温州市多个商服用地更改为商住用地或住宅用地

　　近期，我市多个商服用地更改为商住用地、住宅用地进行出让。在土地用途更改的背后，是写字楼行情相对低迷，和办公物业过剩的现状。业内人士认为，写字楼走出低谷有赖于城市产业的转型升级与服务业的发展。
　　商服用地更改用途
　　近日，城市中央绿轴片区推出十宗商服地块。其中，曾作为商服用地且多次流拍的鹿城区绣山街道上田村三产留地，在此轮挂牌中更名为温州市城市中央绿轴F-02b地块，并将土地用途更改为住宅用地进行出让。由于该地块临近世纪广场及中央绿轴，其地段优势引起了众多开发商的极大关注。
　　将商服用地更改为商住用地、住宅用地的做法在我市曾多次出现。此前，位于龙湾中心区的三宗商服用地，多家国内知名开发商曾对此有开发意向，后因种种原因未能落实，于是去年将土地用途更改为商住用地进行出让。位于瓯海中心区的瓯海中心南单元B-05地块，原为大西洋购物中心商服用地，去年更改为商住用地进行出让，而原规划中的瓯海新城商务区除一期正在建设外，其二期、三期部分商服用地已更改为商住用地进行开发。
　　此外，将商服用地更改为商住用地、住宅用地的做法近期在郊县市场也屡见不鲜。日前，瑞安市住房和城乡规划局公布了《瑞安市服务业集聚区（安阳C地块）控制性详细规划修改批前公示》，其中商服用地比例大大降低，取而代之的为住宅用地。该《公示》中提及：原控规功能定位是以金融、办公、商务为主，配套居住为辅的金融商务区，布置了大量的商业服务业用地，但是大部分拆迁企业却更倾向于住宅安置，因此为加快地块的改造和提升，本次修改综合安阳中心城区开发建设管理委员会及相关企业主的意见，对部分用地进行功能修改。
　　商服用地出路何方
　　今年，我市出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（即“温八条”），其中提及：加强房地产用地结构调整，对于房地产供应明显偏多或在建项目用途规模过大的县（市、区），研究制定未开发房地产用地的用途调整方案，调整土地用途、规划条件，转型用于国家支持的养老、文化、体育等新兴产业项目的开发建设。
　　温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚表示，面对我市产业不足以支撑大量写字楼、办公物业供应过大的现状，将商服用地更改为商住用地、住宅用地的做法是符合“温八条”中的相关规定的，但长期较为看好的商服用地，亦可选择控制供地节奏，推迟地块出让时间。
　　陈鸿表示，在商服用地上进行产品改良也是一种较好的方式，如当前市场上出现的LOFT、SOHO等类住宅产品就具有较高的市场接受度，价格较住宅低且“宜居宜商”。此外，今后写字楼供应加大后，将会出现两极分化的情况，如一些品质好的地标建筑由于能充分体现企业实力，将吸引一些实力较强的大企业入驻，而这些写字楼由于较好的区位、交通、视野、配套条件，尤其是充足的停车位也将大大提升其产品竞争力，而普通写字楼将在地标建筑、工业厂房的双重冲击下受影响。相对而言自持经营写字楼受市场影响较小，但由于多数温州企业实力不足，再加上外来投资较少，当前此类自持经营写字楼数量并不多。
　　对于部分城市所采取的“住宅禁商”做法，业内人士意见不一。有业内人士认为，在当今互联网时代，许多商务活动均可通过互联网进行，住宅与办公的界限逐渐模糊，采取“住宅禁商”的做法会增加创业者的负担，待公司规模扩大、人流增加时自然会退出住宅。也有业内人士认为，应严格执行“住宅禁商”，否则大量人流进出会影响居住的私密性与舒适性。还有业内人士认为，写字楼走出相对低迷的行情，还有赖于城市产业的转型升级与服务业的发展。 商报记者 王而凡 文/摄
　　办公物业出现过剩
　　在商服用地纷纷更改为住宅、商住用地的背后，是我市办公物业已出现过剩的现状。
　　“当前温州的办公物业已经严重过剩。” 温州正合房产营销有限公司董事长陈鸿认为，由于近几年政府大力招商引资，许多招商项目均为商业项目并配有写字楼，再加上一些安置拆迁企业建设的商务楼，使得我市写字楼数量增加不少，同时，城区老厂房启动“退二进三”以来，提供了海量由工业厂房转化的办公物业。在两者的叠加下，办公物业的供应量大大超过需求量。而仍以传统制造业为主的温州，服务业发展程度与国内一二线城市存在较大差距，对于写字楼并没有那么大的需求量。此外，部分制造业企业主考虑成本、客流等原因，仍选择在工厂建设办公楼，产经分离意愿不强。
　　陈鸿表示，工业厂房“退二进三”转化的办公物业同样具有写字楼性质，不仅租金、各种管理费用低于写字楼，而且物业利用、设备管理等方面更为灵活，对中小企业具有非常大的吸引力，造成写字楼出现企业流失现象，不仅租金下滑，而且部分写字楼开始出现一些空置现象。
　　“与当年‘一房难求’的现象相比，当前市区写字楼市场虽然总体良好，但写字楼空置的情况时有存在，目前一些写字楼在企业搬走后，需空置3个月甚至半年才能成功出租，少数物业还出现长期空置，租金也出现微幅下降。”一中介销售经理告诉记者。此外，新建写字楼由于租金较高，再加上尚未装修，相对较难出租。记者了解到，当前市区多数写字楼月租金在30-60元/㎡，较前些年的高峰期已出现明显下滑，近期甚至开始出现一些30元/㎡内的月租金。
　　也有业内人士表示，温州的投资者向来追求“短平快”，更倾向于住宅，开发商根据市场需求也更热衷于住宅开发，许多知名城市综合体品牌进驻温州后也并未设置写字楼。此外，进驻温州的央企、外企并不多，近几年的经济低迷也导致写字楼市场处于下行状态。