旭辉御府:一入武汉深似海百强房企光谷孤岛求生

2014-10-13 08:44:23 来源：搜狐焦点网作者：黑玫瑰

　　2013年8月，房地产百强企业旭辉集团鏖战5小时、激战487次，击败其他7家对手挺进武汉，楼面地价3859元/㎡，溢价率114%。这是旭辉集团在武汉的排名前列块地。2014年7月，旭辉御府面世。首次开盘13.9%的惨淡去化让旭辉御府跌进尘埃，有人说高地价、生不逢时是旭辉无法承受之痛，不过就笔者看来，区位不好、户型不佳、配套不全才是旭辉御府武汉遇困的关键因素。

　　生不逢时：高价拿地入市偏逢低迷

旭辉御府

　　2012年、2013年，是武汉土地市场比较疯狂的时期，2012年，武汉市土地出让金收入949.9亿元，同比上涨61.20%，全国排第二，在二线城市中排名前列。2013年，这一数据为683.38亿，全国排名第六。旭辉集团在武汉土地市场较热的2013年杀进了武汉市场。

　　2013年8月，旭辉集团鏖战5小时、激战487次，击败其他7家对手，以近13.5亿的价格拿下位于东湖开发区高新四路以南，流芳大道以东的P(2013)116号地块，楼面地价3859元/㎡，溢价率114%。如此高的溢价，足以看出旭辉急于布局武汉的策略及对武汉市场的信心。

　　彼时的武汉楼市，看上去非常美好。武汉市房管局数据显示，2013年1-8月，武汉房价一直保持上涨态势，月度环比上涨指数较低位0.49%，较高达1.52%。主城区的房价洼地，如后湖、白沙洲、汉阳等区域在2013年纷纷补涨，后湖房价破九，白沙洲、汉阳也难寻7000档的房源，不少刚需被迫到黄陂、东西湖等偏远城区购房。

　　谁知风云突变。2014年，楼市突然降温，武汉楼市一夜入冬。在旭辉御府排名前列次开盘的7月，武汉房价已连续多月出现下跌。7月中旬，武汉调整限购政策，东湖高新区属于放开限购区域。7月26日，旭辉御府开盘，均价7400元/㎡，较低仅6708元/㎡。相比3859元/㎡的楼面地价，这一开盘价堪称“业界良心”。

　　但这一良心价没有被购房者认同。中原地产的监测数据显示，旭辉御府当天推出512套房源，79-130㎡的两房、三房产品，当天仅售出71套，去化率仅13.9%。

　　国庆节前，武汉楼市解除限购，又迎来限贷松绑的利好，也刺激了旭辉御府的销售，笔者对比官网数据发现，国庆节期间旭辉御府大约卖了23套房。节后笔者再次探访，发现售楼部人气有所上涨。但即使如此，开盘2个半月仅22%的去化率实在难言乐观。置业顾问说的涨价，听听便罢，不必当真。

　　配套不足：1.5公里之差隔绝如荒岛

旭辉御府周边情况

　　旭辉御府位于东湖高新区高新四路以南、光谷一路以东，处于高新四路、高新五路、流芳大道和光谷二路合围区域。项目占地15万方，总建筑面积40万方，拟建设34栋独栋别墅、14栋高层、1个会所和1个12班幼儿园。

　　【武汉配套齐全楼盘大推荐】

　　【百步亭金桥汇】：临近3号线8号线站点自带1万方左右的社区内部商业配套

　　【万科汉口传奇】：距离菱角湖万达商圈和大武汉1911步行5分钟可达

　　【汉口城市广场】：地铁3号线、12号线后湖大道站

　　【绿地国际金融城】：地铁2号线积玉桥站自带社区底商，徐东商圈步行15分钟可达

　　【武汉客厅卓尔四季公寓】：轻轨1号线延长线车站，自带10万方商业

　　【金地雄楚1号】：建筑面积约为110万方，其中商业规划有13万方

旭辉御府项目规划图

　　笔者曾多次前往该项目进行实地探访，从光谷广场出发，乘坐公交757路、909路，在光谷广场、雄楚大道及关山大道交汇处略有堵车，车子转入高新四路，路面立马变得宽敞许多，当日笔者特意提前几站下车，沿着高新四路步行前往旭辉御府。高新四路车流、人流都很少，一直走到万科魅力之城，才感受到一点人气。有婆婆三三两两在街边散步，也有零星的商贩在路边摆摊，远远的也可以望见旭辉御府的楼体。

　　过了万科魅力之城，人气再度骤降。除了马路上偶尔疾驶而过的车辆，人行道上几乎看不到什么路人。有网友交流时表示，“住在那里必须得有车，不然很不方便，晚上出门的士都打不到”。另一网友则吐槽，“别提晚上了，住那里晚上不出门比较安全。大白天的去看旭辉御府，一个人走路上都觉得瘆的慌，路边基本不见人影，要是突然有人打劫，估计喊破喉咙都木有用。”

　　旭辉御府和万科魅力之城相隔1500米，但这1500米的两头，俨然两个世界。万科魅力之城经过多年的发展，已经是相对成熟的社区，旭辉御府则荒凉冷清，人气亟待培育。其四周，一面是联想产业基地，白天基本看不到人烟;一面是中建商品混凝土有限公司，不时有大搅拌车进出带出许多泥水尘土。此外，周边还集聚有中芯国际、光谷机电产业园、富士康产业园等大型产业园，产业园聚集，生活氛围必定缺失。

　　项目周围没有商超、菜场、购物中心等基本的生活配套，这意味着未来入住之后，业主只能依赖旭辉御府自带的社区商业配套。“一期交房的时候，商业也会同时交付，可以保证业主的基本生活需求”，该项目置业顾问这样介绍。逛街购物，可以选择光谷广场和光谷天地，前者距离项目17站，后者则距离8站。地铁2号线南延线光谷一路站是距离旭辉御府最近的站点，步行距离在2000米左右，不过这条线路至少要2019年才能竣工。

　　软硬皆有伤：户型不佳浪费面积物业费贵

　　除了地理位置不佳以及配套奇缺之外，旭辉御府的项目户型设计也饱受诟病。目前该项目在售2、3号楼，置业顾问称项目户型采用了光谷片排名前列连廊式设计风格，可保证户户南北通透，采光和通风都很好。

　　但这也导致了其他一些问题，其目前主推的79-130㎡的两三房，大都存在走道过长，面积严重浪费的通病。