

  P(2016)009:曾是工业用地  被转让又回购

  据了解,P(2016)009号地块是一块“有故事”的地。这块地的原土地使用人为中冶置业武汉有限公司。

  2014年6月27日,中国冶金科工股份有限公司(以下简称中国中冶)发布公告,宣布其下属公司中冶置业武汉有限公司回购北京东星冶金新技术开发公司位于青山区八大家39街南库一宗地,作价4016.84万元。该地块土地使用权面积为59041.82平方米,为划拨土地,土地用途为工业用地。

  来梳理一下这个关系:中国中冶是以冶金施工能力为依托,以工程承包、装备制造、资源开发及房地产开发为主业的多专业、跨行业和跨国经营的大型企业集团。一冶集团是中国中冶非全资附属公司,集工程施工总承包、房地产开发、装备制造为一身的现代化大型综合企业。中冶置业武汉有限公司是一冶集团在湖北省设立的区域公司,为非全资附属公司,是一家大中型国有房地产开发企业。东星公司为中冶集团(中冶集团为中国中冶持股64.18%的控股股东)的全资附属公司,主要职能是对中冶集团重组改制过程中未纳入本公司的待处置资产进行统一管理及後续处置。因此根据上市规则,东星公司为中国中冶关连人士,本次交易构成关连交易。

  为何有回购一说呢?

  公告显示,2008年,在中冶集团重组改制过程中,中冶置业武汉有限公司将其持有的青山区八大家39街南库地块通过协议转让方式,以人民币3139.34万元转让至东星公司,而东星公司委托一冶集团对该等资产进行管理。考虑到中冶置业武汉有限公司可能将在合适的时机回购该地块且便於委托管理,其土地使用权证登记使用人未作变更,仍为中冶置业武汉有限公司。

  近年,武汉市青山区政府为打造滨江商务区,将位于商务区轴线附近的青山地块列入青山区2013年旧城改造计划。为配合武汉市青山区政府的开发需求,中冶置业武汉有限公司回购东星公司所持该地块。回购后,中冶置业武汉有限公司拟采用委托交易的方式,由武汉青山区土地整理储备事务中心将青山地块与其持有的扩大徵收储备地块并宗挂牌。

  简单来说,P(2016)009号地块就是中冶置业武汉有限公司于2008年转让给关联公司东星,然后又于2014年回购的青山区八大家39街南库工业地块。

  2008年,中冶置业武汉有限公司以3139.34万元转让至东星公司,东星公司委托一冶集团进行管理。

  2014年,中冶置业武汉有限公司以4016.84万的价格回购该地块。

  2016年,该地块以9.554亿的价格挂牌,土地性质从工业转为住宅。

  中冶自拿地几率大  现场围挡已现中冶39大街宣传标语

  根据规划,该地块较大建筑面积236868万平方米,建筑高度不超过150米。地块内需配建一所规模不小于6班的幼儿园,用地面积不少于2700平方米,建成后无偿移交区政府;除满足项目自身停车配建外,该地块内还需提供不少于300个社会公共停车位;套内建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的30%;应按照住宅总建筑面积扣除就地还建住宅面积后5%的比例配建公共租赁住房。

该地块围挡上显示“中冶39大街”宣传文案

  笔者日前在该地块现场看到,围挡上已经有中冶39大街的宣传标语。不过百度搜索该项目名,并未有更多的信息。

  在该地块周边,有南洋金谷公园里、联泰香域水岸以及中建开元公馆等项目在售,均价在9200-10800元/㎡。在工业路附近,还有恒大御府印力中心等项目在售或待售。

  2015年2月16日,恒大以10.58亿拿下青山工业二路与冶金大道交汇处P(2015)002地块,溢价率25%,成交楼面地价为4258元/平。当时与恒大争夺该地的就有包括中国一冶在内的4家开发商。如今恒大在该地块开发的恒大御府均价11500元/㎡;另一个待售项目印力中心预计2016年上半年开盘,推出3、6号楼83-120平两房三房房源。

  近几年,随着青山旧城改造的加速,青山滨江商务区地块的逐步推出,青山区域的楼面地价也水涨船高,近两年推出的地块起拍楼面地价均超过四千。房价方面,青山则呈现出严重的两极分化,以青山较大的购物中心众圆广场为核心,周边房屋均价普遍超过10000元/㎡;而在老工人村一侧,在售项目均价在普遍不超过7000元/㎡。

  加上3月24日的5宗地块,3月武汉共计有13宗地块在网上挂牌,关于拍卖的具体情况,搜狐焦点将进行直播,敬请关注。

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