冯科：房价涨势得到遏制 房价存大幅下降可能

　　[提要] 国家统计局今天发布数据显示，9月份70个大中城市，房价环比下降的有17个， 29个城市环比价格持平。目前的形势能否说明房价上涨势头得到明显遏制?未来房价大幅下降的可能性又会有多大?

　　据报道，国家统计局新闻发言人盛来运今天上午就大家关心的房价问题给出了数据。从8、9月份情况来看，虽然房价仍在高位运行，但是9月份增长速度有所回落，70个大中城市，房价环比下降的有17个， 29个城市环比价格持平，与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。盛来运说，房地产价格前期上涨的势头得到了明显遏制，我国房地产市场运行出现了一些积极的变化。

　　再具体来看新建商品住宅的价格，70个城市中，即使价格上涨的城市，涨幅都没有超过0.3%。北京、上海、广州仍然是停涨，价格下降最多的是温州，环比价格下降了1.4个%，南京、杭州、宁波、海口等城市也下降了0.1%。

　　从二手房市场来看，与上月相比，70个大中城市中，价格下降城市有25个，持平城市21个;与8月份相比，9月份环比价格下降和持平的城市增长了3个，价格上涨城市中环比价格涨幅均没有超过0.6%。另外有媒体统计发现，北京新建住宅价连续4个月涨停， 二手房环比降价0.4%。

　　在这一组下降的数据中，我们是不是可以下一个定论，预见未来房价继续下跌的趋势呢?经济之声特约评论员、北京大学经济所房地产金融中心主任冯科对此作出评论。

　　主持人：从国家统计局公布的这组数据来看，与8月份相比，9月份70个城市中， 29个城市环比价格持平，即使价格上涨的城市，涨幅都没有超过0.3%。北京、上海、广州仍然是停涨。另外，价格下降的有17个城市，环比价格降幅的也只是1.4%，先请您来分析一下，大部分不到1%的降幅，能不能说明我们房价上涨的势头已经得到了控制?

　　冯科：从某种程度上，房价得到了控制，我想房价的措施，包括限购、紧缩信贷在很大程度上起到了积极的作用。

　　主持人：详细看这些数据，三线城市的房价并非想像中的那么坚挺，跌幅是温州，下跌1.4%。涨幅较大的，多是中西部省会城市，比如长沙、昆明、银川等等，这种奇怪的现象说明了什么?

　　冯科：我想温州的情况比较特别，只反映出特殊的情况，并不反映一般的情况。温州人口规模、产业都不是非常大，但是房价水平却很高，直接追赶一二线城市的房价，所以它的房价略微有较大幅度回调，是可以理解的。再加上最近国际贸易的形势不好，温州企业可能都要出售一些资产套现，我想跟这个有一定联系。所以不好说明是全国的趋势发生很大变化。

　　至于一些省会城市有一些价格上涨，我觉得也比较好理解，这些城市人口、产业发展可能会比较积极，发展速度比较快，所匹配的相应导向有一定幅度上涨，这也不是奇怪的事情。

　　主持人：从二三线城市的房价变化中，我们能不能够得出这样的一个结论：三线城市不需要限购这样的调控措施，而省会城市这样的二线城市，调控要加码?

　　冯科：我觉得不管是二线、三线城市，是否进一步采取限购这种严厉的措施还有待观察，原因是现在的房地产企业包括中国整个宏观经济形势有了一些微妙的变化，特别是一些企业受到欧债危机的影响，在出口订单下降的同时，城市化进程、住房、房地产行业投资与消费，已经成为中国内需的重要力量，是否进一步用更严厉的措施打压，我们还要观察。

　　主持人：说到未来的房价预期，还有不少人比较悲观，特别是在二三线城市，有些城市在调控的打压下，不跌反涨，所以不少人的房价上涨预期仍然强烈，您对未来的房价走势有什么样的基本判断呢?

　　冯科：房价的涨和跌跟货币的价值有一定的关系，如果CPI指数反映的是通货膨胀率，最开始是6.5%，如果房价只涨百分之零点几或者1%，意味着房价已经下降了5.5%，所以，我们要看名义价格和实际价格的下降，名义价格如果不涨，但是货币在贬值，实际上是在降价。

　　主持人：房价调控进入了关键期，尤其是地方政府可能在严厉的调控中撑不住了，有想放松调控的迹象，于是有观点认为，房价下跌与政策松动将相伴而行，也就是说房价一旦下跌，地方政府很可能就会出来干预，您觉得这种情况会不会有可能真正的发生?

　　冯科：这种情况肯定会发生，地方政府和中央政府目标不太一致，中央政府调控房价，主要使中国经济恢复到正常轨道，不要去追求资产价格的泡沫，更着眼于宏观，更关注社会公平，关注人民群众关注的问题。

　　地方政府主要任务是发展地方经济，在土地财政对土地的拍卖、出售有很大的依赖。它们所站立场、动机不太一样，所以地方政府在各种场合都希望能够减缓调控措施对房地产市场的影响。

　　上有政策下有对策，这种现象经常发生。最近，当二三线城市限购的时候，有些地方政府主动打出限价，然后以此回避限购，两害相衡取其轻，所以地方政府在削减房地产调控力度的对冲政策，一直在想法设法的出台，并不是说可不可以预期，它一直都在做。

　　主持人：地方政府和中央政府利益的博弈之下，您认为未来的房价会呈现什么走势?

　　冯科：可能中央政府也并不希望房价暴跌，地方政府确实也不希望它暴涨，希望它稳定。房地产市场是一个渐进的放松过程，不是急剧的放松，欧盟占我们出口大概20%，欧洲不行了，美国经济继续下探，外部需求疲软的情况下，我们可能真还需要一些内部需求支撑，但是这种支撑不是急剧放松，因为我们现在的利率还是负利率，我们的调控还不能放松。

　　下一步的趋势，至于价格是否会崩溃或者大幅下降也存在可能性。现在的宏观调控是非市场化的宏观调控，把银行对房地产的贷款完全限制住，现在很多房地产企业非常痛苦，先把银行的钱还上，在民间金融市场借一些较高利息的资金，希望周转一下再从银行贷回来，当它发现没有希望时，就无法消化民间借贷的成本。

　　民间借贷的成本平均在36到54，借半个月还可以，如果超过三个月或半年就会把一个企业拖垮，当一个企业拖垮的时候，它就会不顾一切的把资产销售出去，那个时候可能争前恐后的卖房子，无论价格多少。这也是一种较极端的现象， 我们不太希望出现，但并不代表没有可能出现，因为在工业领域也出现了。