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金九武汉楼市或现价量齐升 哪些区域“火”?

2015-08-28 08:01:16 来源: 长江商报

“双降”带动武汉楼市持续活跃,9月份成交量预计超15000套

  武汉楼市进入传统销售旺季倒计时,开发商或老盘加推,或新盘入市,纷纷为“金九银十”作准备。

  在武汉房地产市场不断释放出“日光”、涨价、抢房的背景下,高级研究员余淼近日表示,目前来看,房价上涨是主流,但具体楼盘的售价是涨还是跌,仍要根据实际情况而定。

  8月25日晚间,央行再次打出降息降准组合拳。央行宣布,2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。这是自2014年11月起,央行第五次降息和第四次降准,也是今年以来第二次“双降”,此次力度较上次的“降息+定向降准”更大。

  对此,余淼表示,“虽然这是一次明显的针对股市的行动,但因为降息后直接带来购房成本的降低,为楼市再添利好。”9月份,泛海国际居住区桂海园、复地东湖国际、保利城、绿地汉口中心等武汉楼盘有望开盘。

  8月份楼市成交量持续增长

  根据中国指数院发布的全国百城价格指数统计显示,截至7月底,武汉房价已经连涨六个月,武汉住宅样本的平均价格已达8400元/平方米,与今年1月7761元/平方米的价格相比,涨幅达8.2%。

  房价上涨的同时,武汉的房屋销量也在走高。据统计,刚刚过去的7月,武汉住宅成交1.7万套,创造历史同期新高,较去年7月增长28%。实际上,2015年武汉楼市成交持续火热,从3月到7月,连续5个月成交量都创出历史同期新高。迄今为止,前7个月武汉住宅成交10.9万套,较去年同期增长23.8%,这一数字超过2011年武汉全年成交量,与2010年全年持平。

  “根据8月份的市场表现,成交量可能会突破7月份的14778套,保持继续增长的势头,并且9月份成交量预计会超过15000套。加上政策利好不断,上半年连涨三个月的行情亦有可能在下半年重演。”亿房网相关负责人表示。

  武汉房价已经连续数月上涨,即使是传统淡季7月和8月,武汉楼市依然火热,销售量同比大幅增涨,房价环比出现小幅上涨。武汉房价评测中心分析师表示,相当一部分开发商预判,九月、十月的楼市应该较为火爆。他还表示,目前武汉市对商品房预售许可证有收紧的迹象,如此一来,市面供应量减少的话,也会导致房价上涨。

  涨是主流,但并非“一片看涨”

  8月,越秀精武路地王首开去化率达七成,成交总金额超6亿元;南湖东原晴天见首推276套房源,开盘即售罄,一分钟卖3套房,前期认筹就接近600组;远洋心里千人抢房,开盘2小时就销售了3个亿。作为“金九”的试金石,8月武汉楼市成绩还算漂亮。

  据统计,截止2015年8月26日,9月江城预计有26个纯新盘入市,20个老盘加推。纯新盘中武昌及周边区域11个,汉阳及周边区域5个,汉口及周边区域9个。总开盘量与8月份14家新盘开盘量相比,推盘量翻倍,而武昌依然是推盘主力城区。

  位于汉阳中心的王家湾中央生活区,目前对外均价9700元/平方米,8月30日预计加推三期16#楼148平方米、192平方米超大户型,预计售价在10000—11000元/平方米。而位于四新的招商公园1872,预计今年下半年加推四期180—205平方米超大户型,售价高达12000元/平方米。与招商公园1872紧邻的卧龙墨水湖边,预计9月初加推12#、13#130—160平方米大户型,售价为10000元/平方米。

  有的开发商选择在“金九”加价冲量,也有部分开发商选择减价加推,希望以走量的方式分得市场一杯羹。以位于汉阳区四新大道与连通港路交汇处的中铁世纪金桥为例,该项目7月首期开盘在售3—11#楼121—203平方米电梯花园洋房,均价11500元/平方米,预计9月中旬加推12#、13#楼93—128平方米高层户型,均价为8000元/平方米。

  一边是高歌猛进的涨价,一边是犹豫不决的降价,同样的市场背景下,为何会出现截然相反的销售策略?

  “目前武汉房企金九推盘基本仍按自己的节奏和定价来走,部分楼盘涨跌情况,整体而言与项目所在区域地段、规划更新相关;从横向来说,与所在片区的新老盘多少、冲击程度有一定关联;从纵向而言,项目首期与后几期的价格基本也会有一定的波动。只不过,多数开发商选择在金九银十推盘更多是希望‘锦上添花’。”余淼提出。

  同时,余淼分析称,虽然适逢“金九”,涨价呼声很高,但肯定会出现区域分化,对于主城区来说,大部分楼盘应该会保持价格平稳或小幅上涨的态势,而某些选择在此时降价的楼盘相对而言会比较少,比如很多前期卖得并不好的楼盘可能会选择在这时降价冲量,“目前来看,涨是主流,但并非‘一片看涨’。”

  “金九”武汉哪些区域“火”?

  既然“金九”行情可期,那么,武汉哪些区域会“火”起来?从1—7月各区域楼盘成交情况来看:成交量方面,受“刚需”追捧的白沙洲、南湖、汉阳沌口等区域成交量下滑,市中心区如武昌中心区、汉口中心区、二七后湖、青山区等成交量明显上涨。其中,二七后湖和青山区的成交量双倍增长;成交表现一向平淡的汉口中心区亦开始迅猛发力,成交量暴增。销售良好的区域由二三环外围区域向城市一线中心聚拢,并且有逐步加强的趋势。

  从成交价格上看,绝大部分区域价格都在上涨,以中心区的涨势最为迅猛。比如,武昌中心区楼盘均价从年初的12193元/平方米涨到7月的13350元/平方米,累计上涨1157元;汉口中心区累计上涨424元,南湖片区累计上涨913元,二七后湖片区上涨435元。与之相对,白沙洲、东西湖等片区价格基本持稳。

  武汉楼市分区域呈现的这些特点追其根源,正是购房主力群体及喜好发生变化所致。随着政策的放开,市场的购房主力群从刚需开始向改善性需求转变,相比价格优势,这部分人更在意楼盘的综合实力和对大户型的热衷,他们消费能力旺盛,因而对楼盘也更挑剔,尤其重视地段和配套。

  其次,新兴的“刚需”群体和过去也有不同。他们对楼盘的选择标准不再被“价格优势”套牢,选择更多样化,对楼盘的判断标准也更热衷时尚、个性和创意品味。

  综上分析,在即将到来的“金九”时期,武汉中心区域,如汉口中心区、武昌中心区、二七后湖区及南湖片区等将表现活跃,同时四新区的表现也值得期待。

  目前来看,房价上涨是主流,但具体楼盘的售价是涨还是跌,仍要根据实际情况而定。

  ——高级研究员余淼

  opinion

  武汉东西湖区一楼盘开盘,现场销售火爆。

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