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房价下跌:是“狼来了”还是真拐点?

2017/07/05 08:59 来源: 新京报 评论
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全国一二线城市在调控下,正在从前一段时间的分化走势转变为统一“下跌”。

全国一二线城市在调控下,正在从前一段时间的分化走势转变为统一“下跌”。

作为曾经排名靠后的“弱二线”和房地产价格洼地城市,合肥2016房价涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。但去年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场价格持续回落。目前合肥房价普遍下跌15%~20%,个别小区房价竟呈现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。

非但如此,环京城市在限购后,房价也明显回落,燕郊、固安房价下跌在20%-30%左右,由投资客吹起来的泡沫似乎已经开始破裂。南京的房价甚至有楼盘“单价直降10000元”。

曾经被认为是只涨不跌的楼市,下调的拐点难道即将到来?

长时间的“涨”消弭了短期的“跌”

楼市下跌论的立论基础,是世上没有只涨不跌的商品,况且房地产市场的泡沫破裂,还有日本的前车之鉴。

确实,当一种商品被“投机”时,一般结果都是快速走高,然后重重摔落。不过当这种商品是房子的时候,这一预测却充满了变数。

不过,如果仔细看过去二十年间的房价数据,以涨幅最快的北京上海为例,其中都存在数年的下调周期。2009年、2012年、2015年房价都出现了一定程度的下调。只是长时间的涨幅特别是快速上涨,已经消弭了短时期下跌给人们心理造成的影响。

正如《非理性繁荣》中所指出的那样,人们之所以对房价的上涨印象深刻,部分原因是因为住房购买频率很低,使得人们能够记住很久以前的购买价格,并对先前的购买价格与目前的差别感到吃惊。

若政策和经济环境不变,短期下跌是必然

不过这一次,当媒体不断地释放利空消息,当近期热点城市的楼市热潮逐渐趋于冷静之后,市场对后市的看法日益不确定。于是,从个案下跌形成的“狼来了”式报道,和实际上住房需求者买不了或感受不到房价下跌的落差,就开始显现出来。

当然,公共信息如果一直充斥着个案的“狼来了”,未必没有效果。毕竟商品价格具有自我实现预期的可能性,在限购政策并无发生变化的情况下,在不断的个案累积下,预期一旦开始出现了真的逆转,那么房价下跌从个案走向普遍也并不是不可能的事情。

可以说,无论是从以往下跌的周期区间,还是从如今被限制形成供需失衡的情况下来看,在政策和经济环境短期没有发生变化的情况下,下跌在短期来看是必然趋势。

只是,“防止房价大起大落”是去年中央经济工作会议对楼市政策的定调。为了防止当时的房价大涨可以有“史上最严格的限购”,那么如果出现中国经济不可承受之痛的“大落”,政策恐怕也会出现新的调整。事实上,2009年前后那些房价出现下调周期的时间段里,政策都出现了这样的反馈。

在宏观调控这一看得见的手之外,看不见的供需调整,是影响房价的更重要的作用力。限购政策的影响直接造成了供需倒挂和价格胶着,但要使得楼市不可逆转地进入长期下跌区间,或者出现东京式的衰落,恐怕在中国的房地产市场不太可能实现。

因为,北上广深虽然在中国楼市中的表现耀眼,但是它们即使加起来,体量也绝不算是决定性的,分化的楼市价格是更可能的趋势。

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责任编辑:陈礼静  JN653

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