两会定调楼市"晴雨表" 四大视角透视楼市

　　核心提示：两会是一年楼市的“晴雨表”，无论利好或利空都牵动着地产人以及购房者紧绷的神经。特别是处在楼市“淡季”的当下，能否破局?

　　值得注意的是，此次两会报告中对房地产的阐述尺度为近三年。“支持”、“促进”等词汇取代了以往的“调控”、“抑制”，这无疑透露出政府调控由限制到松绑再到激励的转向信号明确。

　　视角1:货币政策宽松有助房产去库存

　　内容：两会期间，政府报告指出，加强和改善宏观审慎管理，灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率、再贷款等货币政策工具，保持货币信贷和社会融资规模平稳增长。加快资金周转，优化信贷结构，提高直接融资比重，降低社会融资成本，让更多的金融活水流向实体经济。

　　研读：中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，房地产业将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。2015年2月已经历一轮降准和降息，助力消化房地产库存压力。

　　本土观察：进入3月以后，郑州整体市场已经呈现回暖迹象，成交量开始攀升，在经历降准、降息一系列货币政策宽松的利好下，市场信心逐渐回暖。预计，随着3月份楼市传统销售旺季的开启，加之货币政策持续宽松的市场预期下，郑州房地产也将逐步摆脱低迷，进入上升通道。业界人士分析认为，按照两会的精神，预计年内还将有两次以上的降准降息。对于购房者而言，增加杠杆后，有利于入市积极性的提高。

　　视角2:支持自住和改善性需求将促进市场回暖

　　内容：两会提出要稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。政府报告指出，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　研读：从全国市场来看，在有效控制了投资，抑制了投机购房之后，目前购房的主力群体是刚需。支持自住和改善性需求有利于促进房地产市场的健康有序发展，而如何鼓励这些群体进行合理消费，应该会在后续政策中有所体现。

　　本土观察：目前郑州楼市的购买力中，刚需购房占绝大部分，而改善型购房的需求也开始有所抬头，从户型来看，70-90平方米的中小户型最受市场欢迎，而90-120平方米的户型销售也稳步回升，对于刚需客群而言，购房成本是他们考虑的重中之重，而此次两会重申支持自主与改善性需求，如果能配套相应的政策，譬如：降低贷款利率，降低首套房首付比例，那么郑州楼市成交量必将稳中有升，房价温和上涨。

　　视角3:多层次住房保障部分存量房转公租房

　　内容：两会提出今年要继续大规模推进棚户区改造，同时将城乡危房改造纳入棚改范围。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。

　　研读：目前，住建部已内部引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房。李克强总理在政府报告当中，明确提出这一点，这等于说：中央强力要求地方政府帮助开发商卖房，必将加速去库存。

　　本土观察：郑州市政府印发《关于分解下达2015年保障性安居工程建设目标任务的通知》，2015年全市新开工建设棚户区改造安置住房116597套、公共租赁住房12286套。6月底前，全年新开工项目实现100%开建。在两会明确了支持实行多层次住房保障的意见之后，中低收入者住房也会更有保障。

　　视角4:不动产登记不会“倒逼”房价下行

　　内容：3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》，给广大公众带来了促进房产反腐、“倒逼”房价下调等诸多期待。但两会期间，代表委员们一致认为，不动产条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。

　　研读：不动产登记对促进房价调控至合理区间有积极作用，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，长期来看，仅靠不动产登记“倒逼”房价下调并不现实。

　　本土观察：完善不动产登记制度主要是为后续调控进行大数据整理，而郑州近年来也是下定决心落实不动产登记制度，当不动产登记制度完善后，会为房产税实行提供一定的前提，但并不会对房价造成实质影响。此外，目前登记制度实施的难度还是很大的，从时间上和各部门资源统筹配合上都需要提前解决。