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房子未审批属违法建设 买卖双方合同应为无效

2015-05-13 08:39:19 来源: 温州都市报

  买来的房子居然是违建,只住了1年半多,就被政府部门强拆了。为此,买主将原房东告上法院,要求返还购房款并赔偿损失。日前,苍南县人民法院就此案作出一审判决:双方房屋买卖合同无效,原房东返还购房款。

  他当初花14.8万余元

  买下这间房子

  钟某是苍南人。2011年8月1日,钟某经人介绍,花了14.8万余元向吴某购买了苍南县灵溪镇渔汇路的一间民房,双方签订买卖契约。买房后,钟某装修房子入住。

  谁知,2013年3月6日,灵溪镇政府、苍南县国土资源局认定该房屋为违法建设,将房子强制拆除。

  买来的房子只住了1年半多,就被强拆了,损失该由谁埋单?

  一开始,钟某把灵溪镇政府、苍南县国土资源局告上法院,但他的行政赔偿诉求并未得到法院支持。此后,钟某转向吴某索赔。今年2月2日,钟某将吴某告上苍南县法院。

  钟某诉称,他买房时,吴某承诺“涉案房屋未卖之前来历清楚,属个人产业,并无内外不明交涉及产权重叠等情况,立契后若有纠葛,均由卖方负责解决”。而后来,房屋被认定违建遭强除,双方的房屋买卖契约应属无效,吴某应该退还购房款,而且还要赔偿因此带来的损失。

  在诉状中,钟某请求判令双方签订的房屋买卖合同无效,吴某返还原购房款14.8万余元,并赔偿损失2万元。

  原房东称

  买主明知房子是违建仍购买

  今年3月20日,这起房屋买卖合同纠纷案一审开庭。

  庭审中,吴某辩称,钟某明知该房屋是未经审批的违章房,但为了居住方便、价格便宜,自愿承担可能被政府拆除的风险,才签订合同,并同意涉案房屋的产权登记日后自行补办。“我已经依照约定交付房屋,钟某也居住使用,双方已经全面履行合同义务,所以双方之间的房屋买卖合同有效”。

  吴某认为,虽然该房屋是违建,但违反的是公法范畴,不违反私法独立性原则。钟某购房后可以积极设法争取补办审批手续,并办理产权登记,如果不能办理产权登记,责任由钟某承担,而不应认定合同无效。

  吴某还说,根据物权法规定,该房屋是未登记的违章房屋,只是产权转移受限制,不能影响买卖合同的效力。即使他负有交付标的物并转移标的物所有权的义务,房屋因违章无法办理产权登记、过户,他也只是承担违约责任,并非合同无效。

  另外,吴某还申请该房屋买卖的中介人出庭作证,证明钟某明知房屋为违建,仍与他签订买卖契约。

  法院审理查实,钟某确实在明知涉案房屋是未经审批的违法建设房屋的情况下,仍购买该房屋。苍南县法院一审判决:确认钟某与吴某的房屋买卖合同无效;吴某返还钟某购房款14.8万余元。

  法官

  告诉你

  明知违建仍买卖

  双方都有过错

  涉案房屋未经审批,经相关行政部门认定属违法建设,钟某和吴某就该房屋签订的房屋买卖合同,违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。所以,吴某应将购房款14.8万余元返还给钟某。

  另外,钟某明知涉案房屋是未取得合法审批手续违法建设的,仍与吴某签订房屋买卖合同,双方对合同无效存在同等过错,因合同无效造成的损失应由双方各半承担。鉴于钟某支付房款后,已实际居住、使用涉案房屋,结合公平公正原则,钟某支付购房款的利息损失应由其自行承担,以折抵吴某所遭受的涉案房屋租金损失。

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