新中梁董事长杨剑平:房价抛物线不会永远向下

    本期人物：浙江新中梁房地产开发有限公司董事长 杨剑平

　　☉商报记者 冯章国

　　他是一位痴迷于住宅品质，践行人文理念的地产少帅。

　　他是温州目前一位开创了住宅系列产品——系的开发商。

　　他说自己现在的工作，就是多造好房子，尽可能地提高住户的幸福指数。

　　度假酒店、养老产业和旅游地产，也是他未来几年的目标。

　　昨天，记者和浙江新中梁房地产开发有限公司董事长杨剑平面对面聊起了他的“战略方向”。

　　今年市区新房成交量将破万套

　　记者：截至11月底，市区新建商品住房每平方米成交均价为22789元，较峰已有一定程度的下降，截至10月底，同比已是连续26个月下降，你怎么看这种现象？

　　杨剑平（以下简称杨）：价格同比下降，一是因为前些年上市新房主要位于鹿城区，价格较高，而如今上市新房大多位于瓯海龙湾，价格较低；二是源于土地供应量的增加。在供应规模增加的情况下，目前的需求均是自住需求，投资、投机类需求已基本退出市场，合理的刚需及改善类需求已持续释放。

　　2013年的成交规模已达到历史的值，预计成交量将突破1万套，相比2012年增幅将达60%以上，相比2011年增幅更是达到800%。从量的2011年开始，价格理性回归的过程，就是成交量放量的过程。量与价格进一步平衡，这是成熟市场的表现，这说明市场已经探底了。

　　抛物线不可能一直往下，这不符合经济发展规律，更多是人为的恐慌造成了目前的局面。逆行一段时间是正常的，但持续26个月，已与经济规律严重相背离。这轮房价调整，主要是民间借贷问题引起的，企业不良贷款多了，还有一定数量的拍卖房出现，但这些影响也都局限在一定范围内，人为放大影响了经济规律，但这时间不会太久，很快会得到修正。1X

　　温州今年土地供应量，仅是同类城市的小部分

　　记者：今年到现在为止，市区供应了近2000亩土地，其中住宅占了大部分，相对于前些年土地供应的严重不足已有了明显改观，但坊间又有人说是供应过量。

　　杨：目前，温州有900多万人口，人口规模较省内杭州、宁波都大，较苏州和厦门等城市也是有过之而无不及，加上城市交通网络建设的推进，以及城市框架的拉开，购房需求尚未完全得到释放。

　　尽管说部分区域短期内供应土地有点多，但从长期来说仍是不足，如苏州、杭州这些城市，一年8000-1万亩的土地供应规模，我们仅是它们的很小部分。况且，下半年以来市区没有几块土地流标，个别地块甚至出现多家房开竞标的现象，土地市场逐渐稳定已成趋势。当然，这个时候政府要及时公开土地出让信息，以争取更多的竞投对象。

　　多建公园和交通设施，少建城市综合体

　　记者：最近几年来，随着城市框架的拉开，原先温州城市缺乏的城市综合体如雨后春笋般冒出来很多，温州是否需要这么多的城市综合体？

　　杨：最近几年，随着电子商务的快速发展，人们的消费习惯改变了，人们消费不再局限于大型商场等，如今温州还规划了这么多的城市综合体，这就是资源浪费，现在很多城市都已作出调整，温州在这方面不能滞后，应多建交通设施和公园绿地等，让城市更具竞争力。

　　拍卖房子不是市场行为，不能人为放大效应

　　记者：今年下半年以来，市场上出现一定量的低价拍卖房，对市场影响时有显现，这类拍卖房是不是市场的有效补充？

　　杨：拍卖房子仅是资产处理的一种方式，不是市场行为，不能长期采取这种方式。如今，这种方式已被部分人利用。当一套拍卖房出现时，这些人就私下沟通排名前列次都不会去竞价，等第二、第三次房价下调20%或30%以后再去竞价，这种人为压低成交价格，造成了业主的财产损失。关键还是这种不是市场成交的房价传导至市场，对市场氛围破坏性极大。党的十八届三中全会提出，要使市场在资源配置中起决定性作用，温州当前处置不良资产方式有待改进。

　　房产评估不合理，资产人为缩水

　　记者：当前，很多有抵押贷款等需求的市民都反映，房屋到银行抵押后所得贷款与房屋实际价值有巨大的差额，你怎么看这种现象？

　　杨：当前，很多银行为了控制风险，评估抵押房屋时，都会选择最差的标的物价格作为参考，不是参考同类房屋市场成交价，无形之中人为地将居民的资产缩水，如一套房子本来市场价值为500万元，但一般银行或评估机构根据就低原则，通常设为400万元，放款时再打6折或7折，业主最后得到的只有200多万元。温州人的资产很多在房产中，房产其实就是财富价值和融资工具，并不是为了变卖。人为低估居民财富价值，会损害社会财富，损害全社会的信心与信用，这是不科学的，也是违反经济发展规律的。

　　如今人民币对内贬值，而房屋是升值的，财富缩水大于贬值，是金融杠杆在起作用。政府这个时候应制定更科学的财富抵押标准，扭转当前的无序发展趋势。

　　当然，前些年经济出问题，就是人们过度利用金融杠杆，痛定思痛后居民金融风险意识需要加强，财富资产投放需要风险把控，不能过于依赖金融杠杆。

　　非禁即入，政府部门不应管得太细

　　记者：你们企业定期组织员工参加户外活动和拓展训练，还有去中国台湾和阿联酋迪拜等地考察城市建设和楼盘开发，有何用意？

　　杨：温州人有较强的开拓意识。企业也好，个人也好，都会积极走出去学习。没有开阔的视野，就不能做出好的产品。对一个城市也一样，不能过于封闭，不能过于自满，要用海纳百川的心态去接受先进的理念，才能去创新发展。

　　对政府部门来说，应该是非禁即入，管大不管细。政府越管大越好，企业越做细越好，这样企业才有发展空间，条条框框设置太多，企业很难做。企业只要不踩红线，不违法，就应该不去管。在开发过程中，如日照、交通、外立面、消防和人防等要求符合相关规定，对户型个性化和小区内部等建设应该给予发展空间，况且这些国内城市都已在做了。2X

　　住品的价值，就是体现人的根本价值

　　记者：你们最近开始系价值之旅，对普通市民有何意义？

　　杨：生活好坏，大于财富多少。最近几年温州新房品质建设成绩非常突出，人车分流、一卡通智能化，大堂、公共部位酒店装修，绿化景观、物业智能化，还有门窗系统等，都有飞跃的进步，特别是户型优化等方面，都体现了居住环境对人居的保障。我们系产品价值之旅，就是品质之旅，是想站在业主的角度，体现家庭理念，培育家庭氛围，让住品的价值最终体现人的根本价值。

　　做精品酒店、养生旅游地产，更看重社会效益

　　记者：今年你们在永嘉楠溪江竞得1000多亩的土地，之前又设计开发湖滨尊爵酒店，做精房产后，你们触角伸向精品酒店和养老旅游地产，有何深层次的考虑？

　　杨：当前温州老龄化问题趋势越来越突出，需要更多度假养生物业，城市旅游养生地产更是比较缺乏。我们企业除了增加上面所说的两项战略内容外，近期还想拿地开发度假酒店。当然酒店行业短期内想收回成本比较难，更谈不上经济效益，我们更看重社会效益。

　　我们在做的就是为城市提供更多的城市名片，一个城市有了更多名片，就能为居民提供更好的生活。宜居城市更要与家庭度假消费的旅游相结合，提高家庭幸福指数，才是我们最终的目标。