三角洲地产陈好:2014房价会理性且多元化发展

　　【搜狐焦点】：各位搜狐的网友大家好，2013年温州楼市是如何收尾的，2014年温州楼市价格走势如何，为此今天我们采访到的是三角洲地产机构总经理陈好，陈总你好！

　　【陈总】：你好，各位搜狐的网友们大家好！

　　【搜狐焦点】：2013年温州房地产市场整体呈现的是怎样一个面貌，市场供求关系是否有达到平衡呢？

　　【陈总】：我觉得2013年整个温州市房地产市场如果用两个字概括的话那么我觉得是：变革。首先从土地总量上来说，前几年的市场上土地供应量较少，但近两年来市场上出现了大量的推地。从市场整体销售去化来看，从11年的十几万平方到12年68万平方再到13年的11月份就已经达到110多万方了，这是整体土地供应量包括一手房的消化量都在呈现一个增长及变化。在供求关系上，我认为在2013年应该是达到了平衡，只有在真正供应量达到平衡的同时才会挤出更多的泡沫，让消费回归理性，这样消费者在选择购房时其选择面才能达到更广。我认为这样是有利于健康的引导市场的一个过程。

　　【搜狐焦点】：2013年温州市场土地供应量如何，土地市场供应结构又有什么样的特点？

　　【陈总】：那么刚才也提到了，2013年土地的供应量是非常大的，市区三区总共就达到三千多亩的出让量，单单住宅的话如果把它算成开发量的话应该也有超过两百万平方， 对于整体市场而言这个量是非常之大的。虽然说着两百万平方不见得能在2014年全部上市，但相比前两年的整个供应量乃至近五六年市场较高的成交点来比的话这个供应量也已经是非常多的，其近五六年市场较高的成交点也才110多万平方来，所以说这两百多万平方的上市量放在2014年的话也完全能支撑全年的一个供需关系，应该可以说土地的充足供应，在2014年供需关系完全能达到一个平衡的。

　　【搜狐焦点】：温州一手和二手房市场各自经历了怎么样的一个转变？从去化成果来看，购房者更青睐怎么样的房源？

　　【陈总】：2013年的一二手房成交市场呈现一个很大的逆转现象，首先年初三四月份的时候，二手房市场在添量的增长当然其中关于税费的问题所以在短期内集中的放量，但实际上在六到九月份恰恰是温州一手房成交的一个高点，而此时温州二手房市场却处于巨量萎缩的过程，完全将市场的成交量交给了一手房市场。当进入到十月到十一月份的时候慢慢的一手房市场的推量又在缩小，自然的成交量也缩小了，与此同时二手房的推量在放大，像包括学区房量的放大。应该总结说，一二手房之间存在这一种动态关系，总体的成交呈现的总量是固定不变的，更多的取决于一手房的性价比推广的量及促销的力度，开发商预期的利润度，以及同区域的二手房市场成交量的变化，像近期拍卖房市场出现带来的变化使得周边的二手房价格受到一定的挤压跟影响。相对而言目前市场一手房市场更受消费者青睐一些 ，因为一二手房目前的价格倒置还是比较明显的，同等区域一手房的房源价格比二手房还要优惠，还有更大的空间，同时在套型、面积、配套等方面上其体现的性价比更高一些。

　　【搜狐焦点】：今年有不少外媒对温州楼市进行了腰斩、缩水、断供等负面新闻的报道，但是传统的金九银十却再现了温州楼市的火爆，那么，您是怎么看待的呢？温州楼市的真实面目又是如何？

　　【陈总】：温州市场确实有像外媒所说是一个泡沫挤出的一个过程，但至于说是否是腰斩还是怎样的价格变化这个取决于媒体取的点，假设说取较高峰与较低谷相比较的话，那么他的差距肯定是很大的。

　　但我了解到的2013年的房地产市场还是在合理化有效率的去泡沫的一个过程中。房价确实有挤出了更多的泡沫，让价格回归了理性 ，这跟开发商的开发的节奏加快有很大的关联，其节奏加快过后资金周转率加大了 ，那么开发商就可以把利润率压缩。同时土地的价格会更趋向于府城发展像瓯海中心区，龙湾中心区等，这些地方土地价就会更有优势，自然而然的价格优势会转移到一手房的价位上来使得他更具有竞争力。虽然说2013年整体的房价是向下降的趋势，但我认为这是一个供需达到平衡之后，合理的去泡沫的一个过程。

　　【搜狐焦点】：2014年温州楼市走向何方，房价将呈现怎么样的走势？

　　【陈总】：2014年的房价走势这是一个大问题，那么从几点分析：

　　首先在供需关系上刚刚也已经提到过了，那么2014年我们不需要对供量上去担忧。在过去2013年市场上提供的这么多土地，将陆续在2014年整年及2015年初上市，按目前温州全年的去化量来说在2014年供需可以达到平衡的。

　　第二点考虑到民间经济跟购买力，现在温州房价的带动、推动主要取决于改善性消费需求，也就是温州的中小企业主、中层阶级消费为主这部分圈层，在经历过2011年整体市场经济波动之后现在在慢慢的调整和恢复当中，政府也在通过实体产业复兴，包括通过招商引资、温商回归作等手段来推动经济复苏，相信通过这样一系列的变化后在2014年市场会得到有效的恢复和提升。相对而言改善型需求在2014年在面对众多房源、高性价比、多选择量及房价去泡沫的过程中，改善型需求的市场量就会体现出来，当改善型需求得到提升的同时供需又平衡的时候，2014年的交易量会有效的平稳的扩大。

　　第三点取决于银根层面，虽然说在2013年的下半年对于房地产贷款以及银行整体的金融政策是稳健的 ，但我相信在2014年通过房产税和房地产信息联网有效实施之后自然的会将银行现有的状态进一步缓解，在这样的条件下，消费者会在购房方面的动力还能得到有效的提升。

　　对于2014年的房价变化不能再用一个词来概括了，只能说会形成有效的多板块的变化，比如几个中心区他的供需状态达到平衡后他的房价就可以趋于平稳发展甚至刚需小户型的房源价格会适当的下调。但在主城区自身的供应量虽然不多，但其各个方面的支撑力会高一些所以他的房价相较其他周边区域还是会略高一些。2014年房价的变化首先肯定是理性的而且呈现多元化，其次消费者面对市场时完全可以根据自身需求来选择不同功能，不同价位，不同区域的住房。

　　【搜狐焦点】：非常感谢陈总接受我们今天的采访，谢谢！