没钱支付安置房回购款？可用产权调换协议

    市民陈先生有50平方米的房子列入城建征收范围，按政策规定可以拿到150平方米的安置面积。安置房面积比原来的大是好事，但是回购安置房的钱不够，怎么办？市政府日前审议并原则通过的《温州市保障性安居工程住宅安置补偿权益质押办法（试行）》，将为像陈先生这样的安置户，打开解决回购资金不足的通道。该《办法》将于近期正式施行。

　　这是我市涉及金融改革和城市建设领域的创新之举。记者昨请市住建委征收办负责人解读相关规定。

　　哪些安置房的住宅权益可以质押？

　　根据该《办法》规定，安置户可以拿产权调换协议，以住宅安置权益向银行申请质押贷款。据市房屋征收管理办公室主任滕荣凡介绍，这里所说的住宅安置权益，是指本市范围内国有土地上房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设等保障性安居工程建设安置房项目的安置对象所拥有的住宅安置补偿权益。下山移民、水库移民等安置房，并不在这个办法规定的对象范围内。另外，按照国家征收条例规定，房屋被国家征收有两种方式补偿，一是货币补偿，二是产权调换，只有选择了产权调换的安置户，才能去质押贷款。质押期间，住宅安置权益不得擅自转让、赠与、买卖。

　　如何向银行质押贷款？

　　以陈先生为例，他原拆房屋面积50平方米，还需要交65万元的回购款，才能拿到150平方米的房子。按照《办法》规定，他可以拿着与保障性安居工程业主单位签订的产权调换协议去银行办理质押贷款。这个贷款协议由三方构成，陈先生是借款人，保障性安居工程业主单位是担保人，银行是质权人。质押所得的贷款，必须专款用于解决安置房的资金回购。

　　银行有无信贷支持？

　　《办法》规定，保障性安居工程建设安置房项目属于国家政策支持性住房，非商业性开发项目，不受商品房房贷政策限制。各银行业金融机构应根据国家对保障性安居工程的信贷支持政策，积极创新，改善服务，加大信贷支持力度。但质押贷款额度不得超过出质人（即安置户）产权调换协议中确定的购房款。

　　滕荣凡介绍，像陈先生的情况，他要支付65万元回购款，那么银行贷款也不能超过65万元。但具体的贷款利率，不同银行可能会有差别。除了银行贷款之外，如果出质人符合住房公积金贷款条件的，可以办理安置补偿权益质押公积金贷款。

　　逾期还不上贷款怎么办？

　　向银行借了钱，最后还不上，怎么办？对于这方面，该《办法》也有详细规定：借款人连续三个月未偿还贷款，经质权人（银行）依法履行催缴义务后仍未还贷的，出质人（安置权益人）应根据三方担保合同约定，将产权调换房屋由担保人实施“货币回购”，并由质权人将债权及相应的质押权一并转让给担保人，由担保人从出质人所得货币回购款中行使优先受偿权。

　　假设陈先生连续三个月没有偿还贷款，按照原先三方协议约定，保障性安居工程业主单位作为担保人要向银行支付陈先生的贷款，同时会对安置房进行货币回购。假设2套安置房屋的市场行情是200万元，那么除去银行贷款等费用后，剩下的余款归陈先生所有。

　　权益质押登记需要提交哪些材料？

　　申请办理住宅安置权益质押登记，应当由质权人、出质人共同申请登记，并提交以下资料：

　　（一）出质登记申请书；

　　（二）借款、质押合同原件；

　　（三）出质人、质权人、担保人三方签订的担保合同；

　　（四）产权调换协议原件；

　　（五）申请人（借款人、出质人、质权人）的身份（单位）证明原件及复印件；

　　（六）出质人的婚姻状况证明；

　　（七）其他需要提供的资料。