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房龄不满5年赠与比较划算 满5年的买卖划算

2014-03-20 08:18:09 来源: 温州商报 作者:朱建波

  市民徐先生为了孩子入学,打算将父母的一套学区房过户到自己名下,自“析产”停办后,如今房产过户无论是通过“赠与”,还是买卖,都会产生一笔不菲的税费。

  据了解,在房产买卖中,除了要交营业税,还有个人所得税、契税等费用。而在房产赠与方式中,过户受赠人除了要交部分公证费外,还要交契税。那么,如果是直系亲属间过户房产,选择赠与方式还是买卖方式划算呢?有关人士表示,两种过户方式各有利弊,要视不同情况而定,其中,房龄是否满5年是一个主要考虑因素。

  买卖过户:产权5年以上最省钱

  徐先生的这套房子,要考虑几种情况,选择费用开支最少的去做。目前,徐先生名下没有住房,不受“限购”政策的限制,可以通过二手房买卖的方式,取得其父母名下的这套房子。

  目前,对个人购买普通住房,如是“家庭首套住房”,面积在90平方米至140平方米的,可享受“减半”的契税优惠政策,即征收1.5%契税;对个人购买90平方米及以下的普通住房,且该住房属于家庭首套住房的,即征收1%的契税;非家庭首套住房,或者虽属家庭首套住房但面积在140平方米以上的则应缴纳3%契税。(详见右表)

  此外,卖方也要缴纳相应的税费。如果徐先生的父母转让给他的是“家庭住房”,且购入时间已经超过5年,又是面积小于140平方米的普通住房,那他父母可以免缴营业税、个税,即徐先生父母无须缴税;如果徐先生父母名下还有其他住房,购入这套商品房的时间距今还不足5年,则在办转让过户手续时,他父母须缴纳房屋总价5.6%的营业税和总价1%的个人所得税。在这种情况下,徐先生欲获得这套房子的产权,他们要付出的代价会比较高;如果徐先生父母名下还有其他住房,房子购入时间已经超过5年,这种情况下,他父母可以免缴营业税,但需要缴纳房屋总价1%的个人所得税。徐先生父母欲将这套商品房以二手房转让的方式过户给徐先生,只需要缴纳房屋总价1.5%的契税。至于他的父母是否需要缴纳1%的个人所得税,则取决于该住房是否为住房:如该住房系住房,则无须缴纳个人所得税;反之,他父母还须缴纳个人所得税。

  赠与:产权5年内最划算

  按照规定,房屋赠与主要缴纳的费用是契税以及公证费两种。其中,契税按照评估价的3%征收,公证费则是按照评估价不同额度等级征收。从去年10月1日开始,我市对证明财产继承、赠与、接受遗赠的公证服务收费标准进行了调整:收益额20万元以下的部分,按1%收取;20万元-50万元的部分按0.8%收取;50万元-200万元的部分按0.6%收取;200万元-500万元的部分按0.5%收取;500万元-1000万元的部分按0.4%收取;1000万元以上的部分按0.1%收取,该项收费实行差额定率累进计费。(详见上表)

  综上所述,到底是赠与划算还是买卖过户划算,就要从房龄以及住房面积、拥有住房套数等方面的因素综合考虑。以一套房龄未满5年的100平方米普通住宅、评估价200万元的房产为例,如进行买卖过户,一般情况下,税费全由买方承担,则需缴纳营业税:200万元×5.6%=11.2万元,买方首购契税:200万元×1.5%=3万元(二套及以上为3%),个人所得税:200万元×1%=2万元,交易费:600元,总计为16.26万元。

  如按赠与方式计算,受赠人需缴纳契税:200万元×3%=6万元,另需公证费20万×1%+30万×0.8%+150万×0.6%=1.34万元,合计只要7.34万元。

  如此算下来,如果房龄不满5年,房子以赠与的方式过户到亲人名下,可以比买卖方式节省8.92万元的费用,较为划算。

  如果房龄满5年,买卖过户形式不需交营业税,所交的费用为,契税:200万元×1.5%=3万元,个人所得税(若住房免个税):200万元×1%=2万元,交易费:600元,总计为5.06万元。比赠与形式少了2.28万元。因此,房龄不满5年的话,直系亲属间过户房产,赠与比较划算,否则的话,买卖过户不仅省钱还省事。如果赠与所得的房产再次出售,则要交1%或房价差额20%的个税。

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