析旅游地产的“回归”

　　一、风风火火的“伪”旅游地产

　　旅游地产已风风火火发展了数年，呈现几个明显的特点。一是房企为主，涉及旅游地产领域的企业中房地产企业约占80%，同时也还有很多其他行业的企业也蜂拥转型旅游行业。二是量大面广，2012年我国旅游地产投资额超万亿元，遍布全国85个城市和地区，截至2014年底，全国旅游地产项目达8000多个，比2013年增加3000多个。三是伪旅游地产居多。由于我国处于快速城镇化的过程中，加之国人的消费观念影响，使得房地产市场存在大规模的且在相当一段时间内持续存在的刚需，在我国房地产特殊的供给政策下，这种刚需推动房价的快速上涨，从而引来一轮接一轮的宏观调控;与此同时，旅游产业却蓬勃发展，且日受政府重视而成为国民经济战略性支柱产业。由此，一“收”一“推”，旅游地产顺理成章地成了房企等资本的新出路。然而，过去数年的旅游地产，大部分都是旅游的噱头加上住宅的实际，并非真正的旅游地产，而是满足居住刚需或者因房价持续走高刺激而来的投资需求的住宅地产。也就是说，大部分的旅游地产其实是由与旅游无关的需求驱动的，地产是本，旅游大多只是概念。

　　二、旅游地产回归之路

　　始于2010年的持续的房地产调控政策，使房地产市场进入较长的调整期，地产去化变得困难，尤其是那些处于城市郊区又没有良好旅游度假资源的“旅游地产”，以投资客为主要客户，在市场调整期，缺乏足够的买房需求支撑，失了其本;同时，又因为大多投资者是房企或其他行业转型而来，缺乏旅游开发与管理经验，旅游产品配置不当，旅游经营困难，又丢了概念。因此，大量伪旅游地产陷入困境，难以为继。

　　我国旅游发展历经30年，早年的旅游，更多的是较初级的观光游，游客规模有限，出游频率较低，旅游消费有限，对旅游地产的需求有限。如今，游客规模持续快速增长，需求由单一观光向观光休闲度假多元需求转型，旅游甚至成为一些人的生活方式，休闲度假、吃住购娱等观光之外的旅游相关需求不断释放，使得旅游商业地产、旅游度假地产等成为新时代下旅游发展的必要要素。成规模的旅游地产真实需求已然具备，而真正的旅游地产产品却供给不足。因此，如果说之前是跑马圈地的伪旅游地产时代，那么今后将是真旅游地产的回归时代。

　　三、旅游地产的回归方向

　　1.对象——向游客回归

　　真正的旅游地产，是主要为满足游客在旅游过程中的吃住游购娱等需求而开发的各类物业，服务对象以游客为主，满足需求以旅游消费为主，旅游是本，地产是提供旅游服务的载体之一。旅游地产的服务对象应从居民尤其是刚需购房者向游客回归，有足够游客基础的区域，旅游地产才有可能良性发展，如旅游度假地、游客聚集地等。

　　2.价值——向消费回归

　　伪旅游地产以房产销售为主要的价值实现方式，依托的是住宅刚需和投资需求。真正的旅游地产，以游客的旅游消费为主要的价值实现方式，如游客有餐饮、购物需求，需要旅游商业地产;游客有长时间度假的住宿需求，则需要度假酒店等。旅游地产的用户价值应从居住价值、房产投资价值向旅游消费价值及其所支撑的投资价值回归。

　　3.产品——向旅游回归

　　伪旅游地产的产品重在地产，甚至就是传统的住宅，至于旅游产品，则要么借既有资源，要么是社区配套的概念包装，要么新建一些敷衍性的旅游产品。真正的旅游地产，旅游吸引产品为前提，可以自建，也可以依托周边;旅游地产也并非住宅，而是如特色商铺、特色客栈之类的旅游商业地产，如精品度假酒店、家庭度假村、养老度假村之类的旅游度假地产。光有房子无法度假，游客要休闲度假，核心吸引性的旅游观光与游憩产品、各种延展性的旅游休闲消费产品需要良好组合，旅游地产的产品应由住宅产品向真正的旅游产品回归。

　　4.盈利——向运营回归

　　伪旅游地产以销售为主要的盈利方式，客户为房产买单。然而，旅游是服务业，客户为旅游体验而买单，房产可以一次性购买长久持有，但旅游体验不行。旅游地产的生存基于游客的消费，是需要经营的;当然，也可以销售，但销售的旅游地产，其用户价值在于投资价值，而这种投资价值根本上是由足够的游客消费所支撑的，试想，一个酒店式公寓，如果缺乏游客入住，何来经营收入，又何来投资回报和升值空间。所以，旅游地产的盈利方式应从销售为主向运营为主回归。包括两方面，一是项目自身的经营管理，以保证良好的盈利性;另一方面，基于旅游的短时性和游客选择旅游地的多元性，加入或建立旅居交换系统，如分时度假平台，与其他旅游地产项目形成网络，更利于旅游地产价值的充分利用和市场总体的蛋糕做大。