2017年地产新语：行业变局与多元化图谱

2017年，房地产业始终被调控的低气压所笼罩。一年的成绩，到最后还是用数字来体现。一些抓住不限购城市去库存机会的房企在此轮实现业绩爆发，走得比千亿更远，越向三千亿、四千亿，甚至是五千亿量级，而去年全年，销售额最 高的房企不过三字头。

  数字轻浮，但对转型的思考沉重。这个行业发展如此之快，是否有可能成为可持续现象?每年翻番的增速是否不用很久便会戛然而止?

  这一年，行业大鳄发起的数宗并购案具有信号般的意义。如万科在收购商业地产公司印力后，联手中国财团收购物流公司普洛斯;融创在带着150亿进入乐视后，又耗资400多亿收购万达十三个文旅项目。万科和融创对行业有着截然相反的判断，却又同样选择了多元化。

  大船掉头，谁能较快调整到位?

  5000亿之忧

  2017年初，一家著 名房企的高管判断，行业在经过2016年那样的销售大年之后，2017年将是销售小年。这也是行业的普遍看法。

  彼时，碧桂园被爆出2017年公司内部的销售目标是5000亿元。而2016年全年，碧桂园的销售业绩是3088.4亿元。

  5000亿的目标让人难以想象。但截至2017年11月末，碧桂园的实际销售金额已到达5342.7亿元，而去年11月，碧桂园的销售金额为2881.4亿元，前后一年增速85.42%。

  同行者万科，2017年前11个月的销售业绩为4676.5亿元，如无意外，到年底将成为第二个冲破5000亿元销售大关的房企。

  这些年来，房地产业一个个纪录被打破，曾经的脑洞全部变成事实，那些喊出过惊人目标的房企现在走向下一个更惊人的目标。

  今年的主题仍是分化，不同规模的房企差距将继续拉大。在大型房企闯关5000亿销售的同时，数不清的小房企还在100亿的关口苦苦挣扎。

  房地产咨询公司克 而瑞发布的房企销售排名榜单显示，截至11月末，排名 排名前列百名的房企为信达地产，销售金额为125.1亿元。在百名之后，那些不知名小房企将逐渐消失，被吞并或因开发难以为继，自然退出这个市场。

  同期，中 指院数据显示，2017年1~11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。

  大型房企在弱市下凸显的优势非小型房企可以学习复制，其规模的大跃进也非全国平均增速可比。一家内房的高管接受排名前列财经采访时指出，“由于调控影响，一线城市成交降温明显。”他认为，这一波业绩爆发的房企，多数在不限购的、低效能的三四线城市抓住了机会。

  问题在于，经过此轮消耗之后，三四线城市楼市还有多少空间?规模房企每年翻番的增速是否可持续?

  转型转型!

  离5000亿仅有一步之遥的万科宣布，公司告别开发商时代了。

  2014年，万科在年报中喊出向城市配套服务商转型，并表示:“未来三年，万科这些业务方向将逐渐显露出来。”2017年是成果检验期，随着公司长租公寓、物流地产、商业地产、教育等多个业务板块的发展，万科城市配套服务商雏形已现。

  多元化转型的本质是风险对冲，这个出发点是房企出于对地产业的担忧，对更具潜力的新兴领域业务的追求。

  万科董事会主席、总裁郁亮的判断是房地产业已经进入白银时代，基于此，万科多元化的战略可以被理解。

  有趣的是，融创中国董事长孙宏斌却有着截然相反的判断，中国房地产业来到了钻石时代，“大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。”

  尽管如此，融创也在走投资“美好生活”的路线。通过入股链家切入存量房业务，不久后又成为了乐视的白武士，年中又用数百亿揽过万达13个文旅项目，这时融创已非单纯的房地产开发商。

  消费升级带来的机会正在把房地产业版图的利益重新发配，以客户数据为中心，把各种场景化应用的价值变现。

  不仅进取的房企提出多元化发展，就连一向有“保守”刻板印象的央企，近两年来都在积极转型。譬如绿地，在今年花大力气转型，在以房地产为主业的同时，往上叠加基建、大消费、金融以及康养、科创等多元产业。

  中海也正在脱掉过往那件“专心埋头盖房子”的衣服。从专业化到多元化的路上，这一年的中海比往年更具故事性。

  旧命题新阶段

  对房企而言，多元化不算一个新鲜命题。早在2010年前后，就有房企提出多元化转型。但这一阶段的转型并未有样本出现，反而是探索多元化业务失败，从而再次集中火力发展房地产开发的案例。

  易 居研究院智库中心研究总监严跃进对排名前列财经表示，“跟前一个阶段相比，房企这两年的多元化投资更为务实。过去两年部分多元化其实是不成功的，现在的多元化更为理性，也和地产业务的投资有较好的关联性。目前而言，不少地产企业在养老地产、文化旅游、城市经营等方面下功夫，与传统的地产业务相挂钩，可以产生协同效应。”

  不同房企转型的节点、方向、步伐不尽相同，优劣好坏难以一言以蔽之。相同的是，相比当下阶段仍高歌猛进的开发销售业务，房企多元化业务尚未成熟，未能为公司营收作显著贡献。

  以华润置地为例，其多元化业务被归纳总结在“建筑、装修服务及其他”分部中。2017年上半年，华润置地总收入同比下降21.0%到352.59亿港元，这个分部的收入为21.59亿港元，仅占总收入的6.1%。

  尽管收入贡献不大，但行业的现状和发展逻辑的改变使房企必须思考多元化的必要性。

  在近日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长王蒙徽表示，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

  在租购并举的发展推进下，房企的认知已有所变化。

  如中海地产便认为，未来中国的房地产市场将不再是单一的商品房与商业地产，对租购并举的住房体系的适应，以及不动产的开发运营的能力，将决定企业的成败。

  无论怎样去解读房企选择的变化，它们均代表着某种信号。